전문가들 "오피스텔·도생 규제완화, 집값 올리는 전세 안정에 효과"

아파트보다 공급속도 빠르고 중소형 가구 선호 높아.."수요 분산 가능"
"투기적 가수요 유입 우려돼..난개발·정주 여건 악화도 고려해야"

13일 서울 중구 남산에서 바라본 도심 아파트단지의 모습. . 2021.9.13/뉴스1 © News1 안은나 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 정부가 오피스텔과 도시형생활주택의 건축 규제를 완화하기로 했다. 시장 전문가들은 아파트 대체재로 꼽히는 틈새 유형의 규제 완화로 공급이 늘면서 집값 불안 요인으로 꼽히는 전세 시장에 청신호가 켜졌다고 분석했다.

국토교통부는 15일 오전 정부세종청사에서 제19차 위클리 주택공급 브리핑을 열고 오피스텔 바닥난방 허용, 도시형생활주택의 면적 확대 및 공간구성 완화 방안을 발표했다.

정부는 오피스텔의 경우 전용 85㎡ 이하에만 가능한 바닥난방을 전용 85㎡를 초과하는 전용 120㎡까지 허용하기로 했다. 도시형생활주택 원룸 유형(전용 50㎡ 이하) 허용 면적을 전용 60㎡까지 확대하고, 공간 구성도 2개(침실1, 거실1)에서 4개(침실3, 거실1)까지 완화하기로 했다.

전문가들은 이번 조치를 통해 연말부터 관련 민간사업의 여건이 개선될 것으로 내다봤다. 이에 오피스텔과 도시형생활주택의 입주 물량이 늘면서 공급 확대도 체감할 수 있을 것이란 전망도 제기됐다.

함영진 직방 데이터랩장은 "오피스텔과 도시형생활주택의 조기 공급을 통해 2~3년간 서울과 수도권, 지방광역시 등 도심의 주택공급을 단기 확대하는 효과가 있을 것"이라며 "전세시장의 공급원으로써도 기여가 가능할 것으로 보인다"고 전망했다.

직방에 따르면 오피스텔과 도시형생활주택 등의 입주물량(예정포함)은 전용면적 40㎡ 이하가 전체 공급의 78%를 차지해 3~4인을 위한 주거수요에 대응하지 못했다. 이번 규제 완화로 향후 60㎡~85㎡ 이상 면적 유형 공급이 증가하면서 아파트의 대체재 역할이 기대된다는 관측이다.

공간구성 완화되는 도시형생활주택. © 뉴스1

오피스텔과 도시형생활주택은 아파트보다 수년은 빨리 지을 수 있기 때문에, 신속한 공급으로 집값 상승 국면도 일부분 다독일 수 있다는 예상도 나왔다. 오피스텔과 같은 틈새 상품 과열과 전세시장 불안은 아파트값을 밀어 올리는 주요 원인으로 지목돼왔다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "주거 과열 국면이 틈새형 상품으로 넘어간 상황인데, 이 상황을 잠재울 필요가 있다"며 "이르면 내년부터 공급량이 늘어나면, 5~6년 걸리는 아파트 공급 계획 전에 수요를 분산할 수 있어 긍정적인 효과가 기대된다"고 말했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)도 "중소형 가구 선호도가 높은 주거 상품이 공급될 수 있기 때문에 전셋값 안정화에 효과가 있을 것"이라며 "공급이 부족하다는 수요자들의 불안도 어느 정도 잼재울 수 있어 집값 안정화에도 영향을 끼칠 것으로 생각한다"고 했다.

다만 정책 실행 과정에서 일부 유의할 점도 거론됐다. 우선 투기적 가수요 유입 우려가 제기됐다. 오피스텔과 도시형생활주택은 청약통장 없이 청약금만으로도 청약할 수 있고, 당첨 이후에도 전매 제한 및 실거주 규제가 없다.

함 데이터랩장은 "다주택자의 진입 허들이 높은 대출, 세제, 청약 등 아파트의 규제를 회피할 목적의 풍선효과 부작용을 주의할 필요가 있다"며 "향후 지속적인 정책 모니터링이 필요하다"고 조언했다. 바닥난방설치 허용면적이 확대되는 것이 오히려 아파트에 적용되는 분양가상한제 회피 방안으로 두드러질 수 있단 예상도 나왔다.

난개발 우려나 정주 여건 문제도 풀어야 할 과제다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "도심형생활주택은 애초부터 주차장 등 요건이 완화된 것이라 주거지역에 도생이 늘면 쾌적한 정주여건 형성과 일치하지 않을 수 있다"며 "난개발 같은 부작용이 발생하지 않도록 주의해야 한다"고 말했다.

서 학회장도 "저층 주거지 중간마다 도생이나 오피스텔이 들어서면 재개발 추진이 어려워 도시의 슬럼화 문제가 생길 수 있다"며 "지구별로 계획을 잘 세워 일정 지역에 대해서만 가능하도록 관리 계획을 짜는 등 철저한 대책을 수립해야 한다"고 덧붙였다.

seunghee@news1.kr