빗장 푼 非아파트, 투기·편법분양 우려에도 긍정.."공급 단기 확대"

정부, 오피스텔·도생 건축규제 완화..수요-공급 '미스매칭' 해소
전매·실거주·분상제 제한 없어 투기·난개발 우려.."모니터링 필요"

서울 시내의 오피스텔 밀집 지역 모습. 2021.9.15/뉴스1 © News1 임세영 기자

(서울=뉴스1) 박종홍 기자 = 정부가 주거형 오피스텔과 도시형생활주택(도생)에 적용하던 건축 규제를 완화해 도심에 주택 공급 확대를 추진한다.

전문가들은 아파트에 비해 상대적으로 단기에 건설할 수 있는 오피스텔과 도생을 무주택 실수요자의 수요에 맞춰 부동산 시장을 안정시킨다는 취지에 공감하고 있다. 다만 이들 건축물이 분양 관련 규제를 받지 않아 오히려 시장이 불안정해질 수 있다는 지적도 나온다.

16일 국토교통부에 따르면 주거용 오피스텔의 경우 전용면적 85㎡ 이하까지만 허용하던 바닥 난방을 전용 120㎡까지 확대해 도심 내 중대형 오피스텔 공급을 촉진한다. 오피스텔 전용 120㎡는 3~4인 가구가 선호하는 아파트 전용 85㎡와 유사한 실사용 면적이다.

전용 50㎡ 이하의 원룸형 도생도 전용 60㎡ 이하 소형 도시형생활주택으로 개편해 허용 면적을 확대한다. 현재 2개까지 허용되던 공간 구성도 침실 3개에 거실 1개 등 최대 4개까지로 완화한다.

이를 통해 정부는 단기 수급 불균형으로 인한 부동산 시장 불안정을 해소할 수 있다는 입장이다. 오피스텔과 도생은 도심 내 자투리 땅을 이용할 수 있고 건설에 소요되는 시간도 짧기 때문이다.

국토부 관계자는 "오피스텔이나 도생은 단지형 아파트에 비해서는 공급 속도가 상당히 빠르기 때문에 단기에 공급을 확충하는 효과도 있을 것이고 현재 전세시장 안정에도 많은 보탬이 될 것으로 보인다"고 설명했다.

단기 공급 방안과 관련 투기 수요를 부추기는 등 시장 불안정을 가속화할 수 있다는 우려도 제기된다. 도생이나 오피스텔은 아파트와 달리 청약통장이 없어도 청약이 가능하고 당첨 이후에도 전매기간이나 실거주 제한이 없어서다.

또 분양가상한제 적용 대상에서도 제외되기 때문에 부동산 가격 상승 요인이 될 수 있다. 국회 국토교통위원회 소속 소병훈 더불어민주당 의원실에 따르면 주택도시보증공사(HUG)가 2016년 이후 분양보증서를 발급한 1809개 사업장 가운데 3.3㎡당 분양가가 가장 높은 8개 사업장이 도생인 것으로 나타나기도 했다.

그 중 가장 높았던 곳은 서울 서초구의 더샵 반포 리버파크 도시형생활주택으로 3.3㎡ 분양가가 7990만원이었다. 아파트 가운데 3.3㎡ 분양가가 가장 높았던 반포 래미안 원베일리의 5280만원에 비해 2700만원 가량 높았다.

소 의원은 "건설사들이 양질의 아파트를 공급할 수 있는 부지에서도 분양가 규제를 피하고자 도시형생활주택을 공급하는 편법 분양을 한다"며 "정부가 고분양가 도시형생활주택에 대한 관리방안을 마련해야 한다"고 꼬집었다.

오피스텔과 도생 공급 확대가 자칫 난개발로 이어질 수 있다는 목소리도 제기된다. 이들 건축물은 아파트와 비교하면 주차장 설치 의무나 인동거리(건축물 간 거리) 규정이 느슨하기 때문이다. 오피스텔 등이 주로 상업지구에 들어서 교육이나 공원 등 생활 인프라를 누리기 어려울 수 있다는 점도 단점으로 꼽힌다.

이같은 단점에도 불구하고 전문가들은 이번 규제 완화가 세부적인 문제점에도 불구하고 긍정적인 조치라고 평가했다. 그간 무주택 실수요자와 실제 공급 사이에 있었던 '미스매칭'을 해소해 주거난 완화에도 기여할 수 있다는 것이다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "작은 오피스텔이나 도생은 수요가 줄어 미분양되는 상황도 발생했지만 큰 규모에 대한 수요는 남아 있다"며 "토지를 확보하고 인허가도 나왔지만 규제 때문에 착공하지 않았던 사업장의 착공이 촉진될 수 있을 것"이라고 내다봤다.

난개발 우려에 대해서는 "오피스텔이나 도생은 기반 시설이 적게 공급되는 측면이 있다"면서도 "최근에는 1인 가구는 차를 가지지 않은 경우도 많고 저출산에 따라 교육 시설에 대한 수요도 줄어든 측면이 있다"고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "아파트 규제를 회피할 목적의 풍선효과 부작용에 주의해 향후 지속적인 정책 모니터링이 필요하다"면서도 "도심의 주택공급을 단기에 확대하고 전세시장 공급에도 기여할 것으로 보인다"고 분석했다.

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