국토부 "분양가 규제개선, 분양가 올려준다는 것 아냐"

업계 애로사항 해소·공급속도 제고
도생·오피스텔 2~3인가구 수요 흡수
"분양가 심의, 예측 가능성 높여야"

[헤럴드경제=양영경 기자] 김영한 국토교통부 주택정책관은 15일 발표한 분양가상한제와 고분양가 관리제도 개선방안에 대해 분양가를 올려준다기보다는, 지자체별로 상이한 분양가 심의 기준을 통일하는 등 업계의 애로사항을 해소하는데 초점이 맞춰져 있다고 강조했다.

김영한 국토교통부 주택정책관 [국토교통부 제공]

김 정책관은 이날 정부세종청사에서 열린 브리핑에서 “지자체별로 상이하게 적용돼 업계의 사업계획 마련에 지장을 주는 부분을 중점적으로 개선하는 것이지, 분양가를 높이는 방향으로 이를 개선한다고 말하기는 어렵다”고 밝혔다.

오피스텔·도시형 생활주택 규제 완화에 대해서는 “오피스텔과 도시형 생활주택은 단지형 아파트에 비해 공급 속도가 상당히 빠르기 때문에 단기에 공급을 확충하는 효과가 있을 것”이라며 “매매·전세시장 안정에 고르게 긍정적인 효과를 미칠 것”이라고 내다봤다.

국토부가 이날 발표한 ‘도심 주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제고방안’은 ▷오피스텔의 바닥난방 허용 전용면적(85㎡→120㎡) 확대 ▷도시형 생활주택 면적 확대(50㎡→60㎡) 및 공간구성 완화 ▷기금·세제 지원 ▷분양가상한제 심의기준 구체화 ▷HUG 고분양가 관리제도 개선 ▷주택건설사업계획 통합심의 등을 골자로 한다. 이는 최근 국토부가 연 주택 공급기관 간담회에서 민간이 제시한 건의사항의 상당 부분을 수용한 것으로 평가된다.

다음은 김 정책관과의 일문일답.

“오피스텔·도시형 생활주택, 단기 공급 가능해”

-청약통장 사용이나 분양가 등 각종 규제를 받지 않았던 상품에 대한 지원에 이뤄지는 것인데 형평성 문제나 난개발에 대한 대책은 마련됐나.

▶도시형 생활주택은 분양가상한제 등은 적용되지 않지만, 경직적인 건축 규제 등으로 인해 공급이 부족한 상황이다. 이번에 규제를 완화한다고 해서 난개발 수준까지 공급이 크게 늘어 아파트를 대체할 것으로 보진 않는다. 여러 가지 안전장치도 마련했다. 입지 규제에 대해서는 특별히 완화한 것이 없고, 도시형 생활주택의 공간구성을 다양화해서 60㎡까지 상향하는 경우에는 가구 수를 3분의 1 이하로 제한하도록 했다.

-지금도 주거용 오피스텔은 집주인들이 세입자에게 전입신고를 못 하게 하는 등의 문제가 있다. 세입자 보호는 어떻게 하나.

▶일부 주거용 오피스텔에서 전입신고를 못 하게 하거나, 업무용으로 가장하는 행위에 대해서는 여러 차례 언론 보도가 이어졌다. 세무당국에서도 명백한 위법이자 탈세행위이기 때문에 중점 점검하는 것으로 알고 있다. 지자체 차원에서도 중점적 단속을 하고 있기 때문에 위법이나 탈법행위가 신속히 근절될 수 있도록 관계기관과 협의를 강화해 나가겠다.

-분양가상한제를 적용받지 않는 오피스텔은 고분양가에 분양해도 이상과열 조짐이 있다. 이상과열을 먼저 진정시키는 게 우선이 아닌가.

▶최근 오피스텔 시장이 과열된 건 수요에 비해 여러 규제로 인해 충분히 공급되지 못한 측면 때문이다. 이번 규제 완화 조치를 통해 상당한 물량이 시장에 나오게 되면 오히려 과열을 지정시키는 데 도움이 될 것이라고 본다. 오피스텔은 세제 측면에서 주택과 동일하게 간주해 과세가 된다. 투기 방지 장치는 마찬가지로 작동해나갈 것이라고 예상한다.

-단기 공급대책이나 전세대책의 성격도 있는 것으로 이해가 된다.

▶오피스텔과 도시형 생활주택은 단지형 아파트보다는 공급 속도가 상당히 빠르다. 단기에 공급을 확충하는 효과도 있을 것이고, 또 그에 따라서 지금 전세시장 안정에도 많은 보탬이 될 것으로 생각한다. 다만, 얼마나 아파트 전세를 흡수할 것인가, 구체적인 물량을 지금 제시하기에는 성급한 측면이 있다. 매매·전세시장 안정에 고르게 긍정적인 효과를 미칠 것으로 본다.

“지자체 과도한 재량권 남용 방지…합리적 심사기준 마련”

-분양가상한제 심사기준을 구체화하면 기존 대비 분양가가 얼마나 올라가나. 내려갈 수도 있나.

▶(이번 대책은) 전문기관 연구를 통해 상이하게 적용돼 업계에 혼선과 사업계획 마련에 지장을 주는 부분을 중점적으로 개선하는 것이다. 분양가를 높이는 방향으로 이것을 개선한다고 말하기는 어렵다. 합리성을 높이면 업계 입장에서는 예측 가능성이 커지고 사업계획도 보다 엄밀하게 수립할 수 있기 때문에 공급 제고의 효과는 확실히 있을 것으로 기대한다.

-서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 사례처럼 지자체가 예상보다 높은 분양가를 허용해주는 것을 막는 규제가 나오는 것은 아닌가. 강동구 둔촌동 ‘둔촌 주공’처럼 분양가 문제로 인해 분양을 미루는 단지의 사업일정을 앞당길 수 있다고 보나.

▶이번 개선방안은 특정 단지를 염두에 두고 마련한 것이 아니다. 여러 지자체에서 일관된 기준이 적용되지 못해 업계에서 분양사업을 추진하는 과정에서 혼선이 빚어지는 현실을 개선하고자 하는 것이다. 지자체가 발생한 비용을 인정하지 않는 것도 문제이고, 특별한 근거 없이 높은 분양가로 심사하는 것도 재량권 남용이다. 이런 상황을 예방하면서도 합리적인 기준을 제시하기 위한 가이드라인을 전문 연구기관과 함께 만들겠다.

-실제 들어가는 비용을 분양가에 반영해주는 것과 지자체별로 상이한 기준을 통일하는 것, 이 중 어디에 초점을 두고 가이드라인을 마련하나.

▶‘분양가를 올리겠다’는 목적으로 분양가상한제와 고분양가 관리제도 개선방안을 마련하는 것은 아니라는 점을 분명히 말씀드린다. 제도 본연의 취지는 지켜져야 한다는 게 기본적인 입장이다. 분양가상한제는 과도한 분양가 책정을 차단해 수분양자가 저렴하게 내 집을 마련할 수 있도록 뒷받침하며, 고분양가 관리제도는 미분양 리스크 등에서 보증기관의 재무안전성을 확보하기 위해 반드시 필요한 제도다. 지자체별로 일관성 있는 기준이 제시되지 않아 업계의 예측 가능성을 침해하는 부분을 개선·보완한다는 입장이다. 고분양가 관리제도 개선은 사업장이 입지나 브랜드에 비해 과소평가되지 않도록, 구체·객관적인 자료를 통해 분양가를 산출할 수 있도록 보완한다는 차원이다.

-이번 개선 대상에 한국부동산원의 택지비 심사도 포함되나. 지자체장의 관여, 심사위원 구성 등에 대한 방안도 있나.

▶한국부동산원에서 택지비 심사하는 부분까지 포함해 검토할 계획은 없다. 심사위원의 편향성, 특정 지자체장의 입김 등을 차단하기 위해서라도 일관성 있게 적용할 수 있는 가이드라인이 필요하다고 본다.

-언급된 내용을 보면 비일관적인 기준을 통일시킨다는 내용에 그치는 것 같다.

▶예측 가능성이나 투명성, 그리고 공급하려는 주택의 가치를 객관적으로 평가해 사업자들의 불확실성을 없애준다면 공급 속도 제고에 큰 효과가 있을 것으로 예상한다. 수도권 외곽이나 지방과 같이 주택 공급이 활발하게 이뤄지지 않았던 지역은 고분양가 심사제도 개선으로 수혜를 볼 것이라고 예측된다는 게 HUG의 기본 입장이므로, 그런 부분에서 공급 제고 효과도 있을 것으로 본다.

-통합심의, 주거정비법상 재건축·재개발 사업에 적용하는 것도 검토하나.

▶통합심의는 주택법에 규정된 사항이지만, 재량으로 되어 있기 때문에 많은 지자체에서 활발하게 활용하지 않았다. 이번에 주택법 개정을 통해 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 의무화하겠다는 것이다. 재개발·재건축 사업의 경우 공공정비사업은 통합심의를 광역·기초 단위에서 시행하고 있다. 일반적인 정비사업장의 통합심의를 의무화하는 문제에 대해서는 아직 검토하지 않고 있다.

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