아직도 집 못산 저, 도대체 어떡해야할까요? [매부리레터]

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"내년 3월이면 사원 아파트에서 나가야 합니다. 2년 전 결혼할 때 앞으로 돈을 모으면 내 집을 마련할 수 있다고 생각했어요. 그런데 앞으로 (사원 아파트에서) 나갈 생각을 하니 현실이 너무 무섭습니다. 전셋값은 너무 올랐고, 그 돈으로 전세를 살 바에 차라리 집을 사야 하나 싶다가도, 너무 올랐는데 꼭지를 잡는 것은 아닐까 걱정됩니다. 아직도 집을 못 산 저는 어떡해야 할까요?"(30대 직장인 A씨)

추석 이후 상승 주춤…부동산 시장 조정 오나

전셋값이 급등하면서 무주택 실수요자들이 '지금이라도 사야 하나' 걱정이 많아지고 있습니다. 그리고 산다면, 그나마 덜 오른 곳, 앞으로 오를 수 있는 곳, 떨어지지 않을 곳을 골라야 하는데 '저평가 지역'을 찾지 못해 애를 먹고 있습니다. 올해 들어 거래량이 대폭 줄면서 조정이 오기를 기다리는 사람들은 "조금 더 버티자"며 관망하고 있습니다. 그러나 가끔씩 거래되는 신고가를 보며 불안한 마음이 커져가는 것은 사실입니다.

"거래는 줄고 있는데 호가는 1억~2억원씩 높아져요. 가끔 거래되는 가격을 보면 신고가고요. 집값 조정이 올 것 같은데 언제쯤 올까요? 계속 기다려도 되는 건지, 지금이라도 사야 하는 건지 혼란스러워요."(40대 주부 B씨)

서울 거래량은 급감하고 있습니다. 지난 8월 서울 주택 매매 거래량은 지난달 1만1051건으로 지난해 8월(1만4459건)과 비교해 23.6% 줄었습니다.

매수심리도 꺾인 모양새입니다. 한국부동산원에 따르면 9월 넷째주(27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 102.9로 지난주(104.2)보다 1.3포인트 내렸습니다. 수도권은 106.7에서 105.1로 1.6포인트 하락했습니다. 서울과 수도권 모두 3주 연속 하락했습니다. 주택 가격 급등에 따른 피로감, 기준금리 추가 인상 가능성, 금융권 대출 규제 강화 등으로 향후 집값 상승세가 둔화될 것이란 전망입니다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "기준금리 인상, 대출 규제, 집값 ?K등에 대한 피로감 등으로 연말까지 관망·조정 흐름이 계속될 것으로 본다"고 말했습니다.

조정 오더라도 결국은 우상향…부동산이 답이다

'대한민국 부동산은 언제까지 오를 것인가'(김인만 지음) 저자는 "실거주 한 채는 필수"라며 "무주택자라면 집값이 오르내리는 것을 걱정하지 말고 내 집 마련을 하라"고 조언합니다.

부동산은 결국 계단식으로 우상향하기 때문입니다.

"아파트 가격이 장기적으로는 인플레이션에 따른 화폐가치 하락과 지가 상승에 따라 올라가는 것은 맞는다. 하지만 매년 물가상승률만큼 연속해서 아날로그 흐름으로 오르는 것은 아니며 수요와 공급의 불규칙성, 부동산 정책, 금리, 국내외 경제 상황 등에 따라 불규칙적인 계단식 디지털 흐름으로 상승한다. 안 오를 때는 10년 동안 정체되다가 오를 때는 10년 상승분이 단기간에 반영되기도 한다."

이처럼 부동산은 상승-정체-상승을 반복하기 때문에 기다리면 손해 보지 않는다는 설명입니다.

"결국 부동산은 기다리고 버틸 수 있는 사람에게 기회가 온다. 부동산은 파는 것이 아니라 가지고 가는 것이라는 극단적인 표현에 공감이 간다."

저자는 "대한민국에서 1주택은 투기가 아닌 보험"이라며 "실수요자들은 집값이 오르내리는 것을 너무 고민하거나 따질 필요가 없다. 설사 사고 난 뒤 집값이 떨어지더라도 너무 걱정하지 말고 기다리면 결국 다 회복한다"고 강조합니다.

다만 3주택 이상 보유한 다주택자는 금리 인상, 부동산 정책 등을 고려해 1~2채에 대해서는 출구전략을 세우는 것이 좋다고 조언합니다.

저자는 다만 집을 가지고 있는 사람이 앞으로 집값 하락을 우려해 집을 판 뒤 무주택자로 가는 것은 가장 위험한 선택이라고 말합니다.

"내가 팔고 나서 집값이 더 올라버리면 판단 실수에 따른 엄청난 자괴감을 느끼게 되고, 집값이 떨어지면 '언제까지 떨어질까' 그날부터 또 다른 고민이 시작되기 때문이다. 어떻게 됐든 대한민국에서 부동산은 필수이고 부동산이 정답이다."

하락장이 오더라도 '인서울'에서 버텨야 한다

그렇다면 주택을 줄여 '똘똘한 한 채'로 가려는 다주택자, 더 비싼 집으로 갈아타려는 실수요자는 조정장을 대비해서 어떻게 해야 할까요? '서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라: 오윤섭의 부동산 투자 인사이트'(오윤섭 지음) 저자는 규제가 심할수록 서울 등 투기과열지구를 매수해야 한다고 강조합니다.

"지방, 서울 외곽, 수도권 외곽에서 하락장을 맞으면 안 된다. 서울 도심 정비사업 신축이나 신축이 될 입주권에서 하락장을 맞는 것이 좋다. 모두가 상승장을 외칠 때 출구전략을 세워라. 주택 수를 줄이고 부채 비율을 낮추면서 기초체력을 키워야 한다. 임대 수익형이 아니라 시세 차익형 투자자라면 수도권에는 30·40대 실수요자가 많거나 갈수록 늘어나는 강남3구 또는 강남3구와 접근성이 좋은 동남권으로 갈아타면서 주택 수를 2주택 또는 3주택 이하로 줄여야 한다."

저자가 추천하는 '가치투자'는 이렇습니다.

첫째, 비규제지역이 아닌 조정장세에 있는 규제지역에 투자하라.

인천·안양·부천·안산 등 규제지역에서 서울 접근성이 좋거나 좋아지는(신역세권) 신축(입주권 포함)·준신축을 매수해야 한다.

둘째, 보유 중인 주택 수를 줄이고 인도심, 인서울, 인강남으로 진입하라.

종부세 부담으로 자꾸 수도권 외곽에 투자하려고 하는데 매우 잘못된 투자전략이다. 펀더멘털(기초체력)을 갖춘 투자자라면 집요하게 인강남 또는 서울권에 집중 투자해야 한다. 종부세 회피전략은 얼마든지 있다. 지방 주택 수를 줄이고 인서울 정비사업 신축으로 갈아타야 한다. 서울은 갈수록 입주물량이 줄어들고 매물이 적다.

셋째, 서울권 정비사업 입주 예정 단지를 매수하라.

상승장 후반기에 가장 안전한 갈아타기 투자처는 정비사업 입주 예정인 초신축 아파트다. 서울·과천·안양 등 서울권 투기과열지구에서 정비사업 신축은 갈수록 희소가치가 높아지기 때문이다.

넷째, 전세 레버리지를 적극 활용해 전세 낀 매물을 선매수하라.

상위 지역 입주 10년 이내 서울권 정비사업 신축, 준신축이라면 보유 중인 주택을 팔고서라도(입주 전 반전세나 월세를 살더라도) 전세를 끼고 선매수하라. 자금이 부족하다면 최근 계약갱신청구권을 행사한 전세 낀 급매물을 공략하라. 2년 이내 전세 만료 후 신규 전세 또는 입주 중 하나를 선택할 수 있으니 말이다.

다섯째, 자본 차익을 크게 올린 선제투자자라면 재건축 입주권을 보유하라.

입주권은 시세가 50억원이 넘더라도 철거되면 새 아파트 준공일까지 종부세를 내지 않는다. 또 입주권만 보유하고 있다면 현재는 자유롭게 전세자금대출을 받을 수 있다. 기존 주택을 팔고 상급지 입주권을 매수하라. 입주할 때까지 전세자금대출을 받아 반전세로 거주하라.

내재가치가 높은 부동산에 대해 저자는 "30·40대 기혼 직장인 실수요자가 늘어난다면 내재가치가 있는 것이고 펀더멘털이 강하다는 것을 의미한다. 이런 아파트는 4년 이상 장기 보유해야 한다. 같은 단지 또는 같은 생활권에서 실수요자들이 소형에서 중대형으로 갈아타는 교체 수요가 늘어난다면 역시 장기 보유해야 한다"고 설명합니다.

"부동산 가치투자자라면 조바심은 버리고 인내심을 가져야 합니다. '존버'하는 힘을 키워야 합니다. 조정장세에 5년 이상 장기 보유할 생각이라면 투자처는 많습니다."

[이선희 기자]

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