"너무 헷갈려서..수억원 허공에"..'아차' 한 순간 청약 실수 톱5 [매부리레터]

1인가구·고소득 신혼부부도 당첨 가능
소득·자녀 안보는 추첨제 도입
로또 청약 기회 누구에게나 열려
하지만 '묻지마 청약'은 주의
청약 부주의로 당첨 기회 박탈
부적격 뜨면 소중한 청약 기회 날려
청약 꼼꼼히 알아보고, 전략 세우세요

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[매부리레터] 그동안 청약에서 소외된 1인가구, 소득 높은 신혼부부도 청약의 길이 열렸습니다. 정부가 1인가구, 신혼부부를 위한 청약제도를 개편했습니다. 오는 11월부터 소득 요건과 자녀 수, 결혼 유무와 상관없이 지원할 수 있는 추첨제 방식이 특별공급에 도입됩니다. 이로 인해 그동안 '청약은 남 일'이라며 포기해온 사람들도 새로운 제도 개편을 통해 '로또 청약'을 기대할 수 있게 됐습니다.

하지만 '묻지마 청약'은 주의해야 합니다. 기본적으로 청약은 무주택 기간·당해 거주 요건·재당첨 제한 등 따져야 할 요소가 많습니다. 청약 요건을 알아보지 않고 '묻지마 청약'을 해서 당첨 후 자격이 안돼 '부적격'으로 분류되면 1년간 청약 제한이 걸립니다. 청약을 할 수 있는 소중한 기회를 날리는 셈으로 청약 조건을 정확히 숙지한 후 청약에 도전해야 합니다.

[사진 = 연합뉴스]

◆1인가구, 자녀 없는 신혼부부 '로또 청약' 잡으세요

국토교통부는 지난 9일 특별공급 관련 청약제도의 개선안을 발표했습니다. 신혼부부·생애최초 특별공급 물량의 30%를 추첨제로 공급하고, 이 추첨제 물량은 소득 기준을 없앤다는 내용입니다. 신혼부부, 1인가구에 소득의 기준을 없애고 추첨제를 도입해 청약 기회를 주기 위해서입니다.

국토부는 11월부터 확대 도입될 민영주택 사전청약부터 새 제도를 적용한다는 방침입니다. 단 이 추첨제는 공공분양은 도입이 안되고 민간분양에만 도입됩니다. 만약 올해 하반기, 늦으면 내년에 분양하는 둔촌주공이 특공 물량이 있다면 소득 높은 신혼부부나 1인가구가 넣을 수 있다는 뜻입니다.

민간분양 신혼 특공과 생애최초 특공의 30%가 조건 없는 추첨제 방식으로 공급됩니다. 기존 신혼 특공은 소득 기준이 있고, 자녀 수 순으로 당첨자를 뽑습니다. 그러나 앞으로는 신혼 특공에 소득과 자녀 수를 보지 않는 추첨제 30%가 도입됩니다. 이 추첨제 30% 물량은 소득 기준이 없고, 자녀 수도 보지 않고 오로지 추첨으로만 뽑습니다.

생애최초 특공도 기존 소득 기준이 있는데, 이번에 소득을 안 보는 추첨제 물량 30%가 도입돼 앞으로 소득이 넘더라도 지원할 수 있습니다. 또한 생애최초는 혼인 중인 가구주, 혹은 자녀가 있는 가구만 지원할 수 있었지만 추첨제 물량은 혼인을 안 했더라도, 1인가구여도 지원할 수 있습니다. 단 이때 1인가구는 60㎡ 이하의 주택만 신청할 수 있습니다.

◆'묻지마 청약'은 금물…청약 부적격 주의하세요

로또 청약 열풍이 불면서 '묻지마 청약'도 증가하고 있습니다. 정부가 청약제도를 수시로 바꾸면서 실수요자들의 혼란이 가중된 영향도 있습니다. 복잡한 청약 때문에 청약을 포기하는 '청포족'도 늘고 있습니다.

청약은 받아야겠고, 청약 규칙은 너무 복잡하고…. '에라 모르겠다'는 마음으로 청약을 넣었다가 덜컥 당첨이라도 되면 '부적격'으로 분류되면서 청약 기회를 제한받습니다. 그러므로 청약을 준비하는 사람들이라면 청약제도에 대한 정확한 이해는 필수입니다.

한국부동산원에 따르면 전체 청약 당첨자 중 10%가량이 청약 부적격으로 당첨의 기회를 잃고 있습니다. 최근 5년간 부적격으로 당첨이 취소된 사례는 11만2500여 건에 달합니다. 전체 당첨자(109만9400여 명)의 10.2%입니다. 10명 중 1명은 당첨이 되고도 부적격으로 당첨 기회를 날리는 셈입니다.

부적격 판정을 받으면 수도권 및 투기·청약과열지구의 경우 1년간, 다른 지역은 최대 6개월간 청약이 제한됩니다. 괜찮은 청약 단지가 나와도 부적격 판정을 받은 사람은 청약을 할 수 없습니다.

◆사람들이 가장 많이 하는 청약 실수는 이것

부동산 마케팅 전문회사 미드미네트웍스에 따르면 가장 많은 청약 부적격 유형은 무주택 기간 산정입니다. 미드미네트웍스는 다운로드 20만건을 돌파한 청약 전문 애플리케이션 '청약365'를 운영하고 있습니다.

일반인이 가장 많이 헷갈리는 대목이 무주택 항목입니다. 무주택 기간은 청약통장 가입자가 만 30세가 되는 날부터 산정합니다. 30세 이하에 결혼한 경우 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날이 기준일입니다. 그러나 한 번도 주택을 소유한 적 없으니 태아난 해부터 무주택 기간으로 산정해서 오류가 나는 식입니다. 예를 들어 만 30세가 청약을 신청할 때 무주택 기간 15년 이상으로 보고 32점으로 기입하는 식입니다. 하지만 실제 가점은 1년 미만으로 2점이 됩니다.

부양가족 산정 오류도 자주 나오는 실수입니다. 부양가족을 산정할 때 본인을 빼야 합니다. 그러나 본인을 포함해 부양가족 수를 산정해서 잘못된 가점을 입력하게 됩니다. 예를 들어 3인 가족이면 부양가족은 2명으로 실제 가점은 15점이지만 본인, 배우자, 자녀 1명을 모두 부양가족으로 계산해서 20점을 신청하는 식입니다. 또한 기혼 자녀를 포함해 부양가족 수를 산정하거나, 등본상 3년 미만 직계존속을 포함해 부양가족 수를 산정해 부적격 처리를 받기도 합니다.

가구원 청약도 주의해야 합니다. 투기, 투기과열, 조정대상지역의 경우 가구주 청약만 가능하기 때문에 가구원이 청약하면 부적격이 됩니다. 모집공고일 이후 가구주로 변경하는 경우도 부적격이 됩니다.

청약에 당첨된 적이 있는 가구는 청약에 주의해야 합니다. 재당첨 제한 기간 중에 청약을 하면 부적격 처리됩니다. 당해지역 거주자에 해당되지 않는데 당해지역으로 신청해도 부적격입니다.

신혼 특공은 소득을 잘못 계산해 부적격되는 경우가 많습니다. 세전 소득으로 소득을 산정해야 하나, 세후 소득으로 산정해 소득 초과에 따라 부적격 처리됩니다. 또한 주택 처분일을 잘못 계산하는 경우도 있습니다. 기존 주택을 처분하고 무주택 기간이 모집공고일 기준 2년을 경과해야 하나, 기존 주택 처분 시점이 2년이 경과하지 않은 경우 부적격 처리됩니다.

◆청약은 전략…철저한 전략으로 '내 집 마련' 성공하세요

청약은 전략입니다. 부양가족, 소득, 거주지 등을 종합적으로 고려해서 청약가점을 높여야 당첨 확률이 높아집니다. 관심 있는 지역의 분양 물량이 얼마인지, 민영인지 공공인지 등을 파악한 후 그에 맞는 청약 전략이 필요합니다.

청약 전문 앱 '청약365'를 운영하는 미드미네트웍스는 '청약 당첨 확률 높이는 전략'을 이렇게 소개합니다.

첫째, 청약가점을 높여라.

청약은 가점을 높여야 당첨 확률도 올라갑니다. 서울 강남권은 69점 이상, 서울 강북권 64점 이상, 서울 최소 60점 이상, 수도권 인기 지역 최소 50점 이상이라면 청약을 기대해볼 만합니다. 내가 부양가족 수를 늘릴 수 있는지 등 청약가점을 높일 방법을 고민해서 실행해야 합니다.

둘째, 무주택자라면 특별공급을 주목하라.

신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모, 기관 추천 특별공급 등 특공 유형에 해당되는지 살펴보세요. 또한 특공과 별도로 일반공급 1순위도 청약 가능하기 때문에 특공에 해당되면 청약 2번의 기회가 있는 셈입니다. 일반 공급만 가능한 사람들에 비해 유리하므로 특별공급을 넣을 수 있다면 특공을 적극 공략해야 합니다.

셋째, 청약가점이 낮다면 85㎡ 초과 중대형 아파트를 노리자.

투기과열지구에서는 85㎡ 초과는 50%가 추첨제입니다. 조정대상지역에서는 70%가 추첨제로 나옵니다. 가점이 낮다면 85㎡ 초과 중대형 아파트를 노리세요. 추첨제는 1주택자도 처분 조건으로 청약 가능합니다. 가점이 낮거나 1주택자라면 주목하세요.

넷째, 청약통장을 리모델링하자.

청약저축은 85㎡ 이하 국민주택에 청약 가능하고, 청약부금은 85㎡ 이하 민영주택에 청약 가능합니다. 청약예금은 민영주택에 청약 가능합니다. 청약저축 및 청약부금을 청약예금으로 리모델링하면 가입기간을 인정받으면서 민영주택에 청약 가능합니다. 내가 공공분양이 유리한지, 민간분양이 유리한지를 판단해서 나에게 유리한 쪽으로 통장 전환을 고려해보면 좋습니다.

[이선희 기자]

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