"고분양가 심사때 인근 아파트 시세 반영" 7개월만에 다시 손봤다

HUG, 심사제도 개선
투기과열·조정대상지역 대상
분양가상한제 지역은 제외
업계, 주택공급 활성화 기대

주택도시보증공사(HUG)가 30일부터 고분양가 심사 시 인근 유사 아파트단지의 평균가격을 반영하는 등 급등한 부동산 시세를 적용한다. 이에 따라 주변 시세보다 낮은 고분양가 심사기준 때문에 사업을 미뤘던 민간 분양시장이 활성화될 것으로 전망된다.

29일 HUG는 인근시세 산정기준 및 비교사업장 선정기준을 일부 개선하고, 지역분양가 수준을 합리적으로 반영하는 것을 주요 내용으로 고분양가 심사제도를 개선했다고 밝혔다.

지난 2월 전면 개정했던 HUG의 고분양가 심사제도를 7개월 만에 다시 손질한 것이다. 그간 고분양가 심사가격이 비교사업장 부족 또는 낮은 인근 시세 등으로 과도하게 낮게 형성돼 주택사업자들이 사업 추진에 어려움을 겪는다는 지적이 많았다. 또 현재 고분양가 심사기준 공개범위가 시장 눈높이에 다소 부족해 주택개발 사업자에게 예측가능성을 충분히 제공하지 못한다는 의견도 있었다.

HUG의 고분양가 심사대상 적용지역은 투기과열지구 및 조정대상지역에 해당한다. 다만 분양가상한제 지역인 서울 18개구, 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 총 322개동은 고분양가 심사대상에서 제외되고 분양가상한제가 우선 적용된다. 이 때문에 분상제 미적용지역인 광역시와 수도권 및 지방 도시들의 아파트 분양가가 올라갈 것으로 예상된다.

HUG는 기존에는 분양 대상사업지 반경 500m 안에 있는 준공 20년 이내의 100가구 이상 모든 아파트의 평균 시세를 분양가 산정기준으로 삼았다. 개선안은 이들 아파트 중에서 단지 특성과 사업안정성이 유사한 아파트만 따로 뽑아 평균 시세를 산정기준으로 활용한다.

HUG 금융심사처 관계자는 "기존 구도심지역 재개발·재건축 사업장의 경우 인근에 노후주택이 몰려 있어 인근 시세 산정기준에서 평균 시세 가격이 낮았다"며 "이번 개선안으로 유사한 아파트 시세가 더 많이 반영되면 분양가격은 더 올라갈 것으로 보인다"고 말했다.

이 밖에 분양을 앞둔 단지 인근에 비교사업장이 없을 경우 심사평점 요건을 완화해 분양·준공 비교사업장을 1개씩 선정, 비교사업장 부재에 따른 심사왜곡을 방지한다. 고분양가 심사 결과 상한 분양가가 과도하게 낮은 경우 지역분양가 수준을 고려해 일부 조정이 가능했는데 이때 해당 시·군·구 또는 시·도 평균 분양가를 고려해 합리적으로 심사에 반영할 계획이다. 권형택 HUG 사장은 "이번 제도보완 및 심사기준의 추가적인 공개가 그간 공급이 지연되던 일부 지역에 활력을 불어넣고 민간사업자의 진입장벽을 낮추어 주택공급 활성화에 기여할 것으로 기대된다"고 말했다.

전문가들도 고분양가심사제도 개선으로 분양가가 오르면서 주택 공급이 활성화될 것으로 봤다. 여경희 부동산114 연구원은 "기존 낮은 분양가로 사업을 미뤘던 주체들이 분양을 서둘러 할 가능성이 있다"고 했고, 송승현 도시와경제 대표는 "현실적인 분양가 수준이어야 주택공급자 입장에서 공급을 결정하게 된다"고 말했다. 건설업계 관계자는 "인근시세 수준 산정방식에 업계의 의견을 반영해 불합리한 부분이 합리적으로 개선됐다고 평가하고 있다"면서 "다만 건축연령별 가산율에는 실제 집값 상승률을 반영하는 등 추가적인 합리화가 필요하다"고 말했다.