[생생경제] "신림1구역 '오세훈 1호' 아닌 '주민 노력 1호'"

전진영 입력 2021. 9. 16. 19:51
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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 9월 16일 (목요일)

■ 대담 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] "신림1구역 '오세훈 1호' 아닌 '주민 노력 1호'"

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 오세훈표 재개발이 첫 적용될 신림 1구역에 대해서 오늘 자세히 알아보겠습니다. 창조도시경제연구소 이제문 소장 전화 연결되어 있습니다. 소장님 안녕하십니까?

◆ 이제문 창조도시경제연구소 소장(이하 이제문)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 일단 신림1구역이 어떤 곳인지부터 저희가 좀 알아야 할 거 같은데, 여기가 정비 사업 얘기가 나온지가 정말 오래되었죠?

◆ 이제문> 네, 좀 오래 되었습니다. 신림 1구역 재개발 사업구는 서울 서남부권 최대 재개발 지역으로 알려져 있죠. 굉장히 2008년이 재정비촉진구역으로 지정이 된지 여러 가지 이유로 인해서 한 13년 째 체류해오다가 가까스로 2019년 11월에 조합설립인가를 받고 현재 사업이 추진이 되는 사업장입니다. 위치상으로 보면 관악산하고 도림천하고 만나는 자연환경이 아주 우수한 곳이죠. 근데 70년대 이후부터 철거민들이 집단으로 이주를 하면서 무허가 건축물, 그 다음에 복개천 위에 주차장들이 산재해 있어서 주거 환경이 굉장히 열악한 곳 중에 하나입니다.

◇ 전진영> 네, 저도 이제 관련 보도들을 보면서 사진들을 찾아보니 위치나 이런 것들은 정말 좋은데, 주택들 자체가 굉장히 예전에 지어진 주택들이라.

◆ 이제문> 네, 오래되었고, 골목도 제대로 이제 연결되어 있지 않고요. 아주 좁은 도로와 이제 오래된 우리가 이야기를 하는 판자촌이라고 이야기를 할까요? 그런 오래된 주택들이 제법 많이 있습니다.

◇ 전진영> 네, 맞습니다. 정말 골목도 좁고, 주거 환경으로서도 지금 좀 열악해보이는데, 자, 그럼 이곳을 오세훈 시장이 신속통합기획으로 추진을 하겠다는 이야기가 나온 것이거든요? 그런데 신속통합 기획이라는 것이 구체적으로 어떤 것인가요?

◆ 이제문> 우리가 이제 부동산 사업을 추진을 하면서 용어가 너무 남발이 되는 것 같습니다. 근데 사실 신속통합기획이라는 것은 오세훈 시장의 차별성을 부각을 시키기 위해서 만든 용어라고 보여지는데요. 이것은 오세훈 시장이 취임을 하면서 주거 정비지수제 폐지라든지 이런 것을 하겠다는 발표를 지난 5월 26일 날 하면서 공공기획이라는 용어를 썼는데요. 그 공공 기획이 이제 신속통합기획이라고 바뀐 것이죠. 그러니까 여러분들께서는 공공기획이라고 이해를 하시면 될 거 같습니다. 공공기획이라는 것이 무엇이냐면 일반 사업에 공공이 참여해서 사업의 인허가 기간을 줄이고, 이렇게 해서 정비사업을 하는 것에 도움을 주겠다는 사업이고. 중앙정부도 이제 공공재개발이라든지 공공 재건축이라는 이런 사업을 추진하고 있기 때문에 이런 혼선을 막기 위해서 신속 통합기획이라고 바꾼 것이 아닌가 생각을 합니다.

◇ 전진영> 네, 민간사업이 하는 부분에 공공이 개입을 해서 어느 정도 지연이 될 수 있는 절차들을 축소시키겠다는 것인데. 구체적으로 그러면 어떤 절차가 간소화되는 것인가요?

◆ 이제문> 이제 정비 사업에는 여러 가지 단계가 있습니다. 또한 이제 재개발의 경우에는 기존의 주택이 일단 다가구 주택들과 같은 것이 산재되어 있기 때문에 일단 주민의 의견을 취합을 하는 것이 가장 중요하죠. 그 다음에 이제 누구나 봐도 오래된 주택이다 보니 안전진단이라든지 정비 구역을 지정하는 것에는 큰 무리수가 없는 것으로 여겨지는데요. 그 이후에 추진위설립부터 조합설립 그 다음에 시공사 선정이라든지 사업 시행인가 그 다음에 이제 하다 못 해 관리 처분 계획까지 이 나오는 단계가 주민들의 원활한 협조 진행이라든지 어떤 사업 주도에 어떤 진행 추진상황에 미숙이라든지 이런 것으로 인해서 사업이 표류가 되는 곳이 많습니다. 그런 것의 논란과 논쟁을 없애고. 그러한 기간을 공공이 관여해서 과감하게 이제 압축시켜서 통상적으로 한 5년 정도의 걸리는 소요 기간을 2년 이내로 줄이겠다는 것이 신속통합기획의 골자라고 보시면 될 거 같습니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 그래서 이 지역의 재개발을 기다렸던 분들은 아마 굉장히 환영하는 분위기일 거 같기는 한데, 또 막상현장에 가보면 분위기가 반반인 거 같더라고요. 워낙 오래 동안 기다렸던 산업이기 때문에 아, 이제 드디어 기다렸던 것이 현실화가 되나, 이러면서 반가워하는 분들도 있고. 또 워낙 지체가 되어 있던 것이다 보니 지금까지도 이렇게 지체가 되었었는데, 지금 한다고 해서 정말 그렇게 빨리 될까? 하면서 반신반의 하시는 분들도 좀 계신 거 같아요.

◆ 이제문> 네, 지금 신림1구역의 사업 지연 사유 중의 하나가 이제 주민갈등도 하나로 대두가 되고 있거든요. 물론 이제 그 신림 1구역 내에 있는 조합원들이라든지 이런 분들은 그 조합 내부의 사정이나, 사업 구역의 사정을 많이 알고 있기 때문에 의견이 교차가 되는 거 같습니다. 물론 낙후된 주거지를 재생을 해서 또는 정비를 해서 신규 주택으로 바꿔서 주거 환경을 높여야 한다는 것은 누구나 다 손을 들고 환영할 일이죠. 근데 이런 사업들의 전체 중에서 가장 중요한 것들이 주민 동의도 필요하지만 원주민이 얼마나 재정착 할 수 있는가에 대한 문제가 남아있죠. 결국에 이것을 재개발을 해서 입주를 했는데, 원주민이 다 떠나버리게 되면 그 원주민은 어떤 거주하는 곳도 잃을 수 있지만 생활환경이라든지 모든 것을 다 잃을 수도 있습니다. 근데 이곳 지역이 신림 1구역 내의 거주자 80%가 이제 세입자거든요. 근데 이런 부분들 때문에 희비가 갈리지 않나 생각이 듭니다. 이런 부분들에 대해서 공공이 관여를 해서 얼마큼 합리적인 대안을 마련해내느냐가 앞으로의 관건이라고 보여지고. 이것이 대립이 되거나 소송 전으로 간다고 하면 애초의 계획과는 달리 또 한 없이 기간이 늘어날 수 있는 문제점이 있기 때문에 지금 주민들의 갈등을 완화를 시키고 어떤 갈등을 봉합할 수 있는 묘안, 또는 거버넌스의 형성이 가장 중요한 시기라고 생각을 합니다.

◇ 전진영> 네, 맞습니다. 일단 서울시에서는 일단 신속통합기획이라는 것을 내놓으면서 공성과제, 사업성이 굉장히 좋아졌다면서 근거로 든 것이 용적률을 올린 것을 얘기를 하더라고요. 그래서 세대수가 늘어나면 사업 여건이 개선이 될 것이다, 라는 부분을 강조를 하던데요.

◆ 이제문> 그러니까 대부분의 사업장, 특히 이제 정규사업의 사업장인 재건축이나 재개발 사업장의 가이드라인 중 하나가 용적률 상향입니다. 기존의 용적률이 230%였는데, 259%로 상향하게 되었거든요. 그렇게 되면 약간 용적률의 혜택이 입주민에게 돌아가고, 용적률 상향으로 인해서 증가되는 세대 수 만큼 이제 추가 분담금 이런 것들이 줄어들게 될 수 있는 부분이 있기 때문에 흔히 이제 우리가 용적률이 상향이 된다고 그랬을 때, 사업장이 좋아졌다고 말씀들을 하게 됩니다.

◇ 전진영> 용적률이 그만큼 오르면 살 수 있는 세대 수는 어느 정도 늘어나게 되는 것인가요?

◆ 이제문> 현재 이제 원래 신림1구역이 2886세대가 거주를 하고 있는데요. 이제 공공이 관여해서 재개발을 했을 때는 한 4440세대 정도가 증가하는 것으로 나타나고 있습니다. 그러니까 제법 세대수가 늘어나는 것이죠, 한 1400세대 가까이가 늘어나게 되는 상황인데. 1400세대 정도 늘어난 부분에서 어느 정도 분담이 되거나 비용이라든지, 이런 것을 털어내고 냈을 때는 어쨌든 단지 자체가 대규모 단지로 바뀌는 것이고요. 그 다음에 이제 어떤 지역의 대장구가 될 수 있는 여지를 가지고 있기 때문에 신림 1구역은 세대수 증가를 비롯해서 용적률 상향으로 인한 실익을 많이 볼 수 있는 지역이라고 판단을 합니다. 여기에다가 또 경전철이 개통이 예정이 되어 있고요. 그 다음에 아까 말씀을 드렸던 천혜의 자연환경을 가지고 있기 때문에 서울의 서남권 지역에 제대로 예정대로 재개발이 된다면 하나의 랜드마크가 되지 않을까 생각을 합니다.

◇ 전진영> 근데 워낙 이것이 이슈가 되다 보니 우려를 하는 시각들도 좀 여러 시각들이 나오고 있는데. 아까 소장님께서도 지적을 해주셨지만 의견을 조합해야 하는 부분도 필요하고, 계획에 있어서도 조율이 더 필요하다는 이런 의견도 있습니다. 가구 수를 과도하게 늘리고 층수를 낮춰서 우리가 일면 '닭장 아파트'라고 부르잖아요? 닭장 아파트가 되는 거싱 아니냐는 우려도 좀 나오는 것으로 알고 있는데요.

◆ 이제문> 네, 아무래도 이제 층수가 낮아지게 되면 우리가 지금 기존에 가지고 있는 아파트의 모습들하고 조합원들이 그리는 신규 아파트의 모습은 다소 차이가 날 수 있습니다. 그래서 많은 분들이 50층, 40층 정도의 아파트를 생각하고 그것에 맞는 설계와 디자인을 많이들 생각을 하게 되는데요. 여기는 약간 애초에 층수가 낮아지는 것으로 설계가 나온 것으로 알고 있거든요. 그렇다 보니 층수에 불만이 있는 조합원들이 있을 수도 있고요. 그리고 아까도 말씀을 드렸지만 이제 어떤 전세 세입자의 비중이 높기 때문에 어떤 그런 갈등, 원주민 재정착률을 어떻게 제고를 시킬 것인가에 대한 문제. 이런 부분들이 내제되어 있는 문제이고, 앞으로 토론하게 될 현안인데요. 여기에다가 최근에 시공사 선정과정에서 조합원들이 대립되는 것으로 지금 다 나타나거든요. 현재 지난 31일 날 입찰을 한 번 했었는데. 입찰은 컨소시엄 참여로 했습니다. GS건설하고, 현대 엔지니어링 그 다음에 DL이앤씨하고 이렇게 3사가 컨소시엄으로 해서 단독입찰을 했는데 이제 유찰되었습니다. 일부 조합원은 컨소시엄 말고 단독입찰로 하자, 그리고 컨소시엄 참여에 대해서 반대를 하는 경우는 나중에 아파트가 지어졌을 때, 어떤 하자 보수라는 부분에 대해서 책임을 서로 전가시킨다든지, 시공의 불성실했을 수도 있고 그것을 주변에서, 다른 현장에서 그것이 나타났으니 그런 우려를 하고 있겠죠. 이런 부분들이 있는데, 이것은 25일 날 예정이 되어 있는 대의원회하고, 10월 16일 날 총회에서 투표로 아마 결정이 된다고 그러면 건설사에 대한 부분은 어쨌든 총회에서 분수령이 되지 않을까 생각을 합니다.

◇ 전진영> 네, 이런 조합원들의 갈등 부분이라든지, 조율해야 할 부분들이 굉장히 많아 보이는데. 서울시도 이런 내용을 모르지는 않을 거 같거든요.

◆ 이제문> 13년 동안 해온 것이기 때문에.

◇ 전진영> 네, 서울시 차원에서 할 수 있는 것이 있나요?

◆ 이제문> 서울시 차원에서 할 수 있는 것은 이 사업이 사실은 이제 많은 분들이 오세훈 표 1호라고 말씀을 드리는데, 이 사업은 애초에 2020년 6월이니까 오세훈 시장이 당선되기 전이었잖아요? 거기서 이미 서울시 공공기획 대상지로 선정이 된 것이었습니다. 선정이 되어서 오던 것이 오면서 2019년 11월에 조합이 설립이 되어서 그 다음에 2020년 6월에 서울시 공공기획대상지로 선정이 되어서 이미 조합설립까지 완성이 된 것이거든요. 사실 서울 공공기획에서 5년이라는 것을 2년으로 줄인다는 액면 그대로가 신속통합기획의 본질이라면 이미 그 기간이 상당수 지나간 사업장입니다. 그렇기 때문에 이것을 과연 1호라고 붙일 수 있을지에는 의문인데요. 그것은 그렇다고 치더라도, 그렇게 해서라도 빨리 주택을 공급할 수 있다면 좋겠다는 생각을 합니다. 근데 앞으로 이제 남은 것은 정비사업의 재수리가 남아있는데요. 아마 통상적으로 보면 아마 이런 것들이 1년 정도 걸린다, 근데 이것이 공공기획 참여로 인해서 한 6개월 정도로 단축이 될 수 있을 것으로 보여지니 실질적으로 이 신림1구역에서는 5년에서 2년으로 줄어드는 기간의 혜택을 보기 보다는 이 완성도가 높은 사업장에서 마지막 정비 계획을 재수립해서 그 다음에 관리처분 계획까지 이어지는 그 기간만 남은 것으로 보니 상대적으로 수월하다고 볼 수도 있겠죠. 어떤 면으로 보면. 그런데 그 부분이 너무 부각은 안 되고, 그간의 주민들의 과정이나 주민들의 애환산업의 고생 지역민들의 그런 것은 싹 거둬지고 이런 것이 오세훈 시장의 노력으로 인해서 공공기획 사업으로 대두가 되는 것은 좀 다소 불만이 있습니다.

◇ 전진영> 그렇군요. 어찌되었든 결과적으로 오 시장하고 서울시가 속도를 내는 이유는 이렇게 재건축에 가속도를 붙여서 신규 주택도 많이 공급을 하고 이로 인해서 서울시 집값이 계속 뛰고 있으니 집값 안정을 꾀해보겠다는 것인데, 이것으로 인해서 집값이 안정이 될지에 대해서는 소장님께서는 어떻게 보십니까?

◆ 이제문> 저는 전혀 그렇지 않다고 보입니다. 일단 아까도 말씀을 드렸지만 한 지역의 대장주가 될 수 있는 아파트들의 공급은 일차적으로 그 인근의 주거난을 일으키게 되죠. 그리고 신림1구역뿐만 아니라 인근의 신림 2구역, 3구역의 같은 경우는 이미 이주를 바로 앞에 두고 있거든요? 이주를 관리 처분계획 인가를 받았기 때문에 이주를 해야 하는데 이주 물량하고 주변 지역의 겹칠 경우에는 전세난이라든지, 이런 부분으로 전월세 비용이 증가한다는 부분은 이미 예측이 가능한 것이고요. 그 다음에 이것이 이제 신속하게 속도전이 나서 쉽게 이야기를 해서 이제 1구역까지 같이 이루어지게 된다고 하면 애초에 주거대란을 회피할 수 있는 계획을 세워야 하죠. 우리가 통상적으로 주거 대란이 일어난다는 것은 주변 지역의 주택 가격 상승을 불러일으키지 않습니까? 그러니까 단기적인 시각으로 봐서 신규 주택이 적은 서울지역에 한 4500세대 가까운 주택이 들어간다는 일은 환영할 일이지만 지금 단기적으로 놓고 봤을 때는 주거 안정이라든지 이런 부분에 영향이 미칠 것이라는 것은 오히려 반대되는 효과가 나오지 않을까 생각을 합니다.

◇ 전진영> 네, 실제로 지금 재개발 기대감 때문에 무허가 건물을 강남 사람들이 싹쓸이 해가고 있다, 신림1구역의. 그런 이야기도 나오던데요?

◆ 이제문> 이미 끝났죠. 지금 다시 들어온다는 것은 제가 지금 투자 순위를 보면 나중에 후발주자라고 보여지고요. 이 사업이 이제 조합 설립 전후로 해서 많은 분들의 있었을 것이라 생각을 합니다. 그러면서 상당히 주택 가격이 올랐겠죠.

◇ 전진영> 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 이제문> 네, 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 창조도시경제연구소 이제문 소장이었습니다.

YTN 전진영 (jyjeon@ytnradio.kr)

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