거래량 감소=집값 하락?.."서울 아파트값, 하반기에 더 오른다"

[추석 후 부동산]①세제 강화로 매물 부족..거래 줄고, 아파트값 상승
"하반기 서울 아파트값 4~5% 오를 것..재고주택 풀어야"

[편집자주]수도권 아파트값이 역대급 상승세를 이어가고 있다. 금리 인상과 본격화한 공급 대책 등 주택시장 변곡점이 다가왔다는 전망이 고개를 들고 있다. 반대로 공급 대책 현실화 시차와 재건축 규제 완화 기대감 등으로 집값 상승은 이어질 것이라는 시각도 여전하다. 뉴스1은 추석 이후 부동산 시장에 대한 전문가 인터뷰를 5회에 걸쳐 싣는다.

송승현 도시와경제 대표© 뉴스1

(서울=뉴스1) 노해철 기자 = 최근 서울 등 수도권을 중심으로 주택 거래량이 줄어든 반면 집값은 연일 상승세를 이어가면서 그 배경에 관심이 쏠린다. 주택 거래량 감소는 집값 하락의 신호라는 게 통상적인 시장의 인식인데 실제 집값은 정반대 움직임을 보여서다.

송승현 도시와경제 대표는 19일 이 같은 현상을 두고 정부의 강력한 세금 규제로 거래 가능한 매물이 부족해졌기 때문이라고 분석했다. 내 집 마련에 대한 시장의 수요는 여전히 높지만, 집주인들이 높은 세금 부담으로 매물을 내놓기 꺼리고 있다는 설명이다.

송승현 대표는 "최근 주택 거래 감소는 세제 규제 강화로 인한 인위적인 현상"이라며 "거래 자체는 많지 않지만, 호가 중심의 거래가 이뤄지면서 시세 전반에 영향을 끼치고 있다"고 말했다.

다주택자인 집주인은 늘어난 양도소득세(양도세) 부담으로 집을 팔기보다는 자식 등에게 증여하는 방법을 택하면서 매물이 줄고 있다. 지난 6월 다주택자 양도세 중과 시행으로 집을 팔아도 당장 손에 쥐는 수익은 적은 탓이다. 부동산 빅데이터 업체인 아실에 따르면 지난 17일 기준 서울 아파트 매물은 3만9792건으로, 6월 초(4만5912건)보다 13.3%가량 줄었다.

송 대표는 이러한 시장 움직임이 연말까지 이어질 것이라고 내다봤다. 하반기 서울 아파트값 상승률은 4~5%로, 한국부동산원 기준 상반기 상승률(3.01%)을 상회할 것으로 예상했다. 매물 부족 현상에 정부의 주택공급 확대 정책과 일부 규제 완화가 겹치면서 집값 상승이 확대될 것이란 설명이다.

그는 "정부와 서울시에서 시도하는 다양한 정비사업들이 하반기부터 가시화되면서 개발 기대감이 커질 수 있다"며 "최근 정부가 발표한 분양가상한제와 도시형 생활주택, 오피스텔 규제 완화도 단기적으로는 집값 상승을 가중시키는 요인으로 작용할 수 있다"고 했다.

서울에서도 중저가 단지와 재건축 단지 위주로 가격 강세를 보일 전망이다. 대출 규제와 금리 인상으로 수요자들의 구매력은 약해지면서 가격 부담이 덜한 단지에 대한 수요는 높아지기 때문이다. 서울시에선 재개발·재건축 등 정비사업을 통한 주택공급을 강조하면서 사업 추진 가능성도 커지고 있다.

서울 송파구 롯데월드 서울스카이 전망대에서 바라본 강남구 개포 신규 입주 아파트단지. 2021.9.16/뉴스1 © News1 박세연 기자

송 대표는 하반기 부동산 시장의 최대 변수로 '대통령 선거 이슈'를 꼽았다. 그는 "대선 출마를 선언한 후보자들은 집값을 낮추기 위한 다양한 공약을 제시했지만, 시장에서는 오히려 집값 상승 신호로 받아들이고 있다"며 "용적률 완화와 고밀도 개발 등 규제 완화에 대한 기대감이 커지고 있다"고 전했다.

한국은행의 기준금리 인상이 당장 시장에 미치는 영향은 크지 않다고 봤다. 그동안 집값 상승폭과 비교해 금리 인상폭은 크지 않아서다. 추가적인 금리 인상에 대해선 저소득 실수요자의 주택 마련에 제한이 될 수 있다는 점에서 신중할 필요가 있다고 지적했다.

그는 "1차례 금리 인상만으로는 이자 부담이 크지 않아 집값 안정에 미치는 영향은 제한적"이라며 "추가로 3~4차례 금리를 올리면 영향이 있을 수 있지만, 대출이 필요 없는 사람들이 주택 물량을 독식할 수 있다는 점에서 문제가 될 수 있다"고 내다봤다.

집값 안정을 위해선 재고 주택 시장에서 물량이 나올 수 있는 길을 열어야 한다고 제언했다. 정부의 다양한 주택공급 사업이 실제 입주로 나타나기 까지는 시차가 존재하는 만큼 단기적인 공급 방안도 고민해야 한다는 것이다.

송 대표는 "다주택자에 대한 양도세를 일시적으로 완화해 재고 주택 시장에서 거래할 수 있도록 해야 한다"며 "최근 도시형 생활주택과 오피스텔 규제를 완화해 단기적으로 공급을 확대하겠다고 했지만, 커뮤니티 구성 등에서 아파트를 대체하기엔 한계가 있다"고 꼬집었다.

전세 시장도 매물 부족 현상이 가팔라지면서 가격 상승이 이어질 것이란 게 송 대표의 관측이다. 기존 전세에서 월세 또는 반전세로 전환하려는 집주인이 늘면서 매물은 더욱 쪼그라드는 반면, 정부의 사전청약 확대로 전세 수요는 늘면서다.

그는 시장에 부족한 아파트 전세 물량을 확보하기 위해 등록임대사업을 다시 도입해야 한다고 주장했다. 정부는 지난해 7·10 대책에서 등록임대사업자와 8년 아파트 등록임대사업자 제도를 폐지한 바 있다.

송 대표는 "임대사업자에게 세제 등 혜택을 제공하는 대신, 세입자를 보호할 수 있는 다양한 책임과 의무를 확실히 지도록 하면 된다"며 "아파트 전세 물량이 부족하다는 점에서 아파트 임대사업을 활성화하는 방안을 고민해야 한다"고 강조했다.

sun90@news1.kr