도심 주택 공급난 해소, 내년 대선보다 지방선거에 달렸다

부동산 공급 확대 공약 쏟아져
대규모 택지개발은 장시간 필요
재개발·재건축이 빠르고 효과적
인·허가 등 핵심권한 쥐고 있는
지자체장·지방의회 구성이 향배

내년 대통령 선거 이후 6월 치뤄지는 전국 동시 지방선거가 '도심 주택 공급' 확대를 위한 재건축·재개발 등 정비사업의 최대 변수로 떠오르고 있다. 정부 정책과는 별도로 정비 구역 지정이나 인·허가권 등 핵심 권한을 쥐고 있는 자치단체장과 지방의회 구성에 따라 사업 추진 향배가 엇갈릴 수 있어서다. 전국 집값을 주도하는 서울시의 경우 오세훈 시장 취임 이후 지지부진하던 민간 재개발·재건축 사업이 본격화되는 등 사실상 정비 사업은 자치단체장 의지에 달렸다고 해도 과언이 아니다.

■너도나도 공급확대 대선 공약..단기 효과는 '글쎄'

3일 정치권과 부동산 업계 등에 따르면 내년 3월 대선을 앞두고 정당별 지지율 상위 후보들은 부동산 시장 안정을 위한 물량 공세 위주의 공약을 쏟아내고 있다. 더불어민주당 이재명 후보는 총 250만호 공급을, 같은 당 이낙연 후보는 서울 공항 이전을 통해 7만호 공급을 공약으로 제시했다. 국민의힘 윤석열 후보 역시 총 250만호를 공급하겠다고 했다.

각 후보들이 제시한 공약을 들여다보면 기존 문재인 정부 공급 정책의 연장선이거나 민간 참여를 유도하기에 인센티브가 부족하다는 지적이 나온다.

이재명 후보의 100만호 공급 수단인 '기본 주택'은 좋은 위치에 양질의 주택을 분양형, 임대형으로 나눠 공급하는 정책이다. 좋은 위치를 어떻게 발굴할 것 인지가 관건인데, 공약집에 기재된 역세권 개발은 2018년 9월 수도권 30만호 공급 계획에서 발표된 바 있다. 2·4 대책의 도심공공주택복합사업에도 포함된 정책이다.

윤석열 후보의 30만호 공급 수단인 '청년원가주택'은 3기 신도시 공급 물량을 일부 활용하는 정책이다. 20만호 공급 수단인 '역세권 첫집 주택'은 2·4 대책에서 발표된 정부 주도 정비사업과 궤를 같이 한다.

공급 위주의 주택 공약과 달리 국민의힘 홍준표 후보의 경우 자유로운 재개발 재건축, 부동산 개발에 장애되는 모든 법적 규제 완화 등을 개발 규제 완화를 제시한 것이 눈길을 끈다.

■단체장 따라 바뀌는 정비사업

대규모 신규 택지 등을 통한 공급 수단은 단기간내 시장 안정화를 이끌어내기 어렵다는 점에서 대선 이후 6월1일 치러질 전국 동시 지방선거 결과에 관심이 집중된다.

정비 사업 인허가, 도시 정비 관련 조례 등 정비 사업의 주요 핵심 권한이 결국 자치단체장과 지방 의회에 있기 때문이다. 실제, 서울시의 경우 그동안 지지부진하던 재건축·재개발 사업이 오세훈 시장 취임 후 본격화되고 있다.

특히 최근 서울시의회에서 주거정비지수제 폐지 등을 포함한 '2025 도시·주거 환경정비 기본계획 변경안'이 통과하면서 도심내 주요 재개발 후보지들의 사업 추진 기대감이 커지고 있다.

이 변경안은 지난 5월 오 시장이 발표한 민간재개발 규제 완화 방안이 담겼다. 재개발 구역 지정의 가장 큰 걸림돌 중 하나인 주거정비지수제 폐지가 핵심이다. 주거정비지수제가 도입된 2015년 이후 서울에서 신규 구역으로 지정된 재개발 사업지는 단 한 곳도 없었다. 하지만 변경안이 통과되면서 오세훈표 재개발 규제 완화 정책이 본궤도에 올랐다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "고 박원순 전 시장이 2011년 취임 이후 '한강 르네상스 사업'을 백지화하는 등 오세훈 지우기에 나섰지만, 이번에는 오 시장이 박 전 시장이 추진해온 도시재생사업을 손보는 등 반대 상황 벌어지고 있다"며 "정비 사업은 자치단체장의 의지에 따라 사업 추진이 좌지우지되는 만큼 내년 지방 선거가 변수가 될 수 있다"고 말했다.

강경태 한국투자증권 연구원은 "자치단체의 신규 정비구역 지정과 함께 재건축 초과이익 환수제 보완, 민간택지 분양가 상한제 적용 방안 개선 등에 대한 논의가 병행된다면 정비사업을 통한 공급은 차기 정부의 효과적인 공급 수단으로 자리잡을 수 있을 것"이라고 말했다.