간섭없이 돕는다는 '오세훈표 재개발' 첫발.. 정비구역들 '잰걸음'

“벌써 신속통합기획에 참여하기 위한 주민 동의서를 35%나 징구했습니다. 공공재개발에는 부정적이었던 소유주들도 이번에는 ‘해볼 만하다’는 반응이 다수입니다.(강대선 창신동 신속통합기획 추진위원장)”

신속통합기획에 참여하기 위해 주민 동의서를 징구 중인 서울 동대문구 '전농10구역' 모습. /최상현 기자

오세운 서울시장이 추진하는 민간재개발 활성화 방안이 본격적으로 추진되기 시작되면서 주택 공급 효과가 있을지에 부동산 시장의 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 기존의 공공재개발보다는 효과가 클 것이라는 예상을 내놓고 있다.

23일 서울시에 따르면, 시는 이날 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’ 변경안을 고시하고 첫 민간재개발 후보지 공모에 착수했다. 이번에 선정된 후보지에는 오세훈 서울시장이 역점 사업으로 추진하고 있는 ‘신속통합기획(옛 공공기획)’이 적용된다.

신속통합기획은 서울시가 재개발 구역지정 과정에 적극 참여해 통상 5년 이상 소요되는 기간을 2년 이내로 대폭 줄이겠다는 제도다. 서울시는 신속통합기획 과정에서 주민 갈등이나 이해관계 충돌 등의 문제가 발생하면 전담 부서가 중재에도 나서게 할 계획이다.

주택공급을 위해 공공이 지원사격에 나선다는 점은 기존의 공공재개발과 같다. 그러나 임대주택 증설이나 시행권한 양도 등 단서 조항이 붙지 않는다는 게 오세훈표 신속통합기획의 차이점이다. 공공재개발에서처럼 용적률·용도지역·층수 상향 등의 혜택은 받지 못하지만, 받는게 없는만큼 개발의 자율성이 보장된다.

이에 국토부 등이 추진하는 공공재개발에 미온적이었던 지역에서도 관심이 높아진 상황이다. 정비업계에 따르면, 용산구 서계동, 동대문구 전농10구역, 성북구 장위13구역 등 11곳 가량이 신속통합기획 재개발 참여를 위해 주민 동의서 징구에 나섰다. 신속통합기획 공모에 참여하기 위한 동의율은 30% 이상이다.

오세훈 시장이 지난 14일 방문한 ‘신속통합기획 1호’ 신림1구역의 경우 용적률도 소폭 상향됐다. 서울시 도시계획과 관계자는 “주민들 입장에서는 가구 수가 늘어날수록 사업성이 커지기 때문에, 서울시 권한 내에서 용도지역을 일부 변경해 용적률을 올렸다”면서 “공공재개발과 달리 용적률을 올려줬다고 임대주택을 늘리거나 하는 부분은 없다”고 말했다.

신속통합기획 도입과 맞물려 재개발 걸림돌로 작용했던 ‘주거정비지수제’가 폐지된 것도 정비사업 속도를 높일 것으로 기대되는 요소다. 기존에는 주거정비지수 기준점수 70점 이상과 노후도 연면적 60% 이상을 충족하지 못하면 법적 구역 지정요건을 충족해도 사업 추진이 어려웠다.

전병선 전농10구역 추진위원장은 “오랫동안 재개발이 번번이 무산됐던 지역 입장에선 구역지정 기간을 2년으로 줄여주고, 별도의 대가도 부과하지 않는 신속통합기획이 매력적으로 다가올 수밖에 없다”면서 “과거에 동의율 65%를 채우고도 노후도 기준을 충족하지 못했던 만큼 동의서를 모으는데는 문제가 없을 것”이라고 말했다.

전문가들도 신속통합기획이 공공재개발과 달리 순항할 가능성이 크다고 평가하고 있다. 용적률을 법적 상한선의 120%까지 상향해주는 등의 파격적인 인센티브는 없지만, 임대주택 비율 강제와 같은 독소조항도 없다는 이유에서다.

정비업계 한 관계자는 “공공재개발을 통해 가구 수를 늘리면 당장 이득일 것 같지만, 임대주택이 늘어나는 만큼 미래 가치는 떨어지지 않겠냐”면서 “조합원이 아닌 공공에 주도권을 넘겨야 한다는 점도 받아들이기 어려운 처사였다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “공공재개발은 ‘임대주택’에 집착한 나머지 참여가 저조했고 그나마 참여한 곳들도 분란이 잇따르면서, 시장에 제대로 된 공급 신호를 주는데 실패했다”면서 “재개발의 난제가 사업성 뿐만 아니라 ‘주민 갈등’에도 있다는 지점을 잘 파악한 신속통합기획은 훨씬 실효성이 있을 것이라고 본다”고 했다.

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