[류태민의 부동산 A to Z] 불붙은 민간임대아파트.. 분양전환 문제없을까?

수도권부터 지방까지 분양아파트 못지 않은 청약 열기
롯데캐슬 하이브엘·모아엘가 비스타 등 세자릿수 경쟁률
분양가 산정 별도 기준 없어.. 고분양가 주의보
일부 단지는 입주자 분양전환 우선권 보장 안해주기도

[아시아경제 류태민 기자] 최근 아파트 매매값과 전셋값이 동시에 천정부지로 치솟으면서 민간임대 아파트를 찾는 수요자들이 크게 늘고 있다. 웬만한 분양아파트 못지않은 세 자릿수 경쟁률을 연이어 기록하는 추세다. 일반 매매·전세가보다 상대적으로 가격이 저렴하고 일정기간동안 안정적인 거주 후 분양전환까지 받을 수 있다는 장점 때문이다. 하지만 일반적인 공공임대와 달리 민간임대는 분양가 산정 기준이 별도로 정해져있지 않고, 분양전환 여부도 불투명한 단지가 많아 신중하게 선택해야 한다는 것이 전문가들의 견해다.

이달 초 청약을 실시한 용인 수지구청역 ‘롯데캐슬 하이브엘’은 715가구 공급에 총 16만2683명이 몰려 평균 227대 1의 경쟁률을 기록했다. 청약접수자가 너무 많아 당첨자 발표 당일에는 분양 홈페이지가 마비되는 상황이 벌어지기도 했다.

올해 초 청약을 진행했던 충남 아산시 ‘신아산 모아엘가 비스타2차’도 상황은 비슷했다. 998가구 공급에 18만6358건이 몰려 평균 186대 1의 경쟁률을 기록했다. 이밖에 연초 전남 목포시에서 공급된 ‘평화광장 모아엘가 비스타’ 역시 217가구 공급에 신청은 3만2118건에 달해 148대1의 경쟁률을 기록하며 청약이 조기 마감됐다.

민간임대 아파트는 일정기간동안 임대로 거주해본 후 분양전환 여부를 결정하는 방식이다. 청약통장을 보유하지 않아도 되며 소득제한·주택 소유 여부에 상관없이 누구나 청약이 가능한 것이 특징이다. 임대아파트여서 별도의 취득세·재산세 등 세금도 내지 않는다. 이렇다 보니 최근 공급된 일부 민간임대 입주권은 분양 직후 적게는 수백만원에서 많게는 수천만원까지 웃돈이 붙어 거래되고 있는 모양새다. 분양전환 시점에 분양가가 시세보다 낮으면 차익을 얻을 수 있다는 기대감 때문에 실수요는 물론 투자수요까지 가세한 결과다.

분양전환 여부·분양가 ‘불투명’… 리스크 주의해야

하지만 전문가들은 민간임대는 분양 전환 시점에 분양가 리스크가 있다고 지적한다. 현행 주택법에는 민간임대 아파트의 분양 전환 당시 분양가 산정에 대한 규정이 따로 정해져있지 않아서다. 사업자가 원하는 대로 분양가를 산정할 수 있는 셈이다. 실제로 지난 4월 온라인 청약을 마친 ‘평화광장 모아엘가 비스타’의 경우 계약서에 ‘분양전환당시 분양가격은 임대인이 결정한다’고 명시했다.

임대기간 만료 후 분양전환이 이뤄지지 않을 가능성도 있다. 마찬가지로 분양전환을 의무화 하는 규정이 전혀 없기 때문이다. 실제로 올해 초 청약을 마무리한 ‘신아산 모아엘가 비스타2차’의 계약서를 살펴보면 ‘분양전환 여부는 확정되지 않았다’는 단서가 붙어있다. 지난 1월 청약을 마무리한 ‘신내역 시티프라디움’의 역시 계약서에 ‘임대의무기간 종료 후 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않는다’고 명시하고 있다.

최은영 한국도시연구소장은 “공공임대 아파트와 달리 민간임대는 분양가 관련한 규정이 마련돼 있지 않아 건설사가 얼마든지 높게 산정할 수 있다”라며 “특히 지금처럼 집값 상승이 가파른 시기에는 이와 관련한 갈등이 더욱 커질 수 있다”라고 설명했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr