도심 주택 공급난에 오피스텔 등 규제 푼다

주거용 오피스텔 30평대 허용
도시형 생활주택은 방3개까지

김영한 국토교통부 주택정책관이 15일 오전 세종시 정부세종청사에서 열린 제19차 위클리 주택공급 브리핑을 통해 도시형생활주택·오피스텔 규제 개선 및 자금·세제 지원 강화와 관련해 설명하고 있다. 연합뉴스

최근 아파트 대체재로서 젊은 층의 주거 수요가 몰리고 있는 주거용 오피스텔과 원룸형 도시형생활주택에서 아파트 20~30평형에 준하는 규모의 주택이 공급된다. 고분양가관리제 및 분양가상한제도 민간 공급주체들의 요구를 반영해 일부 손질하기로 했다. 수급 불균형에 따른 매매시장 및 전세시장 불안에 대한 공급 효과가 있을지 주목된다.

15일 국토교통부는 이같은 내용을 담은 도심 주택공급 확대를 위한 제도개선 방안을 발표했다. 우선 도시형생활주택(도생주)은 ‘원룸형’에서 ‘소형’으로 개편해 허용 면적을 기존 50㎡이하에서 60㎡ 이하로, 공간 구성은 기존 2개(침실1+거실)에서 4개(침실3+거실)로 확대한다. 20평대 면적까지 공급할 수 있게 되는 것이다. 다만 시설 용량 초과 등의 부작용을 피하기 위해 공간 구성을 확대하는 세대는 전체 세대의 3분의 1로 제한한다.

주거용 오피스텔도 바닥난방 설치 허용 면적을 기존 전용면적 85㎡ 이하에서 120㎡이하로 완화한다. 이렇게 되면 주거용 오피스텔에서 아파트 30평형대 면적과 유사한 주택이 공급된다. 오피스텔은 아파트와 전용면적이 같아도 발코니 설치 및 확장이 불가능해 실사용 면적에서는 3~4인 가구가 거주하기에는 어렵다는 한계가 있었다. 또 민간 사업자가 한국토지주택공사(LH) 등과 매입약정을 통해 신축 오피스텔을 공공임대로 공급할 경우 취득세 중과 배제 혜택을 부여하기로 했다.

국토부는 규제 완화를 통한 주택 공급이 2021~2022년 집중될 수 있도록, 주택도시기금 운용계획을 변경해 민간 건설사에 대한 자금 융자한도를 현행 대비 약 40% 상향하고, 대출금리도 1%포인트 인하하기로 했다. 서울의 경우 지난해 5만7천호였던 아파트 공급 물량이 올해 4만2천호, 내년 3만6천호로 감소하는 등 시장에서는 이 시기를 ‘공급 보릿고개’로 보고 있다.

김영한 국토부 주택정책관은 “오피스텔이나 도생주는 단지형 아파트보다 공급 속도가 빨라 단기에 공급하는 효과가 있고 이에 따라 전세시장 및 매매시장에 고르게 영향을 줄 것으로 본다”고 말했다.

아파트 공급 속도를 높이기 위한 방안으로 민간 공급주체들이 요구해온 분양가 관련 제도도 일부 손질된다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도는 인근 시세를 산정할 때, 인근 지역 모든 사업장의 평균 시세를 반영하도록 하는 현행 방식을 고쳐 단지 규모, 브랜드 등을 고려해 유사한 사업장을 기준으로 선정할 수 있도록 한다. 고분양가 심사제도 관련 구체적인 개편 방안은 허그가 9월 말께 발표할 계획이다.

지난 9일 노형욱 국토부 장관이 주택 공급기관 2차 간담회에서 “분양가상한제 개선사항을 면밀히 검토하겠다”고 발언한 이후 분양가상한제 규제 완화도 점쳐졌지만, 규제 완화 보다는 지자체별로 들쭉날쭉한 심사 기준을 구체화하는 ‘제도 정비’ 수준으로 정리됐다.

분양가 관련 제도 개편에 따른 분양가 인상 우려에 대해 김 주택정책관은 일단 선을 그었다. 그는 “분양가상한제는 수분양자가 저렴하게 내집마련을 할 수 있도록 한다는 제도 본연의 취지는 지켜져야 한다”며 “다만 수도권 외곽이나 지방 등 여태 주택 공급이 활발히 이뤄지지 않은 곳은 고분양가 심사제 개편으로 수혜를 볼 수 있을 것으로 예측된다는 게 허그의 입장”이라고 말했다.

시장에서는 오피스텔과 도생주 공급 확대 방안이 일종의 ‘미니아파트’로서 아파트를 대체하는 공급 효과가 있을 것이라는 평가가 나온다. 특히 도생주는 도시지역에 건설하는 300세대 미만의 주택으로, 4층으로 층수가 제한되는 일반 다세대·연립과 달리 층수 규제가 없다. 기존에 있던 50㎡ 이하 면적 기준이 60㎡으로 늘어나면 사실상 나홀로 아파트나 다름없어진다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “도심 역세권 등 주택 투자나 보유를 원하는 수요자들이 선호하는 입지에 공급할 수 있고 비아파트 중에서는 아파트와 유사하게 수요 경쟁력이 있는 유형”이라며 “아파트 신규 공급이 제한적인 상황에서 사실상 단지형 오피스텔 쪽에서 중형 평형대가 공급된다고 하면 아파트 수요를 대체할 수 있을 것”이라고 말했다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “일종의 미니아파트가 공급된다는 것”이라며 “아파트에 비해 인허가가 쉽고 빠른 속도로 지을 수 있어 조기 공급 확충 효과와 전월세 수요 분산이 가능하다”고 말했다.

도생주는 이명박 정부 때 20대와 30대 사회초년생과 신혼부부, 서민 등에게 안정적인 주거를 공급한다는 명분으로 도입됐으나 당시 공급 확대를 위해 무분별하게 규제를 완화하는 문제가 있었다. 2015년 경기 의정부에서는 10층짜리 도생주에서 화재가 나 128명의 사상자가 나오기도 했다. 박효주 참여연대 민생희망본부 간사는 “학교나 생활시설, 교통 문제 등 주거환경이나 안전에 대한 신중한 고려없이 민간 공급주체들의 요구를 전폭적으로 수용한 것은 문제”라며 “임대료 규제나 분양가 규제가 되지 않아 가격적인 측면에서도 수요자들에게 도움이 될 지 의문”이라고 말했다. 도생주나 오피스텔은 일반 아파트처럼 분양가상한제 규제 대상은 아니다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “지금은 공급이 워낙 급하기 때문에 아파트 공급 효과를 대체하기에 이 방안 말고 뾰족수가 없는 것은 사실”이라면서도 “다만 아파트와 거의 유사한 주택으로 규제를 풀어주면서 분양가상한제와 같은 가격 규제를 하지 않는 부분에 대한 충돌과 논란이 있을 것”이라고 말했다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr