대도시 땅이 절반 유찰되다니..'헝다'에 놀란 中기업 몸사리기

중국 대도시의 택지 경매가 절반 이상 유찰되는 등 부동산 경기 하락으로 토지 매각이 급감했다. 헝다 사태 이후 중국 부동산업체들이 보유 현금을 늘리는 등 긴축경영으로 전환한 결과다. 업계에서는 인민은행이 부동산 시장의 안정을 강조했기 때문에 4분기 들어 자금난이 다소 완화될 것이라는 관측도 나온다.

30일 중국 21세기경제보도가 지난 26일과 27일 광저우의 올해 2차 토지 경매에서 48개 택지 중 23개 택지만 낙찰되는 등 유찰률이 50%를 넘었다고 보도했다. 거래금액은 569억 위안(약 10조2400억원)을 기록했다.

베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 중국 4대 도시에서 택지가 유찰되는 경우는 드문 경우로 이는 부동산개발업체들이 긴축경영으로 전환했다는 걸 의미한다. 한국토지주택공사(LH)가 택지를 독점개발하는 한국과 달리, 중국은 지방정부가 택지를 조성해 부동산개발업체에게 경매를 통해 매각한다.

또한 토지매각 수입은 토지재정(土地財政)이라고 불릴 만큼 지방정부의 주요 수입원으로 자리매김했다. 지난해 광저우시의 토지매각 수입만 2564억 위안(약 46조원)에 달할 정도다. 토지 매각 급감이 지방 정부 재정에까지 영향을 미칠 수 있는 이유다.

지난 8월 이후 중국 2선 도시의 토지경매시장도 얼어붙었다. 올해 1차 경매에서 치열한 경쟁률을 기록했던 충칭은 최근 2차 토지경매에서 42개 택지를 내놨으나 28개 택지만 매각됐다. 유찰률은 33%에 달했다. 특히 토지를 매수한 기업은 절반 이상이 국유기업인 것으로 나타났다.

이에 대해, 천총 중신증권 애널리스트는 "충칭, 수저우 및 난징 등 지방 국유기업이 토지를 매입하는 비율이 매각토지의 각각 49%, 45% 및 41%에 달한다"고 분석했다. 만약 중앙 국유기업까지 포함한다면 국유기업의 토지매입 비율은 60%에 육박한다. 천 애널리스트는 "지방 국유기업이 시장 안정화 역할을 하고 있다"며 사실상 "토지시장이 얼어붙었다는 걸 나타낸다"고 강조했다.

중국 토지경매 유찰은 부동산개발업체의 자금난이 심화됐다는 걸 의미한다. 지난해 8월 중국 정부는 부동산업체에게 △선수금을 제외한 부채비율 233% 이하 △순부채비율 100% 이하 △유동비율 1배 이상 등 3개의 레드라인을 설정하면서 부채 축소에 나설 것을 요구하기 시작했다. 엎친데 덮친 격으로 최근 은행까지 주택담보대출에 미온적인 태도를 보이면서 현금흐름이 악화됐다.

중국 부동산 시장도 조정국면이다. 중신증권 통계에 따르면, 올해 8월 중국 아파트 총 판매 면적은 2019년과 2020년 대비 각각 4%, 15.6% 감소했다. 또한 시타이데이터에 따르면 올해 8월 중국 315개 도시 중 106개 도시의 부동산 가격이 하락한 것으로 나타날 만큼 중국 부동산 시장은 점진적인 하락 추세가 강해지고 있다.

한편 업계에서는 부동산개발업체의 자금난이 4분기부터는 완화될 것으로 예상하는 분위기다. 최근 중국인민은행이 통화정책위원회 정례회의에서 "부동산 시장의 건강한 발전을 유지하고 주택구매자의 합리적인 권익을 옹호하겠다"고 밝혔기 때문이다. 한 애널리스트는 "4분기에 주택담보대출이 증가할 수 있을 것"이라며 "부동산업체의 현금흐름도 다소 개선될 것"이라고 내다봤다.

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김재현 전문위원 zorba00@mt.co.kr