"월급, 월세로 다 나간다"..서울 아파트 월세거래 40% 재돌파 [부동산360]

8월 서울 아파트 임대차시장 들여다보니
5건 중 2건은 월세..작년 11월 이후 최고
수급불균형 심화에 전세의 월세화 빨라져
전세대출 규제 강화 방침에 전세난 우려 확대

서울 송파구 거여동 일대의 모습. 멀리 위례신도시에 짓고 있는 아파트 단지가 보인다. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=김은희 기자] 지난 8월 서울에서 체결된 아파트 임대차 거래 5건 중 2건은 월세를 낀 거래였던 것으로 파악됐다. 서울 아파트 월세 거래 비중이 월간 기준 40%를 넘어선 건 지난해 11월 이후 9개월 만이다.

임대차보호법 시행 여파로 월세 거래가 늘어난 상황에 정부가 전세대출 규제 강화를 예고하고 있어 ‘전세의 월세화’ 현상은 더욱 가속화될 것으로 보인다.

1일 서울부동산정보광장에 따르면 8월 서울 아파트 임대차 거래 1만4138건 가운데 40.4%인 5706건은 준월세, 준전세를 포함한 월세 계약이었다. 지난해 11월 40.7%를 기록한 뒤 9개월 만에 40%대로 다시 올라섰다. 임대차법 시행 직후이자 1년 전인 지난해 8월(31.0%)과 비교하면 9.4%포인트 높다.

특히 준월세의 비중이 대폭 늘었다. 준월세는 보증금이 월세의 12~240개월 치인 구간으로, 보증금 비율이 높은 준전세보다 월세에 가까운 임차 형태다. 지난 8월 준월세 거래는 3279건으로 전체 임대차 거래의 23.2% 차지했다. 1년 전(16.6%)보다 6.6%포인트 높은 수치다.

그만큼 전세의 월세 전환이 늘어났다는 의미다. 업계는 저금리 시대에 임대차 시장이 구조적 전환기를 거치고 있는 가운데 임대차법 시행과 부동산 보유세 강화가 맞물리면서 월세화 속도가 빨라지고 있다고 봤다. 가을 이사철을 앞두고 전세난이 악화된 영향도 크다. 비싼 전셋값에 신규 전세 물건이 워낙 부족해 울며 겨자 먹기로 월세를 택하는 이들이 늘어난 것이다.

실제 서울 아파트 임대차 시장에선 월세 거래 비중이 30%를 넘는 게 일상이 됐다. 임대차법 시행 전 1년간의 월세 거래 비중은 평균 20%대 중후반 선으로 2019년 8월(30.0%)과 2020년 4월(32.7%) 두 차례 30%를 넘어선 게 전부였다. 그러나 임대차법 시행 이후로는 월세 거래 비중이 줄곧 30% 선을 넘고 있다.

가격도 뛰고 있다. 한국부동산원에 따르면 8월 서울 아파트의 평균 월세가격은 122만2000원으로 1년 전(111만9000원)보다 10만원 넘게 올랐다. 같은 기간 보증금의 경우 1억2095만원에서 2억352만원으로 훌쩍 뛰었다. 올해 7월부터 표본이 확대됐다는 점을 고려하더라도 주거비 부담이 크게 늘어났다는 데에는 이견이 없다.

가계대출 조이기에 나선 정부가 전세대출까지 규제를 강화할 조짐을 보이면서 전세의 월세 전환 속도는 더욱 빨라질 것으로 점쳐진다. 정부의 잇단 압박에 시중은행은 이미 전세대출 한도를 축소하고 나섰다. 올가을 최악의 전세난을 맞이할 수 있다는 우려마저 나온다.

정부가 연내 전세대책을 발표할 예정이지만 당장의 시장 불안을 해갈할 물량을 확보할 만한 방안을 내놓을지 미지수다. 특히 표준 임대료 도입 등의 규제가 더해질 경우 되레 전세난을 부추길 수 있다는 지적이 제기된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “임대차법 시행으로 신규 전세물건이 줄면서 전셋값이 크게 뛰었고 여러 규제가 더해지면서 가을 전세난 우려가 커진 상황”이라며 “현재로서는 시장 수요를 충족할 정도의 물량을 확보할 방안이 없다 보니 전세의 월세화가 가속화될 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

ehkim@heraldcorp.com