[단독] 대장동 수의계약, 알고보니 도시개발법 적용했다

"보금자리법 적용" 해명과 달라

◆ 대장동 개발 팩트체크 ④ ◆

자산관리회사 화천대유가 경기 성남 대장동 개발에서 4000억원대 배당수익 외에 4500억원대 분양 수익까지 추가로 올렸다는 사실이 드러난 가운데 화천대유가 수의계약을 받은 과정을 이재명 캠프가 해명하는 과정에서 석연치 않은 점이 드러났다. 이재명 캠프는 최근 배포한 '대장동 개발사업 Q&A' 자료에서 "박근혜정부는 2012년 8월부터 공공·민간 공동출자법인이 조성한 주택 용지를 출자기관에 우선 공급해 민간의 참여를 활성화한다는 내용의 '보금자리주택법 시행령'과 '주택 공급에 관한 규칙'을 개정했다"며 이에 따라 화천대유가 토지를 수의계약을 통해 우선 공급받았다고 설명했다.

그러나 취재 결과 대장동은 보금자리법을 적용할 수 없는 지역이다. 30일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 법조계에 따르면 보금자리주택법은 보금자리지구에만 적용되는 법이다. 대장동은 2014년 5월 결합도시개발구역으로 지정됐으므로 '도시개발법'에 따라 사업이 진행된 것으로 확인됐다. 이재명 캠프가 사실과 다른 설명을 한 셈이다.

이에 대해 이재명 캠프에서 대장동TF 단장을 맡고 있는 김병욱 더불어민주당 의원은 "(다른 법을) 준용했을 수도 있는 것"이라며 "화천대유가 5개 용지를 직접 시행하겠다고 제안을 하고, 그 제안이 받아들여져 우선협상대상자가 된 게 전부"라고 말했다. 그러나 도시개발법에 조성 토지 공급 입찰 방법이 명확히 규정돼 있기 때문에 다른 법을 준용할 필요가 없다.

[단독] 민간 수익 제한없는 도시개발法 적용…화천대유 초과수익 못막아

성남도시개발公·화천대유
수의계약 어떻게 가능했나

30일 오전 경기도 성남시 분당구 판교대장 도시개발구역에서 공공주택지구 전국연대 대책협의회(공전협) 관계자들이 대장동 게이트를 규탄하며 토지강제수용제도 철폐, 토지보상법 개정을 촉구하고 있다. 이날 이들은 기자회견을 통해 "대장동 도시개발사업으로 극소수의 민간업자들이 폭리를 취하고 사회 주요 지도층 인사들이 특혜를 받았다"고 비판했다. [이승환 기자]

경기도 성남시 대장동 개발사업에 자산관리회사로 참여한 화천대유가 2017년 수의계약을 통해 확보한 5개 용지로 얻은 분양이익은 4500억원 이상으로 추정된다. 기존에 알려진 토지조성사업 배당금 4040억원과는 별도의 수익이다. 문제는 이런 고수익을 얻는 과정에서 불붙은 특혜 논란이다. 대장지구 내 전용면적 85㎡ 이하 아파트 택지의 경쟁률이 182대1에 달했는데, 화천대유는 이런 필지 5개를 수의계약으로 따냈기 때문이다. 매일경제는 법적인 측면에서 궁금증을 정리해봤다.

① 보금자리법으로 수의계약?

▷불가능. 도시개발법으로 체결

이재명 캠프의 설명과 달리 대장동은 보금자리주택법(현 공공주택특별법)이 적용되지 않는다. 도시개발법상 도시개발지구기 때문에 이 법의 적용을 받는다. 본지를 포함한 대다수 언론은 이 캠프의 주장을 받아들여 보금자리법상 문제가 없다는 보도를 한 바 있다. 확인 결과 사실과 달라 이를 바로잡는다. 대장동 프로젝트 사업자인 '성남의뜰'(PFV·특수목적금융투자회사) 지분 50%+1주를 가진 성남도시개발공사의 설명도 마찬가지다. 성남도시개발공사 관계자는 "(화천대유의 5개 용지 수의계약은) 도시개발법으로 진행했고, 시행령에 따라 조성 토지 공급계획을 제출할 때 시행자(성남의뜰)가 직접 사용하는 내용도 제출했다"고 답변했다.

실제로 도시개발법은 경쟁입찰을 원칙으로 하지만 출자자가 수의계약을 통해 직접 토지를 확보하는 것은 가능하다. 도시개발법 제11조와 시행령 제56조 제5호에 따르면 '시행자(해당 도시개발사업의 시행을 목적으로 설립된 법인의 경우에는 출자자를 포함한다)가 직접 건축물을 건축해 사용하거나 공급하려고 계획한 토지의 현황'을 공급계획에 포함시킬 수 있다.

② 성남시 수의계약 사실 모를 수 있나?

▷사업계획 성남시에 제출 의무

다만 수의계약이 가능하더라도 도시개발법 체계상 이재명 당시 성남시장이 화천대유의 5개 블록 수의계약은 인지하고 있었을 가능성이 높다. 도시개발법에 따르면 시행자는 조성 토지 공급계획을 지정권자(성남시장)에게 제출할 의무가 있다. 성남의뜰이 화천대유가 수의계약을 받은 5개 용지의 공급계획을 제출하지 않는다면 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금에 처해지고 실시계획 인가가 취소될 수 있다. 절차상으로 화천대유가 5개 용지를 수의계약 받은 사실을 보고해야 하기 때문에 이재명 당시 성남시장이 이를 언제 인지했느냐가 관건이다. 이재명 경기도지사는 대장동 개발 특혜 의혹과 무관함을 주장하며, 화천대유라는 존재조차 최근 재판에서 알았다는 입장이다. 여기서 제출이란 단지 공급자가 서류를 낸다는 것을 의미하지 않으며 지정권자 또한 확인의 책임이 있다는 게 법조계의 해석이다.

1조원 이상 사업에서 15개 용지 중 5개 용지를 공급하는 내용이라 실무 선에서 처리할 사안이 아니라는 게 중론이다. 법 구조상 시장이 관여할 수밖에 없다는 얘기다. 한 법조계 관계자는 "조성된 토지가 어떻게 공급되는지는 굉장히 중요한 사항이고, 사업계획 중에서도 핵심적인 사항"이라며 "미제출 시 법에 형사적·행정적 처벌을 강력하게 규정하고 있기 때문에 제출자뿐만 아니라 제출받은 쪽도 제대로 볼 의무가 있다. 조문에 승인이란 표현만 없지 사실상 승인이나 마찬가지인 개념"이라고 말했다.

③ 막대한 초과 수익 막을 수 없었나?

▷'6% 룰' 택지개발법으로 가능

도시개발법에는 개발사업에 따라 막대한 초과이익이 발생할 경우라도 민간이 초과이익을 가져가는 것을 제한하는 장치가 없다. 비슷한 취지의 법인 택지개발촉진법은 시행령에서 공공과 민간이 공동으로 택지 개발을 하는 경우 민간사업자의 이윤율을 총사업비의 6%로 제한하고 있다.

'6% 룰'이 생긴 것은 이명박정부 시절 민간 개발을 장려하는 분위기 속에서 2010년 택지개발촉진법 개정에 따른 후속 조치였다. 법 개정 전에는 공공택지 개발사업에 민간 참여가 불가능했으나 법 개정을 통해 2011년 8월 31일부터 공공개발사업에도 민간이 참여할 수 있게 됐다. 이후 시행령으로 세부 규정을 정하면서 민간이 과도한 수익을 가져가지 못하도록 '6% 룰'을 넣은 것이다. 그러나 비슷하게 택지 개발 근거법으로 활용되는 도시개발법에는 이런 제한 규정을 함께 넣지 않았다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공공주택특별법은 주택 절반을 공공이 가져가는 등 장치가 있지만, 도시개발법에는 민간의 수익 제한 규정이 없는 상황"이라며 "'6% 룰'이 아니더라도 민관 공동개발에서 민간의 특혜 차단을 위해 사업협약 등에 초과이익 환수 조항을 넣는 경우도 많다. 결국 제도 보완과 함께 제도 운용의 기술이 필요한 부분"이라고 말했다.

[김태준 기자 / 성승훈 기자]

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