부동산 대책 또 장고 뒤 악수되나..중대형 오피스텔 바닥난방 허용, 전문가 "글쎄" 이유는?

아파트보다 공급속도 빠르고
중소형 가구 선호 높아
규제 안받는 오피스텔
아파트 웃도는 고분양가 우려
투기적 가수요 유입 우려
난개발 정주 여건 악화

서울 송파구 주택 밀집지를 내려다 보는 시민 모습 [매경DB]

정부가 도심에 젊은 층이 선호하는 전월세 주택을 최대한 확보하기 위해 '중대형 주거용 오피스텔' 카드를 꺼내 들었다. 이에 따라 도심의 30평형대 주거용 오피스텔과 원룸 공급이 늘어날 전망이지만, 동시에 오피스텔 고분양가 논란과 탈세 부작용에 대한 우려도 나온다.

앞서 정부는 지난 15일 도심 내 신속한 주택 공급을 위해 전용 50㎡ 이하로 제한돼 있던 도시형 생활주택의 면적 상한을 전용 60㎡로 늘리기로 했다. 방 개수도 기존 2개에서 4개까지 허용한다. 주거용 오피스텔은 전용 120㎡까지 바닥 난방을 할 수 있도록 한다. 또 내년까지 도시형 생활주택과 오피스텔이 집중 공급되도록 주택도시기금에서 건설 자금 융자 한도를 현행보다 40% 높이고 대출금리도 1%포인트가량 낮추기로 했다.

도심 지역에 3~4인이 살 수 있는 주택을 공급해 전세난과 집값 상승을 누그러뜨려 보겠다는 전략이다. 건설업계는 정부의 이번 대책을 반기는 모습이다. 그동안 업계에서 꾸준히 건의해온 규제 완화 방안을 수용했기 때문이다. 업계 관계자들은 이번 규제 완화로 본격적인 도심 오피스텔 건축 붐이 일 것으로 기대하는 눈치다.

실수요자들도 부동산 커뮤니티 등을 통해 이번 정책에 대한 기대감을 숨기지 않았다. 도심 자투리땅 등에 대형 면적의 오피스텔이 들어서게 되면 당장의 전세난 해소에 도움이 될 것으로 이들은 내다보고 있다. 오피스텔이 준(準)주택으로 분류되는 만큼 수분양 시 청약 통장을 사용하지 않아도 돼 내 집 마련 전까지 거주할 수 있는 '주거 사다리' 역할을 할 것이란 의견도 많았다.

30대 초반의 김모씨는 "전세보증금이 너무 올라 고민됐는데 급한대로 아파텔이라도 들어가서 살면 될 것 같다"면서 "규제를 푼다고 하니 중대형 면적의 오피스텔이 많이 생기지 않겠느냐"고 말했다.

함영진 직방 데이터랩장은 "오피스텔과 도시형생활주택의 조기 공급을 통해 2~3년간 서울과 수도권, 지방광역시 등 도심의 주택공급을 단기 확대하는 효과가 있을 것"이라며 "전세시장의 공급원으로써도 기여가 가능할 것으로 보인다"고 전망했다.

함 랩장은 이어 "오피스텔과 도시형생활주택 등의 입주물량(예정포함)은 전용 40㎡ 이하가 전체 공급의 78%를 차지해 3~4인을 위한 주거수요에 대응하지 못했다"면서 "이번 규제 완화로 향후 60㎡~85㎡ 이상 면적 유형 공급이 증가하면서 아파트의 대체재 역할이 기대된다"고 덧붙였다.

도시형생활주택과 오피스텔 규제를 대폭 완화하는 공급 개선안에 대한 우려도 적지 않다. 면적과 구획 규제, 난방규제가 동시에 풀리면서 사실상 비(非)아파트가 아파트화 되는 것이지만 이들 주택에는 아파트처럼 분양가 규제가 없기 때문이다.

[매경DB]

올해 분양한 서울의 한 아파트는 면적과 구조가 동일한 데도 도시형생활주택의 분양가격이 분상제 적용을 받는 아파트보다 더 올라가는 '역전현상'이 벌어졌다. 비아파트 규제 완화가 '아파트 역차별'로 이어지면서 결국 시행사나 건설사 등 사업자의 배만 불릴 수 있다. 전매 제한도 없어 투기수요를 부추길 가능성도 있다.

직장인 최모씨는 "요즘 수도권에서 공급되는 아파텔(주거형 오피스텔)은 대다수가 주변의 아파트의 80% 정도에서 시세가 형성돼 있다"면서 "이번 규제 완화로 아파텔 투자 수요가 더 몰리게 되면서 서민과 무주택자는 더 힘들어질 것 같다"고 우려했다. 박모씨도 "투기수요가 몰리면 결국 아파텔까지 분양가상한제이 적용되지 않겠냐"며 "1주택을 소유한 상태에서 투자처를 찾는 분들에겐 호재지만, 실수요자에겐 되레 악재다"라고 지적했다.

김영한 국토부 주택정책관은 "지금 오피스텔 시장이 과열되고 있는 것은 수요에 비해 여러 규제 때문에 충분히 공급되지 못한 것에서 기인한 측면이 있다"며 "규제 완화를 통해 상당한 물량이 나오게되면 오히려 시장안정에 도움이 될 것"이라고 낙관했다.

김 정책관은 또 "이번에 규제를 완화한다고해서 도시형생활주택과 오피스텔이 난개발 수준까지 늘어날 것이라고 보는 것은 지나친 측면이 있다"고 덧붙였다. 국토부는 방3개까지 가능한 원룸형 도시형생활주택을 전체 공급 가구의 3분의 1까지만 허용하는 방식으로 적절히 규제할 수 있다는 입장도 내놨다.

아파트보다 비싼 오피스텔 도시형생활주택

전문가들은 젊은 층이 선호하고 용도 전환이 상대적으로 쉬운 이들 대체 주거 상품 공급이 재개발·재건축을 통한 아파트 공급보다 월등히 빠르다며 긍정적인 효과를 기대하면서도 주거환경 악화와 난개발에 주의할 필요가 있다고 당부했다.

오피스텔은 공급된 이후 주민이 전입신고를 하고 살면 거주용이 되고, 사무실 등으로 사용되면 업무용이 된다. 하지만 바닥난방은 그동안 계속돼 왔다. 현행 전용 85㎡ 이하까지만 오피스텔의 바닥난방을 허용하고 있다. 이번 개선안은 이 기준을 120㎡까지 푼다는 것이다.

이럴 경우 30평대 중대형 주거용 오피스텔이 나올 수 있다. 오피스텔은 발코니가 없어 실거주 면적이 같은 평형에서도 일반 아파트보다 좁은데, 전용 120㎡까지 바닥난방을 허용하면 그럴싸한 중대형 주거형 오피스텔이 공급될 수 있다.

공사기간이 아파트에 비해 짧은 주거용 오피스텔은 도심에 신속히 주택공급을 늘려야 하는 정부의 입장에서는 쉽게 접근할 수 있는 수단이 될 수 있다. 기존의 비어있는 업무용 오피스텔의 용도변경으로 빠르게 주거용으로 전환할 수 있다.

반면, 아파트 공급은 사업 속도가 느린 도심 공공주택 복합사업이나 재개발 재건축을 통해야만 가능하다. 빌라(연립·다세대)는 수요가 적다는 한계가 있다.

전문가들은 정책방향 자체에는 공감하지만, 주거환경 악화와 난개발에 주의해야 한다고 지적했다. 정부가 공급을 다변화하고, 공급속도를 끌어올리는 것은 맞지만 부작용이 뒤따를 수밖에 없다는 것이다.

권대중 명지대 교수는 "오피스텔이나 도시형생활주택은 아파트보다는 빠르게 공급할 수 있고, 젊은층이 빌라보다 선호한다는 측면은 있다"면서도 "주차장이나 실제 주거면적이 좁아질 수밖에 없고 관리비는 더 많이 들어서 서민·중산층 가구가 살기에 적합하다고 할 수 없다"고 말했다. 그러면서 "결국 서민의 평균적인 주거여건이 악화되는 것이기 때문에 임시방편 역할에 그칠 뿐 장기적인 대책은 될 수 없다"고 꼬집었다.

오피스텔과 도시형생활주택은 분양가 규제를 받지 않아 집값 안정에 얼마나 효력이 있을지도 미지수다. 도심 내 자투리땅을 활용해 지을 수 있기 때문에 건물 간 거리가 짧아져서 일조권과 조망권을 갖추지 못한 주택이 늘어나는 등 난개발 우려도 나온다. 오피스텔은 주거용으로 쓰면서 업무용으로 신고해 종합부동산세와 다주택자 양도소득세 중과를 회피하는 등 탈세에 악용될 수 소지도 있다.

김진유 경기대 교수는 "주택이 부족한 상황에서 전체적으로 정책의 방향성은 맞는다"면서도 "한국의 1인당 전용 주거면적은 2019년 기준으로 약 32㎡로, 40㎡인 일본이나 50㎡인 영국보다 작다. 전용 60㎡의 도시형생활주택을 방 3개와 거실 1개로 구성하면 과밀 주거 환경을 초래할 수 있다"고 진단했다.

김 교수는 이어 "좁은 면적에 방을 더 만들려면 필시 발코니를 확장해야 할 텐데, 발코니를 확장한 가구는 화재 대피 공간이 없어지고, 통풍이나 심리적 주거 안정성도 떨어진다"고 설명했다.

오피스텔은 공급될 때 건축물분양법의 적용을 받기에 분양 때 청약통장이 없어도 된다. 당연히 분양가 규제도 없고 주택에 적용되는 청약 관련 규제도 받지 않는다. 또 분양가 규제를 받지 않아 인기 지역에선 고분양가 논란을 불러일으킬 수 있다.

업무용 오피스텔은 주택이 아니기에 종합부동산세와 다주택자 양도소득세 중과 대상에서 빠져 실제로는 주거용으로 쓰면서도 당국에는 업무용으로 신고해 탈세하는 사례도 적지 않다. 지금도 오피스텔 소유자가 세입자에게 전입신고를 하지 않는 조건을 달고 임대를 하는 사례가 많은 실정이다. 세입자가 전입신고를 하면 과세당국에서 돈의 흐름을 볼 수 있어서다. 세입자가 전입신고도 하지 않은 상황에서 임대차보호법의 도움을 기대하기 어렵다는 방증이다.

이에 대해 국토부 관계자는 "지금은 전월세신고제가 도입돼 신고가 의무화돼 있고 각종 공과금 납부 등 임대차 관련 데이터를 확인하는 것이 쉬워져 탈세를 잡아낼 수단이 많아졌다"고 반박했다.

이 정도의 제도 개선으로는 꽉 막힌 아파트 공급 확대를 이끌어내기 어렵다고 지적한다. 심교언 건국대 교수는 "주택시장을 왜곡하고 공급을 막는 원인으로 양도세 등 각종 다주택자 규제, 주택 임대차보호법, 재건축 안전 진단 규제 등을 꼽을 수 있다"며 "이런 요인들을 내버려둔 채 분양가 기준을 통일하는 것이 시장 안정과 공급 확대에 의미 있는 결과를 가져올지는 의문"이라고 평가했다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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