화천대유, 자산관리회사 맞나?..'부업' 시행 이익 32배

1000만원짜리 PFV 자산관리회사로 설립해 3억 증자 개발업 요건 갖춰
5개 블록 시행이익 4500억원 추정

㈜화천대유자산관리(이하 화천대유)는 대장동 개발사업을 위한 자산관리회사일까, 시행 개발업체일까?

성남 대장동 개발사업 민간 특혜 의혹의 중심에 선 화천대유의 정체성 논란이 제기되고 있다.

화천대유는 대장동 개발사업 공모 지침에 따른 ‘자산관리회사 설립 및 운영계획’ 조건을 맞추기 위해 민간사업자(PFV)로 선정된 하나은행 컨소시엄(성남의뜰)이 내세운 AMC인데, 본업인 용역 업무 외에 ‘부업’인 자체 개발 시행으로 4500억원 이상의 이익을 본 것으로 알려지면서 민간 특혜 의혹을 가중시키고 있다.

성남 대장동 개발사업 특혜 의혹을 받고 있는 화천대유자산관리 본사. /연합뉴스

⃟부동산투자법상 AMC 아닌 PFV 자산관리회사…“용역 외 자체 시행 이례적”

화천대유는 국토부 인가를 받은 AMC가 아니라 대장동 프로젝트를 위한 자산관리업무 용역사, 즉 대장동 프로젝트만을 위한 PFV 자산관리회사다.

부동산투자회사법에 따라 자산관리회사를 설립하려면 자본금 70억원에, 상근 자산운용 전문인력 5명 이상을 갖추고 국토교통부의 설립 허가를 받아야 한다. 인가를 받는데만 1년 이상 걸린다. 하지만 화천대유는 대장동 프로젝트 민간사업자 공모가 나기 1주일 전인 2005년 2월 6일 자본금 1000만원으로 급하게 설립된 일반 상법상 회사다.

화천대유는 대장동 민간 사업자로 선정(2005년 3월 27일)된 이후 4월 2일 3억원의 유상증자를 통해 개발업에 필요한 기준을 맞추기 위해 자본금을 3억1000만원으로 늘렸다.

국토교통부 관계자는 “보통 공공기관이 내는 공모지침에는 ‘부동산투자법상 자산관리회사’라든지 자본시장법상 자산관리회사’라고 명확하게 명시하는데, 따로 명시하지 않은 것은 애매하게 볼 수도 있는 부분”이라며 “통상 이런 경우 PFV 자산관리회사를 뜻하긴 하지만, 좀 더 명확하게 했어야 할 필요도 있다”고 말했다.

익명을 요구한 한 도시개발업체 관계자는 “논란이 되고 있는 특혜 의혹은 검찰 조사를 통해 밝혀질 부분이겠지만, 대장동 개발 특수목적법인(SPC)이 직접 자산관리를 할 수 있는 주주단을 구성하고도 별도의 자산관리회사를 꾸리고, 또 그 업체가 직접 시행까지 할 수 있게 판을 깔아 준 부분이 여러가지 추측과 논란을 낳고 있는 것”이라고 말했다.

⃟“다른 AMC도 이랬을까?”…용역수수료보다 시행 이익 더 커

화천대유는 대장동 개발사업 중 5개 블록을 직접 시행하며 ‘본업’인 자산관리 용역 수수료보다 더 큰 이익을 챙겼다.

화천대유와 관계사(천화동인 1~7호)들은 성남의뜰이 2019년부터 올해까지 3년간 전체 주주에게 지급한 배당금(5903억원)의 68%인 4037억원(화천대유 577억원, 관계사 3460억원)을 챙겼고, 대장동 프로젝트 자산관리 위탁 수수료로 140억원을 따로 받았다.

금융감독원 전자공시시스템에 따르면 자산관리회사로 참여한 화천대유는 주주간 협약을 통한 수의계약으로 확보한 5개 필지(아파트 4개 필지, 도시형생활주택 1개 필지)에서 공동주택 2256가구를 분양해 1조7391억원(미집행된 분양계약잔액 포함)의 매출을 올렸다. 지난해 말까지 집계된 분양수익(매출의 21.4%)을 고려할 때 공사비와 토지비, 금융비용 등 원가를 제외한 분양이익은 4500억원 이상이 될 것으로 추정된다.

자산관리업계 한 관계자는 “본업(자산관리 업무 용역)보다 이례적인 부업(주택사업 시행)으로 더 큰 이익을 올리다 보니 특혜 논란이 따르는 것 같다”며 “여러 정황에서 일반적인 민관 개발사업과 다른 부분이 있어 보인다”고 전했다.

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