[MT시평]다주택자 매물 유도가 공급정책이 아닌 이유

마강래 중앙대 교수

지난해 말부터 올해 초 즈음에 다주택 보유를 둘러싼 논쟁이 뜨거웠다. 여당의 한 의원은 경자유전(耕者有田)의 원칙처럼 실거주 목적으로만 집을 보유하게 해야 한다는 주자유택(住者有宅)을 강조했다. 한 지자체장은 다주택자 고위공직자의 승진을 제한하겠다고 엄포를 놓기까지 했다. 다주택자들을 향한 불만의 목소리를 요약하면 다음과 같다. "정부가 아무리 열심히 주택을 공급해도 소용이 없다. 다주택자들이 또 집을 사기 때문이다. 결국 집 없는 서민들만 피해를 본다. 다주택자들을 잡지 않으면 집값은 영원히 잡을 수 없다."

다주택자들이 계속 집을 사들이는지 팩트체크부터 해보자. 2015~2019년 5년 동안 우리나라 주택 수는 11% 정도 증가했다. 하지만 우리나라 유주택가구의 비율은 7%포인트 정도 상승했다. 집 있는 사람이 또 주택을 샀기에 나타난 현상이다. 그렇다면 다주택 보유를 사회악으로 간주해야 하는 걸까. 지난 칼럼에서 강조했듯이 우리 사회가 생각하는 투기꾼이란 '필수재를 이용해 돈을 벌면서 공익을 해치는 이들'이다. 대표적인 예를 보자. 2020년 초 코로나19 사태가 발생한 직후 마스크 공급대란이 일어났다. 이를 기회 삼아 한 자영업자가 자동클릭 프로그램을 사용해 4000장 넘는 마스크를 사재기했다. 국민들은 크게 분노했다. 하지만 다주택자는 마스크 사재기꾼과 차이가 있다. 마스크 사재기는 시장에서 사용 가능한 마스크 수를 줄이지만 주택을 사재기(?)한다고 해서 시장의 주택 수가 줄지는 않는다. 아무리 많은 집을 보유한 다주택자라 할지라도 한두 채만을 빼고 전세나 월세 형태로 임대를 놓기 때문이다.

정부는 '다주택자 매물유도'가 일종의 공급정책이라고 강조했다. 수년간 다주택자들을 향해 전방위 압력을 가했다. 정부가 의도한 만큼 다주택자들이 집을 처분한 것은 아니다. 하지만 이들이 매물을 내놓았다면? '임대차시장'에서 거래되던 상당수 주택이 '매매시장'으로 넘어왔을 것이다. 이 경우 매매시장에서 주택가격은 예전보다 안정됐겠지만 임대차시장 물량이 감소해 전월세가격은 상승압력을 받게 됐을 것이다. 결국 다주택자들의 매물증가로 인한 가장 큰 피해자는 집을 구매할 형편이 되지 않는 저소득가구로 귀착될 가능성이 높아졌다.

다주택 보유를 독려해야 한다고 말하는 것이 아니다. 주택을 이미 보유한 이들이 추가로 집을 사서 집값 상승을 부추겼고 이로 인해 서민들의 피해가 컸던 것도 사실이기 때문이다. 주택을 사는(buy) 것이 아닌 사는(live) 것으로 보아야 한다는 주장에도 적극 공감한다. 하지만 부동산 정책의 궁극적인 목적은 '서민 주거 안정'이 아니던가. 다주택자들은 민간 임대차시장에서 주택 공급자 역할을 해왔다. 임대차시장에 주택이 충분하지 않은 상황에서 다주택자들에게 주택매매만을 강조했다간 도리어 서민들만 큰 피해를 볼 수 있다. 다주택자들을 향한 전방위 압박이 실효성을 갖기 위해서는 임대차시장에 전월세 물량이 충분해야만 한다. 정부는 더욱 적극적으로 임대주택을 공급해야 한다. 이것이 다주택 수요를 잠재우고 궁극적으로 주택시장을 안정화하는 가장 효과적인 정책일 것이다.

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마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수

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