서울의 주택 문제는 면적 때문입니다 [더 머니이스트-심형석의 부동산정석]

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용적율 제고를 통한 공간 효율성 높여야

사진=연합뉴스

서울 인구가 많으니 면적도 넓을 것이라 생각하는 이들이 많습니다. 하지만 서울은 전국에서도 면적이 작은 도시 중 하나입니다. 작은 도시에 많은 인구가 모여 살다보니 당연히 크고 작은 문제가 나옵니다.

대부분의 주택문제는 서울의 면적이 작다는 데서 비롯됩니다. 이를 단적으로 설명하면 서울에는 더이상 집을 지을 땅이 없다는 의미입니다. 2019년 기준으로 우리나라의 도시면적 순위 1위는 경북 안동시입니다. 무려 1,521.87㎢나 됩니다. 이 면적은 서울의 2.5배에 가깝습니다.

도시면적 순위 상위 10위 중 8개는 경북과 강원에 포진하고 있습니다. 특별시나 광역시 중에는 울산의 면적이 가장 넓습니다. 울산의 면적은 1,060.19㎢로 서울의 1.75배나 됩니다.

경북 안동시의 인구는 16만 명에 불과합니다. 도시면적 순위 2위인 경북 경주시의 인구는 25만5000명 수준입니다. 3위는 경북 상주시인데 10만 명을 간신히 넘습니다. 서울의 몇 배나 되는 면적을 가진 도시들의 인구를 서울 인구와 비교하면 1~2% 수준에 불과합니다. 주택 수요는 다양하게 분석되지만 가장 중요한 수요는 인구수입니다.

인구의 질적 측면인 소득수준도 중요하고 내부수요냐 아니냐를 판별하는 인구의 범위도 의미가 있지만 기본이 되고 가장 중요한 수요는 인구수입니다. 면적 대비 서울의 주택 수요는 안동에 비하면 200배가 넘는다는 말이니 계속된 서울 아파트 가격 상승의 원인을 단적으로 설명해 줍니다.

도시의 면적이 넓다는 것은 총량적으로 활용할 수 있는 토지가 많다는 의미입니다. 하지만 안타깝게도 산과 하천이 많은 우리나라에서는 건물을 지을 수 있는 땅(垈地)의 면적이 그리 넓지 않습니다. 2019년을 기준으로 전국의 대지면적 비중은 3.18%에 불과합니다. 임야의 비중이 대부분인데 놀라지 마십시오. 무려 63.3%나 됩니다. 물론 전, 답이나 임야에도 건물을 지을 수는 있지만 토지의 활용도 면에서 본다면 대지와는 비교가 되지 않습니다.

우리의 주택문제 대부분은 대지면적의 비중이 낮다는 데서 비롯됩니다. 외국의 경우 대지면적 비중이 10% 수준인 것으로 알고 있습니다. 비교적 낮은 일본의 경우에도 8%대로 알려져 있습니다. 일본의 국토면적은 우리의 4배에 가까우며 북부의 홋카이도 섬 하나만으로도 우리 국토면적의 80%가 넘습니다.

이렇게 면적이 작고 대지의 비중 또한 낮다면 그나마 있는 토지라도 활용도를 높여야 하는데 안타깝게도 용적율 높이는 일을 너무 두려워하다 보니 토지의 효율적인 이용은 거의 불가능해 악순환은 계속되는 듯합니다.

작년 세종시의 아파트 매매가격 상승이 무서울 정도였습니다. KB국민은행에 의하면 2020년 전국 아파트 매매가격 상승률은 10%대였으나 세종시는 무려 40%대를 기록했습니다. 천도론 등 여러 이슈가 있지만 세종시의 대지면적의 비중은 광역시, 특별시 중 가장 낮은 4.3%에 불과합니다. 이를 늘리거나 활용도를 높이지(용적율 상향) 않는 한 서울과 마찬가지로 세종시의 인구 유입이 계속되면 아파트 매매가격 상승을 막기는 쉽지 않을 것입니다. 올해 세종시의 아파트 매매가격 상승이 7주 연속 하락하는 중이지만 걱정하지 않는 이유입니다.

최근 서울 주택시장에는 직주근접만큼 중요시되는 단어가 없습니다. 직장 주변에 집을 잡는다는 말인데 밀레니얼 세대의 맞벌이가 일반화되면서 베이비부머 세대보다 그 중요성이 2배나 커졌다고 보여집니다. 서울의 공장용지 면적은 0.48%에 불과하며 이는 특별시와 광역시 중에서는 가장 낮습니다. 그다음이 대전(1.62%)인데 그래도 서울보다는 3.4배나 많습니다. 면적도 넓지 않은 서울이 공장용지 비중마저 낮으니 서울지역에 기업들이 입주하기는 쉽지 않아 보입니다. 새롭게 산업단지를 조성해야 하는데 아시다시피 서울에는 땅이 없습니다. 서울이 우리나라 주택시장을 선도하기 때문에 직주근접이 향후 아파트를 선택하는 가장 중요한 변수가 되지 않을까 싶습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 우대빵부동산연구소장․美IAU교수

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