"부동산판 오징어게임"..민간임대에 '수억 웃돈', 무슨일이

오징어게임 스틸컷. /사진제공=넷플릭스

"민간임대, 단타로 들어가려다 잘못하면 10년 묶이게 생겼네요. 이정도면 부동산판 오징어게임 아닌가요."

2015년 중산층에 양질의 임대주택을 공급한다는 취지로 도입된 민간임대 아파트가 무법지대로 전락했다. 시행사는 분양가 심사를 피하는 수단으로, 투자자는 당첨 후 웃돈을 챙기는 투기 수단으로 활용하고 있는 것. 제도적 장치가 미비한 탓에 계약 후에 분양전환 여부가 결정되는 기형적인 공급 형태까지 등장했다.

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매매예약제 선택 시 사실상 '분양권'‥4억대 웃돈 붙여 전매

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1일 주택업계에 따르면 안성시 당왕동 일대에 들어서는 민간임대 아파트 '안성 금호어울림 더프라임'은 이날부터 오는 3일까지 청약 신청을 받는다. 이 단지는 최대 10년 임대를 보장하는 민간임대 방식의 아파트로 임대료 상승률이 연간 5% 이내로 제한되며 임차기간 내 취득세 종부세 재산세 등 세금 부담이 없다.

입주자 모집공고에는 '임대 기간 종료 후 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않는다'고 명시했지만 견본주택에서 상담 시에는 임대차 계약과 매매예약제 등 2가지 방식으로 공급한다고 안내하고 있다. 매매예약제로 공급 받으면 확정된 분양가로 분양전환이 가능하다.

임대아파트지만 매매예약제를 선택하면 웃돈을 붙여 전매할 수 있다. 최근 민간임대 아파트 청약에 투기 세력이 몰리는 이유다. 실제로 앞서 입주자 모집을 진행한 '신광교 제일풍경채', '수지구청역 롯데캐슬 하이브엘'도 임대아파트였지만 분양전환이 가능한 입주권에 4억원 수준의 웃돈이 붙어 거래된다.

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시행사는 분양가 심사 피하고, 투기세력은 전매제한 피할 수 있어

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통상 규제지역에서 분양하는 아파트는 분양권 전매제한이 있지만 이들 단지는 임대아파트이기 때문에 사실상 분양권과 다름이 없음에도 계약 후 바로 양도(전매)가 가능하다. 당첨자는 단기로 수억대 시세차익을 누릴 수 있게 되는 셈이다. 건설사 입장에서도 민간임대 공급 시에는 분양가 심사를 피할 수 있어 유리하다.

민간임대 시장이 이렇게 무법지대가 된 배경은 뉴스테이가 도입된 2015년으로 거슬러올라간다. 당시 정부는 중산층에게 공급할 양질의 임대주택을 공급한다는 취지로 뉴스테이를 도입하고 사업자들을 유인하기 위해 임대 후 매각 방식에 있어 '자율성'을 부여했다. 이제와 우회적인 편법이 난무해도 법적·제도적으로 규제할 만한 근거가 없는 상황이다.

민간임대 청약이 잇따라 흥행하면서 기형적인 공급 형태까지 나오고 있다. '안성 금호어울림'은 당첨자들을 대상으로 정당계약을 진행한 후 분양전환 여부를 결정하기로 했다. 당첨자 중 2차 추첨을 통해 70%에게만 매매예약제 물량을 공급하기로 한 것이다. 70%에 든다면 확정분양가로 저렴하게 내 집 마련이 가능하며 양도도 가능하지만 나머지 30%는 월세로 임대차 계약을 하거나, 계약금을 날리고 계약을 취소해야 한다.

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기형적 공급형태까지 등장‥국토부 "상황 알고있지만 규제 근거 없어"

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이같은 내용은 입주자모집공고에는 나와있지 않으며 청약 개시 전날인 30일 갑자기 알려졌다. 당첨 후 바로 차익을 챙기기 위해 청약에 무작정 참여했다가는 원하지도 않는 임대차 계약을 하게 될수도 있는 상황이다. 이때는 임대차 계약이 끝나도 우선분양권이 주어지지 않는다. 민간임대 청약을 노리던 단타족들도 갑작스럽게 변경된 방침에 크게 반발하고 있다.

한 예비청약자는 "계약금을 미리 걸어놓고 뽑기를 진행한다니, 수요자들 상대로 '오징어게임' 하는 꼴"이라고 비판했다. 또다른 청약자는 "민간임대 시장이 워낙 핫하다보니 건설사의 갑질이 도를 넘었다"며 "계약 취소되는 물량은 시행사 몫으로 챙겨 이익을 남기려는 것 아니냐"라며 반발했다.

이에 대해 시행사 측은 민간임대 아파트의 100% 분양전환이 의무는 아니므로 문제가 없다고 주장한다. 회사 관계자는 "본래는 임대차 계약을 진행하는 게 맞지만 시행사가 고객을 위해 70%를 양도보장으로 조건변경 해주겠다는 것"이라며 "양도보장 메리트가 커서 리스크를 안고도 계약하겠다면 하면 되는 것이고, 리스크가 부담스러우면 애초에 계약을 안하면 되는 것 아니냐"고 반문했다.

한편, 국토부는 민간임대 청약시장에서 나타나는 기형적 문제를 인지하고는 있지만 달리 손 쓸 방법이 없다는 입장이다. 국토부 관계자는 "제도로 규정되지 않은 부분을 파고들고 있어 법적으로 규제하기는 어려운 상황"이라며 "민간임대 시장과 관련해 여러차례 문제제기가 들어오고 있는 만큼 앞으로 더 세밀하게 들여다볼 예정"이라고 말했다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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