[단독]강서구 주택 매수자 5명중 1명은 돈 한푼 안 내고 샀다

올해 서울 강서구에서 주택을 거래한 5명 중 1명은 돈 한 푼 들이지 않고 집을 산 것으로 드러났다. 약 3명 중 1명은 매매가의 90% 이상을 전세금 승계하면서 집을 구입했다. 아파트 거래에 대한 대출규제가 강화되자 다세대주택에 대한 거래가 집중적으로 이뤄졌다.

30일 강준현 더불어민주당 의원실을 통해 국토교통부로부터 올해(1월~7월말) 주택거래 자금조달계획서 제출현황을 제출받아 분석한 결과 서울시에서 이뤄진 8만4130건의 거래 중 깡통주택 거래 비율이 가장 높은 곳은 강서구였다.

올해 강서구에서 이뤄진 5848건의 거래 가운데 2964건이 임대목적이면서 보증금을 승계한 이른바 '갭투자'로 이뤄졌다. 그 중 1781건(강서구 전체거래의 30.5%)의 전세금이 매매가의 90%를 넘는 것으로 나타났다.

통상 국토부에서는 '세낀거래' 중 전세가가 매매가의 70%를 넘으면 깡통주택이 될 위험이 있다고 분류한다. 거래 시 승계한 전세가가 매매가의 90%를 넘으면 사실상 이미 '깡통주택'인 셈이다. 집값 상승기에는 아무런 문제가 없지만 집값 하락시에는 전세가가 매매가를 추월할 수 있어 전세금 반환에 문제가 생기는 경우가 많다.

올해 서울에서는 8765건(전체 거래의 10.4%)의 '깡통주택 거래'(전세가가 매매가의 90%를 넘는 물건 거래)가 이뤄졌다. 서울 전체 '깡통주택' 거래의 20%가 강서구에서 이뤄진 셈이다.

금천구에서 이뤄진 거래 5건 중 1건(23.4%)도 전세보증금을 승계한 거래 중 보증금이 매매가의 90%를 넘어선 깡통주택 거래였다. 양천구가 17%, 구로구가 14.9%로 뒤를 이었다.

강서구의 경우 '세낀거래' 중 전세금을 뺀 나머지 금액을 모두 금융기관 대출로 조달해 사실상 자기 돈은 한푼도 없이 이뤄진 거래도 1249건(강서구 전체거래의 21.4%)에 달했다. 계약서와 자금조달계획서로만 보면 강서구에서 집을 산 5명 중 1명은 돈 한 푼 내지않고 집을 샀다는 얘기다.

지난해부터 아파트에 대한 대출규제가 강화되자 다세대 주택에 대한 갭투자가 집중적으로 이뤄졌다. 아파트 가격이 급속도로 상승해 진입장벽이 높아진 점도 다세대주택 거래를 늘린 것으로 풀이된다. 지난해 서울에서 거래된 '세낀거래' 3만6555건 가운데 1만3567건(77.4%)이 다세대주택에서 이뤄졌다. 아파트는 3129건(17.8%, 3.7%)로 뒤를 이었다.

2018년만 해도 주로 아파트(84.4%)의 비중이 가장 높았고 이 흐름은 지난해까지 이어졌다. 2018년 다세대주택의 거래비율은 12.3%에 불과했다. 하지만 올해부터 갑자기 아파트 거래건수가 줄고 다세대주택을 중심으로한 이른바 '깡통주택'거래가 주를 이뤘다.

올해 강서구의 경우에도 전세금이 매매가의 70%를 넘는 거래 2257건 중 2060건이 다세대주택 거래였다. 아파트는 168건, 연립주택은 29건에 불과했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "다세대주택은 실수요자들에게도, 환금성도 떨어지고 수익성도 불확실해 수익을 부동산을 추구하는 투자자들에게도 그동안 매력이 없던 상품이었다"며 "아파트는 너무 올라 사기 어려우니 서울 안에서 뭐라도 사자는 최근의 분위기가 그대로 반영된 것"이라고 설명했다. 아파트가격은 비싸서 접근하기 어려운데 집값은 계속오르니 진입장벽이 낮은 다세대주택으로 매수자들이 몰린다는 얘기다.

김 실장은 자금조달계획서 제도 도입 취지도 다시한번 살펴봐야 한다고 조언했다. 김 실장은 "과거에 자금조달계획서 제출대상을 확대되면서 이제는 부모님 도움을 조금 받아 집을 사는 사람들에게 진입장벽으로 작용하고 있다"며 "다세대주택 갭투자가 늘어나는 것처럼 투기꾼들만 '사각지대'를 노리며 거래를 하고 있는 것은 아닌지 고민해볼 필요가 있다"고 말했다.

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김민우 기자 minuk@mt.co.kr

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