고밀개발 증산4구역 용적률 295%에 분담금 9000만원

주민 동의율 높은 증산4구역, 2차 설명회
용적률 인센티브로 평균 9,000만 원 추산
공급 주택 수는 자력 개발보다 많은 4,112가구

서울 은평구 증산4구역 모습. 한국일보 자료사진

정부가 '2·4 주택 공급대책'의 일환으로 추진 중인 도심 공공주택 복합사업의 수익 구조를 처음 공개했다. 이미 주민동의 3분의 2를 채운 서울 은평구 증산4구역은 용적률 295%가 적용되면 가구당 평균 부담금은 9,000만 원으로 추산됐다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 28일 오후 증산4구역에서 온라인으로 2차 설명회를 열어 주민들에게 용적률 인센티브와 예상 분담금 등을 공개했다.

증산4구역 사업계획안에 따르면 용적률은 295%로, 민간개발로 추진할 때 용적률(247%)보다 48%포인트 높다. 기부채납 비율은 6%포인트 줄어 대지면적이 기존 13만㎡에서 13만8,000㎡로 넓어진다.

이에 따라 공급 주택수는 4,112가구로 자력 개발(3,421가구)보다 691가구 늘어난다. 대신 4,112가구 중 20%인 824가구는 공공임대와 공공자가주택으로 10%씩 공급된다. 80%인 3,288가구는 토지 등 소유자에 대한 우선공급분(1,642가구)과 일반인을 위한 공공분양(1,646가구) 물량이다.

국토부는 이 사업에서 토지 등 소유자의 분담금 총액이 1,665억 원으로 민간개발(3,970억 원)보다 2,305억 원 줄어들 것으로 예상했다. 가구당 평균 분담금은 9,000만 원이다. 기존 자력 개발 시 분담금 2억3,000만 원에 비해 1억4,000만 원이나 적다.

정부는 전용면적당 수익성 분석 내용도 소개했다. 일반분양가는 분양가상한제가 적용돼 59㎡ 5억8,292만 원, 84㎡ 7억3,070만 원으로 추정했다. 토지 등 소유자에 대한 우선공급 가격은 일반분양가의 85%를 적용해 59㎡는 4억9,400만 원, 84㎡는 6억2,000만 원이 된다.

대지지분 33㎡(10평)짜리 빌라 소유주의 종전자산이 3억4,900만 원으로 평가될 경우 전용면적 84㎡ 분담금은 2억7,100만 원으로 추정된다. 정부는 아직 추정액이라 향후 사업 진행 과정에서 가격이 변동될 수 있다고 설명했다.

정부는 주민 동의율이 높은 구역을 중심으로 이날부터 2차 설명회와 지구지정 제안을 하고, 내달 중에는 예정지구로 지정할 계획이다. 또한 △연신내역 △방학역 △쌍문역 동측 구역에서도 2차 설명회를 이어갈 예정이다.

김지섭 기자 onion@hankookilbo.com