"아파트 매물 10만개 쏟아지게 할 방법 있다"..전문가 해법 들어보니

전문가에 해법 물어보니
'정부대책' 입주까지 7~8년
공급특효약은 거래세 인하
강남 4억~5억원 양도세 기본
稅 완화땐 호가 낮출 여지도
정치논리보다 실익 따져야

◆ 다주택자 규제의 역설 ◆

시장 전문가들은 정부 의도대로 다주택자 주택을 시장 매물로 유도하기 위해 가장 효과적이면서도 단기적인 정책으로 "양도소득세를 인하하라"고 주문했다. 양도와 증여, 그리고 보유를 저울질했을 때 양도가 가장 유리하다면 주택을 팔지 않을 이유가 없다는 분석이다.

4일 고종완 한국자산관리연구원장은 "내년 3월 대선까지 한시적으로 양도세를 10~20%포인트 완화하면 다주택자가 보유한 총 228만가구 중 20% 수준인 50만가구가 매물로 나올 것"이라고 내다봤다. 여기서 언급한 20% 비율은 정부가 지난해 주택 임대사업자들이 받는 세제 혜택을 축소한 뒤 이들이 시장에 내놓은 물량을 기반으로 추산한 수치다. 고 원장은 이어 "시장에 나오는 50만가구 중 아파트를 20% 정도로 가정해도 10만가구나 된다"며 "신도시 한 개 수준의 물량이 쏟아지는 셈"이라고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "부동산 가격이 더 높아질 수 있다는 기대감이 형성된 상태에서 양도세마저 높여버리니 다주택자 입장에선 '버틸 수 있을 때까지 버텨보자'고 마음먹는다"며 "매물 잠김 현상을 풀려면 일단 지나치게 높은 양도세부터 손봐야 한다"고 말했다. 국토교통부는 올해 2·4 대책을 통해 2025년까지 83만6000가구를 공급하겠다고 공언했다. 하지만 정부는 '용지 확보' 기준으로 공급 시점을 산정했다. 전문가들은 실제 입주까지는 7~8년 이상 걸릴 것으로 관측한다. 실수요자들이 정부의 주택 공급을 체감하기까지 상당한 시차가 있다는 얘기다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "단기 공급책으로 양도세 인하를 검토해야 한다"고 강조했다. 그는 "양도세를 완화하면 다주택자 보유 물량의 3분의 1 정도는 매물로 나올 것으로 기대한다"며 "한편으론 양도세를 낮추고 한편에선 연립·다세대주택 공급을 독려해 단기간에 주택을 공급할 수 있어야 현 집값 과열을 진정시킬 수 있다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부는 단기 신축 공급이 없음을 알면서도 유통 물량이 나올 기회마저 빼앗고 있다"며 "정부의 주택 공급 대책이 중장기에 초점을 맞추고 있다는 점을 감안하면 양도세 완화 등을 단기 공급 대책으로 보완해줄 필요가 있다"고 조언했다.

양도세를 인하하면 매물이 증가할 뿐 아니라 가격도 떨어진다. 정부 입장에선 가장 시급한 골칫거리 두 개를 동시에 해결해주는 정책인 셈이다. 심 교수는 "서울 강남은 양도세만 4억~5억원이 기본"이라며 "이를 조금 완화해주면 1억~2억원 낮춰서라도 집을 팔겠다는 이들이 많다"고 말했다.

한 부동산 전문가는 "현 정권이 출범 초부터 짜놓은 주택 소유자 대 무주택자 대립 구도는 결국 누구에게도 도움이 안된다는 사실을 직시해야 한다"며 "정치인들은 정치논리를 앞세울 것이 아니라 진정 국민에게 이익이 되는 부동산 정책이 무언지 고민해야 한다"고 조언했다.

[김동은 기자 / 유준호 기자]

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