크기에 엇갈린 수도권 오피스텔 가격.. 중소형 8.5% 오를 때 원룸형 0.1% 올랐다

수도권 아파트 가격이 크게 오르면서 대체재로 급부상한 오피스텔. 하지만 전용 40㎡ 이하 원룸형 오피스텔은 부동산 시장에서 빠르게 힘을 잃어가는 모양새다.

24일 본지가 한국부동산원을 통해 수도권 오피스텔 면적별 평균매매가격 변동 추이를 비교 분석해본 결과, 지난 1년 사이 가격이 가장 큰 폭으로 오른 면적형은 60㎡~ 85㎡였고, 가장 적게 오른 면적형은 40㎡이하로 조사됐다. 이는 ▲40㎡이하, ▲40㎡~60㎡이하 ▲60㎡~85㎡이하, ▲85㎡ 초과 등 4개 구간으로 구분해 거래된 값을 분석한 것이다.

광화문 인근 오피스텔 밀집지역.

지난 달 수도권 소재 60㎡~ 85㎡ 오피스텔의 평균매매가격은 3억8114만5000원으로, 전년 같은 기간(3억5128만4000원)보다 8.5% 상승한 것으로 나타났다. 그 다음으로 가격 상승 폭이 큰 면적형은 85㎡를 넘는 대형 오피스텔로, 1년만에 평균 매맷값은 약 5.3% 올랐다. 작년 8월 기준 평균매매가격은 6억8159만6000원이었는데, 올해 8월 평균매매가격은 7억1763만2000원으로 조사됐다. 전용 40㎡~60㎡이하 오피스텔의 평균매매가격은 2억5448만6000원으로, 1년 전(2억4420만6000원)보다 4.2% 올랐다.

반면, 같은 기간 전용 40㎡ 이하는 0.1% 오르는데 그쳤다. 1년전 평균매매가격은 1억5667만5000원이었는데 올해 8월 평균매매가는 1억5684만원이다.

서울 소재 오피스텔의 경우 전용 ▲40㎡이하는 1년전보다 약 0.3% 올라 4개 면적대 중 가격 상승 폭이 가장 작았고, ▲ 85㎡초과 초대형은 약 4% 올라 오름 폭이 가장 컸다. ▲60㎡~85㎡는 평균 매매가격이 1년전보다 3.4% 올랐고, ▲40㎡~60㎡이하는 1.8% 올랐다.

부동산 업계에서는 오피스텔 가격이 면적별로 온도차를 보이고 있다면서 이는 실거주자 중심으로 시장 참여자가 바뀐 데 따른 것으로 분석했다. 아파트 값이 급등하고 전세시장 불안이 커지자 2인 이상이 살만한 면적의 비(非)아파트가 대체재로 부상하면서 가치가 뛰었다는 것이다. 분양업계 한 관계자는 “2인 이상이 살려면 적어도 방 하나는 있어야 한다는 생각 때문에 전용면적 40㎡보다는 면적이 넓은 오피스텔로 수요가 흘러가고 있다”고 했다.

수도권 집값에 부담을 느낀 수요자들 중에서 면적이 큰 도시형생활주택과 오피스텔을 찾는 사람들이 늘어난 반면에, 공급은 1인가구를 타깃으로 한 소형 오피스텔이 더 많은 상황이다. 직방에 따르면 오피스텔과 도시형생활주택 등의 입주물량(예정포함)은 전용 40㎡ 이하가 전체 공급의 78%를 차지했다.

투자 수요 유입을 제한하는 규제도 소형 오피스텔 가격에는 악재다. 정부는 지난해 ‘7·10 부동산 대책’을 통해 주거용 오피스텔도 주택으로 간주해 취득세를 중과했다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “원룸형 오피스텔 시장은 은퇴자들이 소액을 투자해, 임대수익을 목적으로 접근하는 경향이 있는데 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 매물을 내놔도 쉽사리 거래가 안되는 등 타격을 입은 반면에, 투룸 이상 오피스텔은 소형 아파트의 틈새 보완재로 부각되면서 인기가 높아지고 있는 상황”이라고 말했다.

윤지해 부동산114 연구원은 “수도권 오피스텔의 경우 초과 공급으로 임대수익률도 하락세를 보여왔고 실제 공실 우려도 컸는데, 아파트값이 급등한데다 전세 불안이 심화하면서 수요자들이 중대형 오피스텔 시장으로도 눈을 돌리고 있는 것”이라고 말했다.

소형 오피스텔 가격이 언제까지 약세를 보일 지에 대한 전망은 쉽지 않다. 다만 앞으로 한동안은 중대형 오피스텔 공급이 늘어날 것으로 전망된다는 점에서 장기적으로는 분위기가 달라질 가능성도 있다.

최근 정부는 주택 공급 활성화를 위해 전용면적 120㎡ 이하 주거용 오피스텔에도 바닥난방을 설치할 수 있도록 규제를 완화했다. 또 방 3개, 거실 하나를 가진 전용면적 60㎡ 이하의 도시형 생활주택도 허용했다. 지금까진 전용 50㎡이하, 방수 2개 이내로만 공급할 수 있었다.

금융권의 한 전문가는 “소형 오피스텔을 여전히 주택 수에 포함시킨다는 점에서 투자가 줄어드는 국면인 데다 3~4인이 살 수 있는 비아파트 공급을 장려하는 쪽으로 정책이 바뀌어서 소형 오피스텔의 공급 위축이 불가피하다”면서 “향후에는 원룸형 부족 문제가 생길 수도 있다”고 했다.

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