실거주 약속 어긴 집주인이 집 팔면 세입자가 손해배상 받을 수 있을까

서울 송파구 잠실주공5단지를 비롯한 서울 시내 아파트 단지 모습. <연합뉴스>

집주인이 직접 살겠다고 해놓고서 얼마 되지 않아 집을 팔면 기존 세입자가 손해배상을 받을 수 있을까. 한 부동산 카페에 올라온 글이 화제다.

28일 업계에 따르면 가입자 170만명의 국내 최대 부동산 카페에는 '집주인이 실입주하더니 두 달 만에 집 팔았네요'라는 제목의 글이 올라왔다.

게시자는 "집주인이 실입주한다고 해서 어쩔 수 없이 옆 동으로 이사했다"라며 "예상은 했지만 집주인이 진짜 (집을) 팔았네요"라고 적었다. 게시글을 본 카페 내 회원들의 해석은 엇갈렸다. A씨는 "임대인이 들어와서 거주하다가 매도하는 것은 합법이다. 실거주 기간은 법적으로 정해진 기준이 없다"라고 말했다. 반면 B씨는 "계약갱신 신청한 문자내역이나 녹취 있으면 소송해서 이길 수 있다"고 주장했다.

온라인상에서는 압도적으로 집주인을 옹호하는 의견이 달렸다. 누리꾼들은 "공산주의 국가냐, 집주인이 개인 사유재산을 파는 게 뭐가 이상하나", "내 재산 내가 처분하겠다는데, 세입자가 계약갱신 청구하겠다고 못 나가겠다고 하면 팔 수 없는 게 말이 되나"라는 등 공분했다.

국토부는 집주인이 실거주를 목적으로 갱신요구를 거절하고서 직접 거주한 뒤 매도한 경우는 문제가 되지 않는다는 입장이다. 이 때문에 세입자가 어렵게 집주인의 실거주 여부를 알아내더라도 현행 임대차법상으로는 손해배상을 받기 어렵다. 임대차법에서는 손해배상을 해야 하는 경우가 '제삼자에게 임대한 경우'로만 규정되어 있다. 다른 사람에게 해당 주택을 매도한 경우는 해당되지 않는다.

더군다나 현재는 세입자가 집주인의 실거주 여부를 확인할 수 있는 방법도 마땅치 않다. 세입자가 집주인의 실거주 여부를 확인하려면 주민센터로부터 받은 확정일자를 통해서만 추측할 수 있다. 확정일자는 집이 경매로 넘어가는 상황 등에 대비해 세입자가 우선 변제권을 얻을 수 있도록 한 제도다. 확정일자가 부여됐다는 건 집주인과 새로운 세입자간 계약이 성사됐다는 뜻이고 확정일자가 부여되지 않았다면 집주인이 살고 있다는 의미다. 하지만 집주인이 새로운 세입자를 들였더라도 선순위 채권이 없거나 보증금이 낮을 경우엔 확정일자가 꼭 필요하지 않기 때문에 확정일자를 받지 않는 사람이 적지 않다.

한편 새 임대차법 시행 이후 1년간 임대차 계약 관련 분쟁과 상담이 크게 늘었다. 대한법률구조공단에 따르면 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 임대차 계약 종료·갱신 관련 분쟁 건수는 법 시행 전 월평균 2건(2020년 1∼7월)에서 법 시행 후 22건(2020년 8월∼2021년 6월)으로 10배 이상 급증했다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr