주택 공급 총력전 나선 정부.. "재건축 속도 낼 듯. 반쪽 규제완화 우려도"

정부가 주택 공급 총력전에 나섰다. 아파트 분양가 산정에서 불합리한 점은 시정하겠다고 밝혔고, 오피스텔의 난방 규제 등 불필요한 규제는 완화하겠다고도 했다. 8·4 대책과 2·4 대책에 따른 주택 공급이 정부 기대와 달리 속도가 늦어지고 있다는 문제의식이 반영된 것으로 풀이된다.

부동산 전문가들은 정부가 이제라도 불필요한 규제를 완화하겠다고 나선 것에 대해서는 긍정적인 반응을 보였다. 답보 상태에 빠진 주택 공급에 숨통을 틔워줄 수 있다는 데 따른 것이다. 다만 여전히 반쪽짜리 규제 완화라는 지적도 나왔다. 규제 완화가 핵심을 찌르지 못하고 주변부에만 머무르고 있다는 뜻이다.

9월 12일 서울 시내 아파트 모습/연합뉴스 제공

◇ 조이던 분양가 풀어준다… 원베일리급 로또 줄어들 듯

15일 국토교통부가 발표한 ‘도심 주택공급 확대를 위한 제도개선 방안’에 따르면 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도와 분양가 상한제 일부가 손질된다.

지금까지 HUG는 신축 아파트 분양가를 결정하는 과정에서 인근의 아파트의 평균 시세를 반영해왔다. 하지만 앞으로는 단지 규모와 브랜드 등을 고려해 유사한 사업장을 기준으로 분양가를 선정할 수 있게 했다. 그동안 신축 아파트 인근에 나홀로 아파트나 구축 아파트만 있어 분양가가 낮게 산정되는 경우 분양가 문제로 일반분양이 차일피일 미뤄지는 사례가 많았다.

정비업계 한 관계자는 “주택 공급이 부족해 유례없이 집값이 오르는 와중에 불합리한 분양가 산정 방식이 주택 공급을 가로막는다는 비판이 다수 나왔는데 이번 발표대로 분양가가 합리적으로 산정된다면 어느 정도 갈등이 봉합되고 사업이 정상궤도에 오를 것으로 전망된다”고 했다.

분양가가 오르게 되면 앞으로 서울 서초구 반포의 ‘원베일리(신반포3차·경남 재건축)’급 로또 분양 기회는 줄어들 전망이다. 분양가를 결정하는 데 영향을 주는 기본 건축비가 오른 데다 재건축 조합도 재건축 초과이익 환수제를 피하고자 건설비를 대폭 올리는 분위기기 때문이다.

국토부는 지난 14일 분양가상한제를 적용받는 아파트의 분양가 산정에 활용하는 기본형건축비(664만9000원) 상한액을 3.3㎡당 688만원 수준으로 책정한다고 밝혔다. 6개월 전 기본형 건축비보다 3.42% 올랐다. 재건축초과이익 환수제 문제로 공사비를 높이 잡는 재건축단지도 나타나고 있다.

일원개포한신(364가구) 재건축조합은 지난 8일 시공자 선정을 위한 입찰 공고를 내면서 예정 공사비로 1884억 7462만원을 책정했다. 3.3㎡당 공사비로 환산하면 627만원이다. 정비 업계에서는 3.3㎡당 공사비가 600만원을 넘긴 건 이례적이라고 평가했다.

한 대형 건설사 관계자는 “분양가가 오르는 것을 싫어하는 사람도 있겠지만 ‘분양로또’가 사라지는 것은 비정상적으로 돌아갔던 상황이 정상화되는 과정으로 긍정적으로 평가할 수 밖에 없다”면서도 “규제 완화가 핵심은 여전히 건드리지 못했다”고 했다. 재건축 초과이익환수제 등으로 분양가가 필요 이상으로 오르는 부분이 있다는 것이다.

◇ 급하니 오피스텔도 푼다… “아파트 대체재 역할 기대. 부작용은 걱정”

이날 정부는 비(非)아파트, 즉 도시형생활주택과 주거용 오피스텔에 대한 규제를 완화하겠다는 방침도 밝혔다. 김영한 국토부 주택정책관은 “비 아파트에 대한 면적기준, 바닥난방 등에 대한 불요불급한 규제를 과감하게 완화하고, 사업자에 대한 자금･세제지원도 강화해 나가겠다”고 했다.

우선 원룸형 도시형 생활주택의 공급 면적을 늘려줬다. 지금까진 전용 50㎡이하, 방수는 2개 이내의 도시형 생활주택만 공급할 수 있었지만, 이젠 전용 60㎡ 이하까지 면적을 늘리고 침실, 거실 등이 최대 4개까지 구성할 수 있게 된다. ‘주거용 오피스텔’에 대한 바닥난방 규제도 푼다. 현재는 전용면적 85㎡ 이내인 경우에만 바닥 난방을 설치할 수 있었다. 하지만 이젠 전용 120㎡까지 확대된다.

이에 대해 부동산 전문가들은 실수요자들이 오피스텔을 아파트 대체제로 삼는 현실을 정부가 인정했다고 볼 수 있다고 해석했다. 당분간은 3~4인 가구도 실거주 목적으로 오피스텔을 구입해 주거 불안을 해소할 수 있게 하겠다는 취지를 담았다는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해 연말부터 도시형생활주택과 주거용 오피스텔 민간 건축 사업 여건이 개선될 것으로 보이는데, 이를 통해 향후 2~3년 간 서울과 수도권, 지방광역시 등 도심에 공급이 늘어날 수 있고, 비아파트가 전세시장의 공급원으로서 기여할 수 있을 것으로 본다”고 말했다.

다만 오피스텔도 주택 수에 포함하는 규제를 풀지 않았다는 점에서 공급 확대의 핵심은 비껴갔다는 지적도 나왔다. 한 부동산 전문가는 “오피스텔이 주택 공급 확대에 기여하려면, 오피스텔을 주택 수로 포함시키는 규제부터 풀어야 한다”면서 “정부가 또 핵심을 찌르지 못했다”고 했다.

정부는 작년 7·10 부동산 대책 후속 조치의 일환으로 ‘2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔에 대해서는 주택 수에 포함하는 방향으로 규제를 강화했다. 오피스텔을 주거용으로 사용하면 오피스텔도 소유자의 보유 주택 수에 포함돼 다른 주택을 취득할 경우 취득세율이 중과된다. 이를 감안하면 임대사업을 하기는 여전히 어려운 만큼 전세와 월세 등 임대 공급에는 도움이 되기 어렵다.

한편 오피스텔의 고급화에 따른 가격 상승, 투자 수요 유입 등의 부작용도 나타날 수 있다는 지적도 나왔다. 지금도 일부 오피스텔과 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택은 주택에 대한 대출 규제 심화에 따른 풍선효과를 누리고 있는데, 이런 현상이 더 심화될 수 있다는 것이다. 오피스텔을 포함한 주택이 아닌 상품엔 담보대출비율이 최대 70%까지 적용된다.

한 건설사 관계자는 “아파트보다는 2~4인 가구가 원하는 수준의 오피스텔을 공급하려는 경쟁이 더 치열해지겠다”면서 “아파트 분양가보다 가격이 비싼 오피스텔이 속속 등장할 가능성이 크다”고 했다.

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