도심 공급 '빗장' 푼다..분양가·오피스텔·도생 규제 완화(종합2보)

공급기관 간담회 건설사 민원 대폭 수용..분양가 관리·건축규제 '손질'
"주택공급 민간시장 역할 본격화" vs "오피스텔 투기유입 대책 보완해야"

© News1 최수아 디자이너

(세종=뉴스1) 김희준 기자,노해철 기자,박승희 기자 = 정부가 주거용 오피스텔의 바닥난방 제한을 완화하고 고분양가 관리제도의 심사 기준을 개선하는 등 도심공급 규제를 대폭 풀었다. 민간 도심공급의 빗장을 풀어 부족한 물량을 확보한다는 전략이다.

업계와 시장에선 공급확대 기대감이 높아진 반면 일각에선 난개발과 투기규제 방안이 불분명하다는 지적도 나온다.

◇건설업계 건의한 민원사항, 공급확대 개선방안서 대폭 수용

15일 국토교통부가 발표한 '공급확대를 위한 현장애로 개선방안'은 지난 9일 노형욱 장관이 주재한 2차 공급기관 간담회에서 거론된 건설업체의 애로사항을 대부분 수용했다는 평가다.

정부 관계자는 "당시 건설업계에선 오피스텔, 도시형 생활주택 건축 규제 완화와 고분양가 관리제도, 분양가상한제의 심사 기준 개선을 요청했는데, 해당내용의 제도개선이 모두 연내에 진행될 정도로 전폭적으로 수용했다"고 전했다.

개정안에 따르면 먼저 지자체가 주택건설 사업과 관련해 각종 인·허가 사항을 한 번에 심의할 수 있는 통합심의 제도를 강화해 앞으로는 사업주체가 통합심의를 신청할 경우 특별한 사유가 없는 한 해당 지자체는 통합심의를 의무 시행해야 한다.

분양가 산정 시 인근에 최근 분양·준공된 사업장이 없는 경우 비교사업장이 부족해 고분양가 심사 가격이 감소하는 경향이 있다는 지적을 받아 들여 유사한 사업장의 시세를 선별적으로 적용하는 방안도 도입한다. 또 심사 세부기준을 공개해 제도 운영과정의 합리성과 투명성을 강화한다. 지자체별로 달랐던 분양가상한제 심의 기준도 개선한다.

좁은 면적으로 선호도가 낮은 '원룸형' 도시형 생활주택(전용면적 50㎡ 이하)은 소형으로 개편돼 허용면적이 2~3인 가족이 이용할 수 있는 60㎡까지 확대한다. 공간 구성도 현행 '방 1개·거실 1개' 구조를 최대 '방 3개·거실 1개' 구조까지 확대할 수 있게 했다.

건설업계의 민원을 받아들여 12년만에 주거용 오피스텔의 바닥난방 기존도 전용면적 전용 85㎡ 이하에서 120㎡이하까지 늘렸다. 11월 해당 기준이 적용되면 3~4인 가구가 선호하는 주거용 오피스텔의 도심공급이 활성화될 전망이다.

주택도시기금 건설자금 융자 한도도 현행 대비 40% 가까이 상향된다. 이를테면 도시형 생활주택 사업에 대한 주택도시기금 건설자금의 융자조건을 기존 5000만원에서 7000만원으로 늘인다. 대출금리도 연 3.3~3.5% 수준에서 2.3~2.5% 수준으로 낮춘다. 주거용 오피스텔 등 준주택에 대한 사업 자금 대출도 4000만원에서 6000만원으로 확대한다. 이율은 연 4.5%에서 3.5%로 낮춘다.

15일 오후 서울의 주택 공사현장. /뉴스1 © News1 이승배 기자

◇업계·시장 "도심공급 걸림돌 사라져" 반색 과밀억제권역에서 오피스텔을 신축하는 경우 민간사업자에게 2배 가까이 중과되던 취득세도 한국토지주택공사(LH)와의 매입 약정을 통해 공급하는 공공임대에는 올해와 내년 공급분에 한해 면제된다.

국토부는 이후에도 중장기적인 검토가 필요한 건의사항은 추가협의 등을 통해 지속적으로 개선안을 추진할 방침이라고 밝혔다. 김영한 국토부 주택정책관은 "이번 개선안을 비롯해 앞으로 추가 건의사항 중 신속한 주택공급에 걸림돌이 된다고 판된다는 부분은 합리적으로 개선하겠다"고 전했다.

건설업계의 반응도 고무적이다. 업계 관계자는 "오피스텔이나 도시형 생활주택 공급에 있어서 사업성을 얻기 힘든 부분을 잘 풀어줬다"며 "분양가와 통합심의 등도 공사기간이 모두 비용인 업계입장에선 실익이 크다"고 평가했다.

전문가도 도심 민간공급의 여지를 크게 확대했다는 평가다. 심교언 건국대 교수는 "일종에 핀셋규제 완화라는 단점이 있고, 조치 자체가 늦은 감이 없지 않지만 정부가 민간공급의 순기능을 인정했다는 점에서도 의미가 있다"고 전했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)도 "중소형 가구 선호도가 높은 주거 상품이 공급될 수 있기 때문에 전셋값 안정화에 효과가 있을 것"이라며 "공급이 부족하다는 수요자들의 불안도 어느 정도 잼재울 수 있어 집값 안정화에도 영향을 끼칠 것으로 생각한다"고 했다.

함영진 직방 데이터랩장은 "오피스텔과 도시형생활주택의 조기 공급을 통해 2~3년간 서울과 수도권, 지방광역시 등 도심의 주택공급을 단기 확대하는 효과가 있을 것"이라며 "전세시장의 공급원으로써도 기여가 가능할 것으로 보인다"고 전망했다.

◇투기적 가수요 유입 우려·정주여건도 풀어야 할 문제

다만 정책 실행 과정에서 일부 유의할 점도 거론됐다. 우선 투기적 가수요 유입 우려가 제기됐다. 오피스텔과 도시형생활주택은 청약통장 없이 청약금만으로도 청약할 수 있고, 당첨 이후에도 전매 제한 및 실거주 규제가 없다.

함 데이터랩장은 "다주택자의 진입 허들이 높은 대출, 세제, 청약 등 아파트의 규제를 회피할 목적의 풍선효과 부작용을 주의할 필요가 있다"며 "향후 지속적인 정책 모니터링이 필요하다"고 조언했다. 바닥난방설치 허용면적이 확대되는 것이 오히려 아파트에 적용되는 분양가상한제 회피 방안으로 두드러질 수 있단 예상도 나왔다.

난개발 우려나 정주 여건 문제도 풀어야 할 과제다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "도심형생활주택은 애초부터 주차장 등 요건이 완화된 것이라 주거지역에 도생이 늘면 쾌적한 정주여건 형성과 일치하지 않을 수 있다"며 "난개발 같은 부작용이 발생하지 않도록 주의해야 한다"고 말했다.

서 학회장도 "저층 주거지 중간마다 도생이나 오피스텔이 들어서면 재개발 추진이 어려워 도시의 슬럼화 문제가 생길 수 있다"며 "지구별로 계획을 잘 세워 일정 지역에 대해서만 가능하도록 관리 계획을 짜는 등 철저한 대책을 수립해야 한다"고 덧붙였다.

h9913@news1.kr