성남시, 대장동 사업 초기 계획서에 "타당성 충분".. '리스크 큰 사업이었나'

성남시, 사업 초기 '사업타당성 충분하다' 평가
위험성 큰 사업이었다고 한 이재명 발언과 배치
성남도시개발공사, 토지 수용 등 이점 강조
이 지사, "더 환수 못했다는 비난 타당치 않아"
국민의힘 등 야권, 특검 도입 법안 제출

더불어민주당 대선 예비후보인 이재명 경기도지사. 연합뉴스

이재명 경기지사가 특혜 의혹이 불거진 성남 대장동 개발에 대해 위험부담이 큰 사업이었다고 밝혔지만, 성남시는 2015년 사업 초기 추진계획안에 ‘사업 타당성이 충분하다’고 평가한 것으로 나타났다. 성남시는 또 민관 합동방식(특수목적법인(SPC) 설립)으로 사업을 추진하면서 ‘민간이 수익을 지나치게 우선시 하지 않도록 한다’는 점도 명시했지만, SPC 전체 지분 중 7% 정도를 소유한 화천대유 등 민간투자자들은 4000억여원에 달하는 거액의 배당 수익을 올렸다. 대장동은 판교 인근의 탁월한 입지에, 공공개발로 추진돼 토지 수용 리스크도 없어 애초에 ‘알짜 사업’으로 평가됐는데, 정부 주도의 택지개발(택지개발촉진법 적용)이 아닌 성남시 주도의 도시개발(도시개발법 적용)로 추진하면서 민간 사업자 특혜 의혹을 낳았다는 지적이 나온다. 

◆“위험부담 컸다”는데 추진계획서엔 “사업 타당성 충분”

23일 세계일보 취재를 종합하면 성남시는 지난 2015년 2월6일 ‘대장동 제1공단 결합도시개발 추진계획’을 통해 이 사업을 민관 합동방식으로 진행한다면서 재무 타당성이 있다고 평가했다.

성남시의 계획안을 보면 우선 비용편익분석(B/C)은 1.03으로 나왔다. 비용편익분석이 1.0 이상이면 경제성이 있는 사업으로 평가된다. 아울러 순현재가치(NPV)는 3357억원, 내부수익률(IRR)은 6.66％로 파악돼 사업 타당성이 있는 것으로 나타났다.

성남시는 이를 기초로 “신규사업의 생산유발효과 1조2996억원, 부가가치유발효과 8337억원의 경제적 유발효과를 가져올 수 있고, 건축 및 조성기간 동안 약 1만6773명의 취업 유발효과가 있을 것”이라면서 “사업의 적정성 여부, 신규사업의 수지분석 등을 종합적으로 검토한 결과, 대장동 제1공단 결합 도시개발사업에 대한 타당성은 충분한 것으로 판단됨”이라고 밝혔다.

경기도 성남시청사. 연합뉴스

사업성이 충분하다는 성남시의 이런 평가는 ‘민간사업자에게 위험을 부담시켰다’는 이 지사의 해명과 배치된다는 지적이다. 이 지사는 지난 14일 기자회견에서 “사업 위험 부담을 할 민간 사업자를 공모해 개발사업을 하기로 했다”고 밝혔고, 20일 페이스북에서는 “위험 부담까지 모두 민간사업자가 떠맡는 대안을 생각해냈다”고 적었다.

아울러 대장동 개발을 위해 설립된 SPC ‘성남의뜰’에 ‘50%+1주’ 지분을 갖고 참여한 성남도시개발공사 역시 토지 수용 등의 이점을 들어 리스크가 크지 않다고 평가하기도 했다.

성남도시개발공사가 2015년 2월 작성한 보고서(‘대장동 제1공단 결합도시개발 신규 투자 사업을 위한 다른 법인에 대한 출자 추진계획’)를 보면, 공사 측은 SPC 출자 사유로 ‘지방공기업법에 따라 설립된 성남도시개발공사에서 100분의 50 비율을 초과해 출자한 경우 사업에 필요한 토지 등을 수용할 수 있다’고 명시했다. 대장동 개발 사업을 위해 설립된 SPC인 ‘성남의뜰’에 성남도시개발공사가 ‘50%+1주’를 갖고 참여하면 민간 개발과 비교해 토지 수용에 이점이 있다는 것을 강조한 것이다. 성남시 역시 같은 달 보고서를 통해 SPC 참여를 통한 사업 방식으로 ‘토지 수용 또는 사용방식으로 추진해 신속한 사업추진이 가능하다’고 판단했다.

23일 경기도 성남시 분당구 대장동 개발 사업 특혜 의혹을 받고 있는 서판교에 위치한 주식회사 화천대유 자산관리 사무실 입구 모습. 뉴시스

◆“민간 수익 지나치게 우선시 하지 않겠다”했는데 7% 지분으로 4000억 배당

성남시는 이와 함께 사업 초기 계획안을 통해 공익성을 확보하겠다고 강조했던 것으로 드러났다. 성남시는 SPC 설립을 통해 민관 합동으로 사업을 추진하는 이유로 ‘공동출자자로 참여하여 민간이 수익을 지나치게 우선시 하지 않도록 하고 사업의 정상추진을 위하여 사업 전반 관리 감독’이라고 밝혔다.

하지만 성남시의 이런 계획은 화천대유 등 민간투자자들이 거액의 배당금을 받은 것이 드러나면서 ‘지키지 못한 약속’이 됐다는 지적이다. 실제 대장동 개발을 위해 설립된 SPC인 ‘성남의뜰’에 1% 남짓한 지분을 갖고 있던 화천대유와 6% 지분을 갖고 있던 SK증권은 현재까지 각각 577억원, 3463억원의 배당금을 받았다.

이 지사 측은 민간투자자들이 거액의 배당금을 가져가게 된 것은 부동산 경기가 좋아진 데 따른 것일 뿐 대장동 개발에 어떠한 특혜도 없다는 입장이다. 이 지사는 21일 페이스북을 통해 ‘성남시는 부동산 시장 침체로 사업실패, 손실발생해도 무조건 5503억원 확정 선취득, 부동산 시장 변동 위험부담 0’ ‘민간투자자는 이익 나야 수익 발생, 1800억원 예상, 집값 상승시 이익 확대 가능하지만 하락시 손실위험 전부 부담’이라고 적으면서 “당시 집값이 두 배로 오를 걸 예측 못하고 더 환수 못했다고 비난하는 것은 타당치 않다”면서 “당초 4600억원 받기로 했는데 부동산 상승 기미가 보여 920억원 더 부담시키고 사업자에게 공산당 같다는 비난까지 들었다”고 반박하기도 했다.

국민의힘 김기현 원내대표가 23일 국회에서 열린 최고위원회의에서 발언하고 있다. 연합뉴스

◆야권 “특검으로 규명해야” 전방위 압박

국민의힘 등 야권은 이 지사가 승인한 대장동 개발 특혜 의혹이 특검을 통해 규명돼야 한다면서 압박에 나섰다. 국민의힘 김기현 원내대표와 국민의당 권은희 원내대표를 비롯해 양당 소속 의원 107명(국민의힘 104명, 국민의당 3명) 전원은 이날 대장동 개발 특혜 의혹과 관련, 특별검사 도입 법안과 국정조사 요구서를 제출했다. 양당은 특검법안에서 “이 후보가 대장동 개발 특혜에 깊숙이 관여돼 있다는 언론 보도가 연일 이어지는 동시에 각종 의혹이 구체화되면서 전 국민의 공분을 사는 등 논란이 커지고 있다”고 밝혔다. 양당은 또 “이 후보는 2015년 2월13일 개발이익 공공 환수를 내걸고 이 사업을 추진했으나 추진 과정에서 특수목적법인인 성남의뜰과 이 후보의 관계가 드러나고, 총 자본금 3억5000만원에 불과한 화천대유와 천화동인 등 관계사 7곳이 지난 6년간 받은 배당금이 약 4000억원에 달한다”고 지적하기도 했다.

이희경 기자 hjhk38@segye.com