주거환경 악화 우려하는 시장 "집값은 못잡고 투기만 부를것" [非아파트 규제 푼다]

주차·편의시설 부족 선호도 떨어져
실수요자 호응 얻을 수 있을지 의문
오피스텔 고질적인 탈세 우려 여전
아파트 규제 회피 위한 풍선효과도

정부가 15일 꺼낸 도시형 생활주택 등 비아파트 규제 완화 카드는 시장 안정화라는 기대와 달리 '미봉책'에 그칠 것이라는 우려가 제기된다. 실수요자들이 선호하는 아파트보다 상대적으로 주거 질이 낮은 비아파트 위주의 공급 확대 시 되레 전반적인 주거 환경의 악화를 초래할 수 있다는 것이다. 특히 오피스텔의 경우 탈세 논란 등 해묵은 과제의 개선책은 없는 상황에서 청약 통장이 없어도 되고 전매 제한 등 거래 규제도 없다는 점 등을 감안할 때 투기 수요를 자극할 수 있다는 지적이다.

■주거 환경 악화·투기 등 부작용 우려

이날 국토교통부는 건축법상 업무시설로 분류된 주거용 오피스텔의 경우 전용 85㎡ 이하에만 적용했던 바닥난방 설치를 3~4인 가구가 선호하는 아파트 전용면적 85㎡과 유사한 실사용 면적 전용 120㎡까지 확대하기로 했다. 자녀가 있는 가구도 입주해 여유롭게 살수 있는 30평형대 주거용 오피스텔 공급이 가능해진 것이다.

하지만 오피스텔은 주거용으로 쓰면서 업무용으로 신고하고, 종합부동산세나 다주택자 양도소득세 중과 등을 회피하는 고질적인 탈세 우려는 여전하다.

또 이용 용도에 따라 주거용과 업무용으로 나뉘며, 세금도 각각 부과된다. 또 오피스텔은 청약통장이 없이 청약금만으로도 청약이 가능하고 당첨 이후에는 전매제한 및 실거주 규제가 없어 분양시장의 투기적 가수요 유입이 우려된다. 분양가 규제도 없어 고분양가 논란도 불러일으킬 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "오피스텔은 다주택자의 진입 허들이 높은 대출, 세제, 청약 등 아파트의 규제를 회피할 목적의 풍선효과 부작용을 주의할 필요가 있는 만큼 지속적인 정책 모니터링이 필요하다"고 말했다.

도시형 생활주택은 주차 문제를 비롯해 일조권·조망권 침해 등 주거 환경이 좋지 않다는 것이 단점으로 꼽힌다. 원룸형 도시형생활주택의 주차장 기준은 가구당 0.6대이며, 가구당 전용 면적이 30㎡ 이하면 0.5대다. 일부 지자체가 자체적으로 주차장 기준을 강화했지만, 아파트에 비해 낮은 수준이다. 아파트 등 일반 공동주택은 인접대지 경계로부터 건축물 높이의 0.5배 이상 거리를 두고 건물을 짓지만, 도시형 생활주택은 0.25배에 그친다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "오피스텔은 그나마 선호도가 있는 편이지만 도시형 생활주택은 주차 문제와 주거 편의시설 부족으로 선호도가 낮은 편"이라며 "결과적으로 실수요자들로부터 호응을 얻을 수 있을지 의문"이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표도 "아파트나 재건축·재재발을 통해 주택 공급이 이뤄지지 않아 실수요자의 니즈를 충족하기는 어렵다"며 "시장 안정화에는 한계가 있을 것"이라고 지적했다.

■분양가 관리제도 손실…분양 늘지만 가격 오를 듯

정부는 또 지지부진한 아파트 공급에 속도를 내기 위해 고분양가 관리제도, 분양가상한제, 인허가 절차 등도 손질하기로 했다. 우선 민간의 주택공급을 활성화하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 관리 시스템을 개선한다. 인근 시세를 정할 때 단지 규모, 브랜드 등이 유사한 인근 사업장 시세를 반영하고 세부 심사기준 공개를 통해 투명성을 높이기로 했다.

또 심사 결과 산정된 분양가가 현저히 낮은 경우 지역 분양가 수준을 고려해 분양가를 조정하도록 한 규정은 시군구 또는 시도 평균 분양가를 고려해 합리적으로 결정하도록 했다. HUG는 이달 중 구체적인 제도 개선 방안을 발표할 계획이다.

함 랩장은 "분양가 심사기준 개선으로 서울 등 도심 내 공급 증가 효과가 기대된다"며 "다만, 분양가는 지금보다 상향될 가능성이 다소 높아졌다"고 말했다.

분양가상한제는 분양가 요건인 가산비 등을 산정할 때 지자체별로 다른 기준이 적용되는 불합리한 점을 개선하기 위해 세밀한 심사 기준을 마련하기로 했다. 심사 과정에서 지자체의 과도한 재량권을 축소하기 위해 분양가 심사 업무 매뉴얼을 개정해 분양가 심의 기준도 구체화한다. 주택건설 사업 인허가 관련 건축, 경관, 교통 등에 대해 사업주체가 신청할 경우 원칙적으로 통합 심의도 시행해 사업절차를 최소화할 방침이다.

국토부 관계자는 "통합 심의를 적용하면 인허가 기간이 9개월에서 2개월로 단축될 것"으로 내다봤다.