[MK 부동산 알뜰신잡] 나는 자금출처 조사를 안 받는다

요즘 언론을 통해 보도되는 세무조사의 대부분은 주택의 취득자금에 대한 증여세 조사이다.

그러다 보니 주택을 취득하는 사람들은 자금출처를 먼저 완벽하게 준비하지 않으면 세무조사를 받게 될 수도 있다고 하는 염려를 하게 된다.

그런데 부동산을 취득하였다고 해서 반드시 자금출처를 입증해야만 하는 것은 아니다. 세법에서 규정하는 자력으로 부동산 등을 취득할 만한 능력이 입증되면 자금출처를 입증하지 않아도 된다.

일반적으로 증여세를 과세하려면 누가 언제 얼마를 누구에게 주었는지 등 증여세 과세요건을 세무서장이 증명하여야 한다.

하지만 누군가가 부동산 등을 취득한 경우 취득한 자금이 어떻게 형성되었는지를 일일이 국세청 직원이 조사 또는 확인한다는 것은 업무의 양으로 보아 불가능에 가깝다. 물론 특정인에 한해 확인을 하는 것은 어려운 일이 아니지만 전 국민을 대상으로 확인을 한다는 것은 행정력이 미치지 못한다.

그래서 세법은 어떤 사람이 부동산을 취득하게 되면 부동산의 취득자금을 어떻게 마련했는지를 납세자에게 입증하라고 입증책임을 전가하게 된다. 이러한 제도를 ‘증여추정규정’이라고 한다.

즉, 세무공무원이 자금출처를 확인하는 것은 현실적으로 불가능하니 부동산 등을 취득한 당사자가 스스로 자금출처를 밝혀서 타인으로부터 증여받은 자금이 아닌 본인이 획득한 자금으로 취득하였다는 것을 입증하라는 것이다. 그 결과 부동산 취득자가 자금출처를 입증하지 못하면 누구에게 증여받았는지를 불문하고 증여세를 과세하겠다는 것이다.

그런데 이 규정은 부동산 등을 취득한 모든 사람에게 적용하는 것이 아니라 부동산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 보아 자력으로 그 부동산을 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에만 적용한다.

자력으로 그 부동산을 취득한 것으로 인정되는 자금출처는 다음 3가지를 말한다. 즉, 자력은 다음 3가지로 입증되어야 한다.

1. 세무서에 신고하였거나 과세 받은 이자배당소득, 사업소득, 근로소득 등 소득금액으로서 관련 세금을 공제한 금액

2. 세무서에 신고하였거나 과세 받은 상속 또는 증여금액으로서 관련 세금을 공제한 금액

3. 재산 취득일 이전에 재산을 처분한 대가 또는 대여하면서 받은 보증금 또는 대출 등 채무로 마련한 자금

세법은 위 3가지 경우를 자력으로 재산을 취득할 수 있다고 인정하는 것이기 때문에 위 3가지 금액 합계액이 재산 취득자금에 미달한 경우에만 증여추정 규정을 적용하는 것이다.

다만 취득한 부동산 가액에서 자력으로 인정하는 위 3가지 금액의 합계액을 차감한 금액이 전체 부동산 취득가액의 20% 또는 2억원 중 적은 금액 이상인 경우에는 증여추정 규정을 적용하지 않는다.

예를 들어 15억원짜리 아파트를 구입한 경우 위 3가지 금액의 합계액이 15억원의 20%인 3억원과 2억원 중 적은 금액인 2억원까지는 모자라더라도 전체를 입증한 것으로 보아 ‘증여추정규정’을 적용하지 않는다. 따라서 15억원중 위 3가지 금액의 합계액이 13억원 이상인 경우에는 증여로 추정하지 않는다. 따라서 재산취득자는 스스로 자금출처를 입증할 책임이 없게 된다. 그러나 13억원 미만인 경우, 예를 들어 12억원인 경우에는 재산취득자가 추가로 자금출처를 입증하여야 하고 입증되지 않으면 재산취득액 15억원 중 12억원을 차감한 3억원을 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세하게 된다.

이때 취득한 재산의 가액에는 부동산의 취득대금 뿐 아니라 취득세와 부동산 중개수수료 등 취득에 필요한 모든 비용을 합한 금액을 기준으로 한다.

자력으로 인정하는 위 3가지 금액의 합계액이 부동산 취득자금에 미달하여 결국 증여추정에 해당되면 납세자는 재산의 취득자금에 대한 입증책임을 지게 되고 스스로 입증을 하지 못하면 과세관청은 언제 누구로부터 얼마를 증여 받았는지 여부를 조사하지 않고도 증여세를 과세할 수 있게 된다.

그렇다면 실제 증여를 받은 자금으로 재산을 취득하였음에도 불구하고 위 3가지 금액의 합계액이 취득재산가액 이상이 된다면 ‘증여추정규정’을 적용하지 못하니까 증여세를 안내도 된다는 것일까?

그렇지는 않다. 위 3가지 금액의 합계액이 취득재산가액 이상이 되면 세무공무원은 납세자에게 “무슨 돈으로 그 재산을 취득했는지 입증해보시오. 만약 입증하지 못하면 증여세를 과세하겠습니다.”라고 입증요구를 할 수 없게 되는 것일 뿐이다. 즉, 증여로 추정할 수 없다는 것이다.

그런데 위와 같이 증여로 추정할 수 없는 경우에도 세무공무원이 조사 등을 통해 재산을 취득한 자가 언제 누구로부터 얼마의 재산을 증여받았는지에 대한 사실관계를 확인하면 증여세를 과세할 수 있다.

따라서 최근에 언론에 보도되는 증여세 조사는 자금출처를 입증하지 못한 사람들에 대한 조사뿐 아니라 입증책임이 없는 사람들 중에서도 국세청의 내부 분석을 통해 증여혐의가 있는 것으로 판단되는 사람들에 대해 조사를 실시하는 것이다.

그런데 부동산을 취득하는 경우 무조건 자금출처를 밝혀야만 한다고 알고 있는 이유는 부동산 중 유독 주택을 구입한 경우에 한하여 세법에서 규정하는 자금출처의 입증 규정과는 별도로 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 의해 6억원 이상의 주택을 취득하거나 투기과열지구나 조정대상지역내의 주택에 대해서는 금액에 관계없이 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’를 작성하여 계약일로부터 30일 내에 관할 시·군·구청장에게 신고하여야 하기 때문이다.

뿐만 아니라 서울 등 주요도시들은 대부분 투기과열지구로 지정이 되어 있는데 이러한 투기 과열지구내의 주택을 취득한 경우에는 ‘자금조달계획을 증명하는 서류’도 함께 제출하여야 한다.

이렇게 시·군·구청장에게 신고한 내용에 대해서는 시·군·구청장이 검증을 하여야 하며, 검증과정에서 필요한 경우에는 자금의 지급과 관련한 증빙 등에 대한 제출도 요구할 수 있다. 이렇게 검증을 한 이후에는 그 결과를 세무서장에게 통보하게 된다.

검증 뿐 아니라 시·군·구청장 또는 국토교통부장관은 신고한 내용이 누락 또는 허위라고 판단될 경우 직접 신고한 내용을 조사하거나 자료제출을 요구할 수도 있다. 이 경우에도 그 결과는 세무서장에게 통보하여 세금을 추징하는데 활용할 수 있도록 하고 있다.

따라서 부동산 중 주택을 취득한 경우에는 위에서 언급한 자력으로 인정하는 3가지 금액이 있음에도 불구하고 주택취득자금에 대한 자금출처를 시·군·구청장에게 신고하고 검증을 받아야 하며, 신고한 내용과 검증결과를 통보받은 국세청은 별도의 검증을 통해 세무조사 등을 실시할 수도 있다.

이런 증여에 관한 궁금증을 해소하기 위해 ‘지금은 증여의 시대, 가족 간의 거래와 세금’을 주제로 강의를 하고 있다. 이미 두 번의 강의를 마쳤으며 추가적인 강의 요청이 계속 들어와 오는 10월 8일(금)에 세 번째 강의를 진행할 예정이다. 오후 1시 30분부터 총 4시간에 걸쳐 진행되며 강의 내용은 다양한 증여의 방법과 왜 증여를 해야 되는지, 그리고 증여 과정에서 절세를 할 수 있는 방법이다. 강의에 참여하시는 분들에게는 현장에서 질의응답을 통해 궁금증을 해소해 줄 예정이다. 강의에 관심이 있는 분들은 매일경제 부동산아카데미에 문의하면 된다.
[세무법인 가문 유찬영 대표세무사]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]