분양가 규제·대출 제한.. 고민 깊은 청약수요자

추석 이후 분양시장 전망
신규 분양아파트값 가격 상승 불가피
분양가 9억 이상 중도금 대출도 제한
2차 공공택지 청약 11곳 1만200가구
사전청약 변수.. '현금부자' 잔치 우려

지난 7월28일 서울 송파구 장지동에 마련된 성남 복정1지구 1차 사전청약 접수처에서 시민들이 청약 신청을 하고 있다. 연합뉴스

장기간 계속된 집값 강세장과 더불어 흥행가도를 이어온 분양시장이 중대 변곡점을 맞았다. 정부의 분양가 관리 방침에 변화가 생긴 데다 예전보다 중도금 대출을 받기도 어려워지면서 청약 수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 연말까지 3차례 더 진행되는 2만8000가구 규모의 수도권 공공택지 사전청약도 추석 이후 분양시장의 변수로 꼽힌다.

30일 국토교통부에 따르면, 지난해 7월 말부터 민간택지까지 본격 확대 시행된 분양가 상한제의 새로운 개편안이 연내 마련될 예정이다. 분양가 상한제는 신규로 분양하는 아파트값을 일정 수준 아래로 규제하는 제도다. 미리 정한 기본형 건축비(6개월마다 책정)와 택지비(땅값)에 개별 아파트에 따라 추가되는 가산비용을 더해 분양가의 상한선을 정한 뒤 그 가격보다 싸게 분양하도록 강제하는 방식이다.

분양가 상한제 적용지역(서울 18개구 309개동, 경기 3개시 13개동) 외에는 주택도시보증공사(HUG)의 개선된 고분양가 심사기준이 적용된다. 이날부터 시행되는 고분양가 심사에선 인근 시세 산정 기준이 현행 ‘준공 20년 내, 100가구 이상의 아파트 평균 시세’에서 ‘신청 사업장과 단지 특성 및 사업 안전성이 유사한 사업장의 평균 시세’로 바뀐다.

정부는 분양가 관리방침 개편 목적을 ‘객관적이고 현실적인 분양가 산출’이라고 설명하고 있다. 하지만 민간의 주택공급을 확대하고 업계의 요구사항을 수용하는 차원에서 제도개편을 결정한 만큼 일정 부분 분양가 인상은 불가피할 것이란 전망이 나온다. 건설사와 재건축 정비조합 등 민간 업계의 입장에선 분양가 현실화로 기대수익이 커지면, 신규 공급물량을 늘리고 정비사업에 추진에 속도를 낼 여지가 생긴다. 반면 청약 대기자 입장에선 분양을 받기만 하면 수억원의 시세 차익을 보는 ‘로또청약’의 기회는 줄어들 수 있다.

분양가 인상 움직임과 맞물려 중도금 대출도 변수로 떠올랐다. 분양가가 9억원 이상 주택은 시중은행을 통한 중도금 대출이 제한된다. 최근에는 금융당국의 대출 조이기 방침으로 분양가가 9억원에 못 미치는 주택도 대출이 어려워지는 추세다. 지난 9월14일 1순위 청약을 받은 ‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’의 경우 시행사가 아예 입주자 모집공고 때부터 분양분 전량에 대해 중도금 대출 알선을 하지 않겠다고 못 박았다.

분양가 인상으로 신규 아파트 공급이 늘고, 중도금 대출 문제로 가수요가 사라지면 최근 천정부지로 치솟고 있는 청약경쟁률이 다소 진정될 것으로 보인다. 다만 분양시장이 ‘현금부자’들만의 잔치로 전락할 수 있다는 우려도 나온다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “정부의 대출 규제로 은행 도움 없이 중도금을 납부할 수 있는 사람만 청약에 몰릴 수 있기 때문에 무주택 실수요자를 배려하는 정책적 판단이 필요하다”고 지적했다.

분양가 인상과 중도금 대출의 불확실성이 걱정되는 실수요자라면, 당장 분양시장에 뛰어드는 대신 장기적인 관점으로 사전청약을 준비하는 것도 대안이다. 10월15일 모집공고를 시작으로 10월 말쯤부터 접수에 들어갈 예정인 2차 사전청약은 11개 지구 1만200가구를 대상으로 진행된다. 지난 8월 1차(4333가구) 때의 2배가 훌쩍 넘는 물량이다. 정부는 이와 별개로 민간분양에도 사전청약을 확대해 올해 6000가구 이상을 추가로 확보한다는 계획이다.

박세준 기자 3jun@segye.com