점입가경인 대장동 논란.. 쟁점 여섯가지 살펴보니

연지연 기자 입력 2021. 9. 29. 15:01 수정 2021. 9. 29. 16:11
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성남시가 100% 출자한 공기업 성남도시개발공사가 민간이 설립한 프로젝트금융투자회사(PFV) 성남의뜰과 함께 분당 대장동 일대 92만㎡에 5903가구를 짓는 사업. 이 사업을 둘러싼 논란이 계속 커지고 있다. 사업구조를 비롯해 수익 배분 구조가 다소 복잡한 데다 이해 관계자가 워낙 많아 사안을 제대로 이해하기 쉽지 않은 형국이다. 지금까지 제기된 대장동 개발사업의 주요 쟁점과 확인된 내용을 정리해봤다.

지난 16일 경기도 성남시 분당구 대장동 개발사업 특혜 의혹을 받는 자산관리회사 화천대유 사무실 입구 모습. 2021.9.17/연합뉴스

① 성남의 뜰 지분 1% 가진 화천대유가 누리는 수익은 적절했고 법적 문제는 없었나

논란에 선 화천대유는 성남의 뜰 지분을 1% 가진 사업자다. 지분이 1%뿐인 회사가 막대한 수익을 누렸다는데, 도대체 어느 정도의 수익을 누리는 걸까. 화천대유의 수익은 크게 두 가지다. 배당수입과 분양수입이다.

먼저 배당수익이 있다. 성남의뜰은 지난 3년간 전체 주주에게 5903억원을 배당했다. 이중 4040억원(68%)이 화천대유와 관계사인 천화동인 1~7호 몫이다. 이들이 가진 성남의 뜰 지분율은 화천대유 1%, 천화동인 1~7호 6%다. 반면 우선주 50%+1주를 가진 성남도시개발공사는 1830억원을 배당받았다.

분양수입은 작년까지 약 2350억원을 냈다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면, 화천대유는 2019년 대장동에 4029억원 규모의 아파트를 분양해 821억원 수익을 올렸다. 작년에는 6953억원 규모의 아파트를 분양하고 1530억원의 수익을 냈다. 올해 이후로도 최대 667억원 분양수익을 더 벌어들일 전망이다. 분양수익만 총 3000억원에 이른다.

화천대유는 어떻게 분양수익과 개발이익에 따른 배당수익 모두를 챙길 수 있었던 걸까. 2015년 당시만 해도 민간사업자들이 출자 지분 한도 안에서 택지를 공급받을 수 있었다. 부동산 시장 분위기가 계속 안 좋을 것을 대비한 일종의 인센티브다. 이에 화천대유가 개발을 하고 택지를 분양받아 분양 수익까지 누릴 수 있게 된 것이다.

또 성남도시개발공사가 5500억원의 선순위 확정이익을 가져가고, 나머지 이익을 화천대유가 가져가도록 한 계약구조도 화천대유가 큰 수익을 얻을 수 있었던 요인이다. 성남도시개발공사는 대장동 개발사업 시행사인 특수목적법인 ‘성남의뜰’ 대주주(50%)로 참여하면서 누적 배당금이 1822억원이 될 때까지 1순위로 우선배당받도록 사업 구조를 설계했다. 성남도시공사에 이어 2순위 우선주를 가진 금융기관이 일정 금액을 배당받고 그래도 남는 이익금이 있으면 모두 보통주(화천대유와 천화동인)에 배당하도록 한 것이다.

이런 구조에 대해 일단 업계 전문가들 사이에서는 법적 위반소지를 찾긴 어렵다고 보는 경우도 많다. 과도한 이익이라는 비판을 받을 수 있지만, 계약에 따른 이익분배인 만큼 법적 위반으로 보고 환수하긴 어려울 것이란 뜻이다.

다만 초과 수익에 상한을 두지 않은 이유에 대해선 논란이 여전히 남아있다. 공공과 민간의 공동 택지개발 사업인 경남 김해시 장유동에 조성중인 율하2지구 택지개발부지만 하더라도 초과 이익제한 조건이 포함돼 있다. 당시 체결된 사업협약서 28조엔 “민간사업자인 을이 투자한 총사업비에 대한 이윤율은 6%로 한다”고 명시돼 있다. 부동산 가격이 아무리 치솟더라도 민간이 가져갈 수익은 6%를 넘지 않도록 설계해둔 것이다.

② 화천대유 주요 인물은 누구고 어떻게 얽혀있나

대장동 개발사업 의혹의 핵심인물로는 사업 구조를 짠 것으로 지목된 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장, 화천대유 대주주인 경제지 출신 김만배씨, 법조계와 화천대유, 성남도시개발공사 연결고리로 지목되고 있는 남욱 변호사 등이 있다.

국민의힘은 유동규씨가 이재명 경기지사 측근으로, 성남도시개발공사 사장 권한대행을 거쳐 경기관광공사 사장을 지냈고, 최근엔 이 지사 캠프에 속해 있다고 했다. 이 지사 측은 이를 부인했지만, 유씨는 최근 언론 인터뷰에서 “(이 지사) 캠프에서 일을 보면서 개인적인 일도 하고 있다”고 말한 바 있다.

김만배씨는 화천대유와 관계사 천화동인 1호 대주주다. 그의 부인과 누나는 천화동인 2호와 3호의 대주주다. 김씨는 30년 가까이 기자로 근무하며 대부분 법조 영역에서 활동했다. 이때 인연을 맺은 박영수 전 특별검사와 권순일 전 대법관 등이 화천대유 고문으로 활동했다.

천화동인 4호 실소유주이자 법무법인 강남 소속 남욱 변호사도 핵심인물이다. 2009년 대장동 개발사업 문제로 구속기소됐다가 2심에서 무죄 판결을 받기도 했다. 당시 공영개발로 추진되던 대장동 개발사업을 민간 개발로 전환하기 위해 정·관계에 불법 로비를 벌였다는 의혹을 받았다.

남씨의 1심 변호인은 박영수 특검과 조모 변호사였는데, 조 변호사는 천화동인 6호 사내이사다. 남씨의 대학 후배 정모 변호사가 성남도시개발공사 간부로 대장동 개발에 참여하기도 했다.

이재명 더불어민주당 대선 경선 후보가 24일 오후 경남 창원시 의창구 경남도의회 입구에서 '화천대유'와 관련한 설명을 하고 있다. 2021.9.24/연합뉴스

③ 대장동 땅 개발 사업위험은 정말로 높았나

대장동 개발 논란이 커지자 이재명 경기지사는 지난 14일 가진 기자회견에서 화천대유 등의 고배당은 리스크 감수에 따른 정당한 보상이라고 말했다. 대장동 땅 개발 사업의 위험은 정말로 높았던 걸까.

일단 확인 가능한 문서로는 위험이 크지 않았을 것이란 지적이 나온다. 한국주택금융공사에 따르면 화천대유는 2018년 8월 대장지구 대지비, 기타사업비 등 명목으로 2664억원에 대한 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 신청했다. 당시 보증심사위원회에서는 화천대유가 신청한 보증을 전액 승인하면서 해당 사업에서 20%가량 미분양이 나더라도 수익성이 있다고 평가한 바 있다.

그 해 9월 만든 보증심사안 문건에서는 “사업지는 판교테크노밸리와 판교제2테크노밸리에 인접한 배후 주거지구로 주요 도로망을 통해 서울 강남, 판교 및 분당으로 이동이 용이하다”며 “3개월 내 100% 분양률 달성은 무난할 것으로 보인다”고 했다.

성남도시개발공사가 2015년 진행한 대장동 도시개발의 사업 타당성에 대한 연구용역 결과도 나쁘지 않은 편이다. 검토 결과 사업의 내부수익률(IRR) 6.66%, 비용편익분석(B/C)이 1.03으로 나타났다.비용편익분석이 1.00 이상이면 경제성이 있는 사업으로 평가한다.

그러나 수년 뒤 부동산 시장이 어느 방향으로 움직일 지를 예상하는 것이 쉽지 않다는 의견도 있다. 부동산 시장이 침체하면 얼마든 미분양이 날 수 있고, 막대한 손실을 볼 가능성도 있는 것 역시 사실이다.

④ 왜 민관공동개발로 방향을 잡을 수 밖에 없었나

대장동 개발사업은 2004년 첫 개발계획이 나왔을 당시 공공이 개발하는 택지개발 방식으로 추진됐다. 그러나 이후 사업계획 유출·공공사업자(LH)의 재정난 등으로 사업이 중단되는 악재를 겪은 끝에, 최종적으로 민관공동 방식의 도시개발사업으로 전환됐다.

2004년 12월 성남시와 한국토지공사(현 한국토지주택공사)는 성남시 분당구 대장동 일대 128만㎡ 부지에 택지개발을 추진하기로 하고, 이듬해 6월 ‘2020년 성남도시기본계획’에도 반영하면서 구체화했다. 그러나 택지지구로 지정되기도 전인 7월에 개발계획에 대한 구체적인 도면이 나오는 등 사업계획이 유출되면서 국토부(당시 건교부)는 2005년 11월 개발계획을 전면 중단했다.

이후 4년간 방치되던 대장동 일대는 LH가 2009년 7월 91만㎡ 규모의 도시개발사업을 제안하면서 국면이 전환됐다. 성남시는 이 일대의 난개발을 막았던 행위제한을 유지하고 대장동 개발을 지속하기 위해 같은해 3월 이 제안을 수용했다. 국토부가 2005년 7월 실시한 개발행위제한 고시가 2010년 7월 해제되는 만큼, 이 일대를 서둘러 도시개발구역으로 지정해 개발행위를 제한해야한다는 게 당시 성남시 측의 설명이었다.

사업이 변경되는 과정에 이 일대를 직접 개발해 수익을 남기려는 지주와 민간사업자를 중심으로 민간 도시개발사업 제안이 수차례 접수되기도 했다. 성남시는 당시 LH가 제안한 사업을 추진하고 있다는 이유로 이를 반려했고, 2010년 6월 LH가 재정난을 이유로 사업제안을 철회한 뒤에도 이듬해 3월 도시계획위원회를 열고 기존 계획대로 공공개발 방식으로 사업을 추진하기로 했다.

그러나 공공개발에 대한 시의회의 반발과 성남시의 재정악화 등 문제가 불거지면서 대장동 개발사업은 최종적으로 성남시가 주도하고 민간 사업자가 참여하는 민관공동사업으로 결정됐다. 2013년 이재명 당시 성남시장은 사업속도가 지지부진한 대장동 개발사업과 구시가지인 성남 수정구 신흥동의 제1공단지역 개발사업을 묶어 대장동에서 얻은 개발이익을 제1공단 공원화 사업에 투입하는 방안을 추진했다.

⑤ 법조계 호화 고문단의 역할은 무엇인가

화천대유자산관리(화천대유)는 전직 대법관과 검찰총장 등 초호화 고문단을 꾸렸다. 화천대유에서 고문으로 활동 중이거나 과거 할동한 것으로 알려진 법조인들은 국정농단 수사를 담당한 박영수 전 특별검사, 권순일 전 대법관, 김수남 전 검찰총장, 강찬우 전 검사장, 이경재 변호사 등이다. 이들을 화천대유 고문단으로 영입한 것으로 알려진 김만배씨는 “좋아하던 형님들로 대가성은 없었다”고 주장했다. 대장동 개발 특혜 의혹 등과는 무관하다는 것이다.

하지만 이들의 얽히고설킨 관계가 알려지며 그 배경에도 관심이 집중되는 모양새다. 권 전 대법관은 2020년 대법관 재직 당시 이재명 경기지사의 상고심 판결에 참여한 바 있다. 강 전 지검장은 2015년 수원지검장으로 재직하며 대장동 개발사업 로비 의혹 수사를 지휘했다. 이 때 수원지검이 재판에 넘긴 인물 중 한 명이 천화동인 4호 소유주인 남욱 변호사다. 남 변호사가 1심 재판에서 변호인으로 선임한 사람은 박 전 특검이다.

일단 부동산 개발업계에서는 대장동 사업이 민간 개발사업과 달리 인·허가 문제나 토지 수용 문제에 정관계 로비가 필요한 사업이 아니었다는 점에 주목한다. 성남시가 함께한 민관공동 도시개발사업이기 때문이다. 때문에 일각에서는 화천대유 고문과 자문단 구성 배경에 과거 사건이 관련된 것 아니냐는 의혹을 제기하고 있다. 일종의 ‘보은’ 형식이라는 취지다. 결국 이들이 실제 사업에서 어떤 역할을 하고 급여 등을 받았는지를 규명하는 것이 관건이 될 전망이다.

⑥ 심사 하루만에 사업자 선정은 이례적인 일인가

성남도시개발공사는 심사를 시작한 지 단 하루 만에 화천대유를 사업 시행사로 선정했다. 아예 불가능한 일은 아니지만, 사업 규모가 1조5000억원대에 달하는 점을 고려하면 상당히 이례적이라는 평이다.

화천대유가 포함된 하나은행컨소시엄은 접수 마감 당일 절대평가 3시간, 다음날 상대평가 4시간을 거쳤다. 사업자 선정을 위한 검토 자료 분량만 상당할 대형 개발사업의 시행사가 단 21시간 만에 결정된 것이다.

하나은행컨소시엄만 유일하게 은행·증권사 외에 자산관리회사를 포함한 점도 내정 의혹에 불을 지폈다. 당시 공모지침에는 자산관리회사 설립 운영계획이 포함돼 20점이 배점됐는데, 화천대유는 성남도시개발공사가 공모지침을 밝히기 일주일 전에 자본금 5000만원으로 설립됐다. 사전 정보를 토대로 ‘맞춤형 준비’를 했을 가능성이 있다고 의심을 받는 대목이다.

이 같은 의혹에 대해 이 지사의 대선 캠프 측은 “하루 만에 선정된 것은 길어지는 평가 기간에 로비나 압박, 우회전략을 막아낼 수 있는 신속한 의사 결정”이라고 설명했다. 성남도시개발공사도 “공모 전년도인 2014년 5월 대장동 개발을 위한 도시개발사업구역 지정 고시가 이뤄졌다”며 사업계획서를 준비할 기간은 충분했다고 부인했다.

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