성남의뜰 주주 참여 금융권, 화천대유에 6천억 빌려줬다

하나·국민·기업은행 등 컨소시엄 구성해 지분 투자

◆ 대장동 개발 팩트체크 ② ◆

경기도 성남시 대장지구 개발 프로젝트는 약 28만평(92만㎡)에 아파트 5903가구를 만드는 사업이다. 미니 신도시급 개발 사업은 단일 개인 또는 법인만으로 사업을 진행하기 어렵다. 막대한 자금력이 동원돼야 하는 만큼 참여하는 금융사도 많아지고, 이들의 계약 관계도 복잡해진다. 대장지구 개발을 위한 대장동 프로젝트의 시작은 2015년으로 거슬러 올라간다. 성남시가 100% 출자한 공기업 성남도시개발공사는 2015년 8월 '성남 판교대장 도시개발사업' 시행사로 '성남의뜰' 컨소시엄을 선정했다. 이 컨소시엄에서 지분이 1%에 불과했던 자산관리회사(AMC) 화천대유가 수천억 원의 수익을 챙기며 '특혜' 논란이 일고 있다.

금융권 6300억원 대출 적절한가

▷일반적인 부동산 투자 방식

화천대유의 상식을 뛰어넘는 수익과 별개로 최근 제기되는 의문점은 금융회사들이 화천대유에 3년간 빌려준 약 6300억원이 적절했는지다. 화천대유는 성남의뜰 컨소시엄 참여를 위해 2015년 2월 자본금 5000만원으로 설립된 신생 회사이기 때문이다. 이렇게 연혁이 얼마 되지 않은 회사가 수천억 원의 자금을 금융권에서 빌리는 것이 가능한지에 대해 문제 제기가 있었다.

하지만 업계에서는 "금융사들의 대출이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 목적으로 일어났기 때문에 큰 문제가 없다"는 것이 중론이다. 금융권에서 화천대유에 대규모 대출을 할 수 있었던 것은 은행들이 민관 합동 특수합작법인(SPC) 성남의뜰에 지분을 투자해 주주로 참여했기 때문이다.

2015년 당시 성남도시개발공사는 자신들이 SPC 전체 지분의 '50%+1주'를 갖고 나머지 49.9% 지분과 관련해 민간사업자를 선정하기 위한 공모를 냈다. 여기에 하나은행, 산업은행, 메리츠증권 등 3개 컨소시엄이 응모에 참여했고 하나은행 컨소시엄(성남의뜰 컨소시엄)이 최종 선정됐다. 이 컨소시엄에는 하나은행, 국민은행, 기업은행 등과 함께 자산관리회사인 화천대유가 포함된 것이다.

한 금융권 관계자는 "금융사들이 SPC에 주주로 참여한 것은 이후 대규모 개발 사업에 대출을 내주고 이자 수익을 내기 위한 것"이라며 "화천대유의 장기 차입금도 프로젝트 파이낸싱 목적으로 금융사에서 빌려온 돈으로 보인다"고 말했다. 대출금을 규모별로 살펴보면 하나은행이 2018년 말 기준 한 해 동안 2250억원 규모의 대출을 내줬다.

공시에 따르면 농협은행은 약 210억원의 자금을 연 18% 금리로 화천대유에 대출해줬다. 이 대출은 실제로는 사모펀드인 '리딩전문투자형사모부동산투자신탁'에서 받은 것으로 감사보고서에는 사모펀드 수탁은행인 농협은행 명의로 잡혀 있다.

화천대유가 왜 컨소시엄에 포함됐나

▷사업 전문성 갖췄다는 은행 판단

또 다른 의문점은 하나은행 컨소시엄에 어떻게 신생 회사인 화천대유가 자산관리회사로 참여할 수 있었는지다. 여기에 당시 경쟁을 벌인 3개 컨소시엄 중 자산관리회사가 포함된 컨소시엄은 하나은행 컨소시엄이 유일했다는 점에서 애초에 이 컨소시엄이 경쟁에서 유리한 것이 아니었냐는 지적도 나온다. 이에 대해 하나은행 컨소시엄 관계자는 "화천대유자산관리는 대표이사가 부동산 명도 전문변호사로 사업 경험과 부동산 자문 이력이 있었다"며 "용인, 수원 등에서도 도시개발사업을 수행해 본 경험이 있는 전문시행인력과 회계사, 감정평가사 등 전문가들로 구성돼 있어 사업 수행 능력을 인정할 수 있었다"고 설명했다.

성남의뜰 우선주 비율은 왜 높나

▷위험 꺼리는 금융사들 우선주 선호

성남의뜰 수익구조는 우선주 비율이 높고, 남은 이익금은 모두 보통주로 돌아가게끔 짜였다. 이례적인 수익구조로 보여진다. 성남의뜰은 우선주가 93%, 보통주가 7%다. 성남시는 1종 우선주를, 금융기관은 2종 우선주를 각각 가지는 것으로 돼 있다. 또 보통주는 화천대유와 SK증권이 가지는 것으로 구성돼 있다. 우선주 비율이 높은 것은 위험성이 낮고 수익성이 높은 것으로 해석된다. 그런데도 보통주에 유리한 수익구조로 짜인 것이다. 건설업계 관계자는 "부동산 개발과 관련해 금융사는 리스크를 부담하는 것을 꺼려 우선주 지분을 확보한 뒤 대출을 통해 이자수익을 내는 것이 일반적"이라며 "성남도시개발공사가 50% 이상 지분을 갖고 있다는 점도 금융사들이 리스크를 덜 수 있는 것으로 간주돼 지분구조에 문제를 제기하지 않았을 것으로 보인다"고 설명했다.

[박윤예 기자 / 김유신 기자]

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