대장동팀이 2015년부터 짠 계획, 성남시가 그대로 허가

[대장동 게이트] 대장동 수익 설계 어떻게 이뤄졌나

5일 성남 판교 대장동의 아파트단지 앞 부동산중개업소 모습./연합뉴스

공영(公營) 개발을 표방한 경기 성남시 대장동 개발 사업 임대 주택 공급 비율이 공모 단계 때부터 법정 최소치로 설정되고 사업 추진 과정에서 민간 분양 아파트 용적률이 늘어난 것은 일명 ‘대장동팀’ 구상과 궤를 같이한 정황임이 속속 드러나고 있다. 화천대유 등 대장동 민간 사업자들은 사업 공모 단계 때부터 돈이 안 되는 임대 주택은 최소화하고 수익과 직결된 아파트 용적률은 늘리는 식으로 수익을 극대화하는 방안을 구상했다는 내부 증언이 나온 것이다. 실제로 대장동 사업 진행 경과를 보면 이들의 구상과 유사하게 흘러간 정황이 적잖다. 임대 물량 최소화와 용적률 상향은 성남도시개발공사 등 성남시 측이 가진 권한이다. 이 때문에 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장을 배임 혐의 등으로 구속한 검찰이 이 부분에 대해서도 수사에 나설 것으로 보인다.

2015년 대장동 사업자 공고 당시 성남도시개발공사는 대장동 A10, A11 구역에 임대 주택 1603가구를 지을 예정이었다. 도시개발법 등에 따르면 대장동 사업에서 임대 주택 면적은 전체 공동 주택 면적의 25%를 넘어야 한다. 다만 관련 지침에 따라 여기서 10%를 낮출 수 있다. 다시 말해 최하 15%를 넘기면 된다는 뜻이다. 성남도시개발공사는 2015년 2월 발표한 공모지침서에서 대장동 사업은 60㎡ 이하 국민임대 아파트 1603가구를 짓겠다고 밝혔다. 관련 법에 규정된 임대 주택 면적 기준 최저치(15%)를 간신히 넘긴 15.06%였다. 사업 시작부터 돈 안 되는 임대 주택 비율은 법정 최저치에 맞췄다는 의혹이 제기되는 까닭이다.

그런데 화천대유에 관여했던 한 인사는 “천화동인 5호 소유주 정영학 회계사 등이 임대 주택을 최소화하는 식으로 사업을 설계하고 사업 진행 과정에서 용적률을 늘리는 식으로 계획을 변경하면 2500억원 정도의 추가 이득을 얻을 수 있다는 말을 한 걸 2016년쯤 들었다”고 했다. 이 인사는 “임대 주택 최소화는 사업 설계 단계부터, 용적률 상향은 사업 추진 과정에서 변경을 계획하는 것으로 이해했다”고 했다. 정 회계사는 대장동 사업 수익 배분 구조를 설계한 부동산 개발 전문가다. 민간 사업자 수익 극대화를 위해 ‘임대 최소화, 용적률 상향’을 고안했을 가능성이 있다는 것이다.

野 "특검 거부하는 자가 범인" vs 與 "돈 받은 자가 범인" - 5일 국회에서 열린 각 상임위의 국정감사에서 여야는‘대장동 의혹’을 놓고 곳곳에서 치열하게 맞붙었다. 이날 국회에서 열린 기획재정부 국정감사에서 야당 의원들은‘특검 거부하는 자가 범인이다’란 인쇄물을 내걸었고(위), 여당 의원들은‘50억 클럽, 돈 받은 자가 범인이다!’란 인쇄물을 붙여놓았다(아래). /국회사진기자단

실제 사업 공모 단계에서 임대 주택 규모는 법정 최저치 수준에서 정해졌고 용적률은 사업 시행 과정에서 개발 계획과 고시 변경을 통해 상향됐다. 더구나 임대 주택은 애초 계획보다 더 줄어들었다. 2016년 6월 성남시가 고시한 대장동 개발계획에서 임대주택 71가구가 줄어든 것을 시작으로 은수미 성남시장 취임 후인 2019년 6월엔 아예 임대 주택 구역의 토지 용도가 ‘임대’에서 ‘분양’으로 변경됐다. 성남시는 임대는 사업성이 떨어져 부지가 팔리지 않아 9차례 유찰됐다는 이유를 댔다.

이에 따라 분양을 끼워넣고 임대를 최초 계획보다 줄이는 방식이 공식화됐고 결국 대장동 임대 주택은 국민임대 주택 221가구, 신혼희망타운 374가구 등 595가구로 줄어들었다. 2015년 2월 공모지침서에서 계획했던 임대 가구 규모와 비교해 63%가량 줄어든 수치다. 한 법조인은 “유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장 등이 이런 계획 변경에 관여했다면 업무상 배임죄 소지가 있다”고 했다. 이기인 성남시의회 의원은 “국민임대를 기준으로 지구 계획을 짜놓은 것을 완전히 흩트렸고, 공공 개발로 주민들을 위한다는 취지에도 반한다”고 했다.

반면 민간 사업자 수익과 직결된 민간 분양 아파트 용적률은 대폭 늘어났다. 2015년 공모지침서상 대장동 아파트 용적률은 180%였다. 그러나 실제 건설 과정에서 195%까지 상향됐다. 화천대유는 자산관리사(AMC)지만 5개 구역의 토지를 직접 취득했고 이 중 4곳에 민간 아파트를 지어 분양했다. 이 민간 아파트의 용적률이 15%포인트씩 높아진 것이다. 이에 따라 화천대유가 분양한 전체 가구 수는 1778가구에서 1964가구로 186가구 늘었다. 이 아파트들은 84㎡형으로 분양가는 7억∼8억원에 달해 화천대유는 1300억원의 분양 매출을 추가로 올린 것으로 추산된다. 이런 계획 변경을 통해 화천대유는 올해까지 아파트 분양으로 3000억원 이상의 수익을 거둘 수 있었다는 것이다.