증산4 도심복합사업 분담금 첫 공개..가구당 9000만원·총 1665억원

증산4구역 용적률 295% 적용..자력개발 대비 48%p↑
3.3㎡당 평균 분양가 2257만원..전용 84㎡ 7억3070만원

노형욱 국토교통부 장관이 30일 서울 은평구 증산4구역을 방문해 도심 공공주택복합사업 후보지를 둘러보고 있다. 2021.6.30/뉴스1 © News1 김명섭 기자

(서울=뉴스1) 노해철 기자 = 정부의 2·4 공급대책 핵심인 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)의 추정분담금이 처음으로 공개됐다. 도심복합사업 후보지인 서울 은평구 증산4구역의 분담금 총액은 1665억원으로, 가구당 평균분담금은 9000만원으로 추산된다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 28일 증산4구역 2차 주민설명회를 열고 개략적인 분담금 등 사업계획을 안내했다. 이날 설명회는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 인해 온라인 방식으로 진행됐다.

증산4구역의 도심복합사업 사업계획안에 따르면 증산4구역은 도심복합사업 추진으로 용적률 295%를 적용받는다. 현재 해당 구역의 평균 용적률(188%)보다 107%포인트(p) 높은 수준이다. 용적률은 향후 사업계획 수립 과정에서 변경될 수 있다.

용적률 혜택을 부여하는 대신 전체 가구 수의 10% 이상을 공공임대주택, 10% 이상을 공공자가주택(이익공유형·지분적립형)으로 각각 공급해 공공성 요건을 채우도록 했다.

주택공급계획안을 보면 증산4구역의 도심복합사업으로 공급하는 전체 가구 수는 4112가구다. 이 가운데 공공분양 물량은 1646가구, 토지 등 소유자의 우선공급 물량은 1642가구로 총 3288가구에 달한다. 공공임대주택과 공공자가주택으로는 412가구씩 총 824가구가 공급된다.

공공분양 물량(1646가구)은 Δ전용면적 51㎡ 210가구 Δ전용 59㎡ 656가구 Δ전용 74㎡ 350가구 Δ전용 84㎡ 430가구 등으로 구성된다. 공공임대주택(412가구)은 전용 36㎡ 311가구와 전용 51㎡ 101가구이며, 공공자가주택(412가구)은 전용 59㎡의 단일면적으로 구성된다.

사업성 분석 결과 증산4구역은 도심복합사업 추진으로 각종 인센티브를 받아 자력개발 대비 높은 용적률을 적용받고, 분담금은 크게 줄어든 것으로 나타났다.

증산4구역은 자력개발 추진(247%) 대비 용적률이 48%p 상향된다. 용적률이 오르면서 가구 수도 자력개발(3421가구)보다 691가구 증가했다. 반면 분담금 총액은 1665억원으로 자력개발(3970억원)보다 2305억원 낮췄으며, 가구당 평균분담금도 2억3000만원에서 9000만원으로 1억4000만원 줄었다.

증산4구역은 분양가상한제 적용 대상으로, 택지비와 건축비를 더한 가격으로 분양가 상한 가격이 정해진다. 택지비는 감정평가업자 2인이 평가한 감정평가 금액을 산술평균한 금액으로, 건축비는 기본형 건축비로 매년 국토부 장관이 산정·고시한 금액을 기준으로 결정된다.

현 시점에서 추정한 증산4구역의 3.3㎡당 평균 분양가는 2257만원이다. 전용 59㎡는 5억8292만원, 전용 84㎡는 7억3070만원 등이다. 분양가는 향후 감정평가 결과에 따라 변동될 수 있다.

토지 등 소유자의 분양가인 우선공급 분양가는 전용 59㎡ 4억4900만원, 전용 84㎡ 6억2000만원으로 추정된다. 대지지분이 10평인 공동주택 종전자산이 3억4900만원으로 평가될 경우, 전용 59㎡ 분담금은 1억4500만원, 전용 84㎡ 분담금은 2억7100만원으로 예상된다.

추정분담금은 토지 등 소유자 분양가격에서 종전자산 추정액을 뺀 금액이다. 대지지분이 10평인 공동주택의 종전자산 추정액을 4억원으로 가정하면 전용 84㎡의 추정분담금은 2억2000만원이다.

LH는 이달 중 국토부에 '증산4구역 도심 공공주택 복합지구' 지구지정을 제안할 계획이다. 이후 관게기관 협의와 주민 공람공고를 거쳐 10월 중 복합사업 예정지구 지정이 완료될 것으로 예상된다.

올해 말까지 도심 공공주택 복합지구 지정 및 고시를 마친 뒤, 내년 12월 도심 공공주택 복합사업계획 승인과 2023년 6월 착공이 진행된다. 이르면 2026년 주민 입주가 시작되도록 사업 절차를 서두른다는 계획이다.

sun90@news1.kr