돈 한푼 안 들인 갭투자 올해만 2만건 육박..'깡통전세' 위험

주택 매수자 자금조달계획서 분석
주택담보대출+임대보증금이
집값의 100% 넘는 사례 급증

4일 서울 마포구의 한 부동산중개업소에 ‘갭투자(세를 끼고 매수하는 투자)’ 가능 매물을 홍보하는 안내문이 쓰여 있다. 연합뉴스

최근 임대보증금과 대출을 동시에 이용한 갭투자가 늘어나 집값 하락 때 집주인이 세입자의 전세금을 돌려주지 못하는 ‘깡통전세’ 위험이 높아졌다는 지적이 나왔다.

4일 장경태 더불어민주당 의원(국토교통위원회)이 한국부동산원으로부터 제출받은 국정감사 자료를 보면, 주택 매수자의 자금조달계획서상 주택담보대출과 임대보증금을 합산한 금액이 집값의 100%가 넘는 신고서가 2020년(3~12월) 7571건에서 2021년(8월까지) 1만9429건으로 갑절 이상 늘어난 것으로 나타났다. 같은 기간 주택담보대출액과 임대보증금 합산액이 집값의 80% 이상인 신고서는 3만6067건에서 8만511건으로 역시 2배 이상 증가했다.

자금조달계획서는 주택거래 신고 때 매수인이 주택 구입 자금을 어떻게 마련했는지 밝히는 것으로, 지난 2017년 주택 투기에 대한 조사 체계를 강화하기 위해 도입됐다. 지난해 3월부터 조정대상지역에서는 3억원 이상, 투기과열 지구에서는 9억원 초과 구입시 자금조달계획서 제출이 의무화됐다.

주택담보대출과 임대보증금의 합산액이 집값보다 높다는 것은 집주인이 현금 한푼 없이 대출과 세입자의 보증금만으로 집을 매입했다는 것을 뜻한다. 이런 주택의 경우 부동산 시장이 침체할 경우 주인이 집을 팔더라도 세입자의 보증금을 돌려줄 수 없는 ‘깡통전세’ 가능성이 커진다. 특히 다세대주택과 연립 등 빌라에서 최근 이런 위험이 더 두드러지고 있다. 올해 대출과 보증금 합산액이 80% 이상인 아파트는 지난해보다 1.8배 증가한데 견줘 빌라는 3.3배나 증가했다.

장경태 의원은 “내 돈 1원도 안 들이고 구매하는 주택이 늘어나는 것은 우려스러운 현상”이라며 “세입자에게는 깊은 절망을 안겨줄 수 있는 깡통전세는 반드시 근절돼야 하며, 이를 위한 특단의 대책이 필요하다”고 말했다.

한편 이날 김회재 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 주택자금 조달계획서를 제출받아 분석한 결과에선, 2017년 9월부터 지난달까지 만 10살 미만 미성년자가 총 552건의 주택 매매를 신고한 것으로 집계됐다. 매입가격은 총 1047억원 규모다.

이들 대부분은 증여 또는 갭투자, 증여·갭투자 동시 활용을 통해 주택구입자금을 조달한 것으로 조사됐다. 전세 등 임대보증금 승계를 통해 자금을 조달한 갭투자는 전체의 66.7%(368건)를 차지했고 부모 등 가족에게 증여를 받아 자금을 조달한 경우도 59.8%(330건)였다. 또 구입자의 82.2%(454건)는 주택구입 목적을 ‘임대’로 신고했다.

김 의원은 “부모 찬스를 통한 부동산 투기로 인생의 출발선부터 자산 격차가 벌어지고 있다”며 “미성년자 편법증여에 대한 검증을 강화해 세무조사 등 엄정한 대응이 필요하고, 부동산 감독기구를 조속히 설치해 편법증여나 불법투기 등을 발본색원해야 한다”고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr