아파트 분양가 산정시스템 개선..분양가격 상승 불가피

(서울=연합뉴스) 윤종석 기자 = 정부가 민간의 주택공급을 활성화하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 관리 시스템을 개선하기로 했다.

지나친 분양가 규제가 민간의 주택 공급에 걸림돌이 됐다는 인식에서 추진되는 규제 개선이지만 결국 분양가는 소폭이라도 오를 수밖에 없다.

국토교통부는 15일 '도심 주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제고방안'을 발표하면서 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 기준과 분양가상한제 규정 등을 개선하겠다고 밝혔다.

HUG는 현재 고분양가 관리지역에서 아파트 분양보증을 심사할 때 분양가의 적정성을 심사하는 식으로 분양가를 관리하고 있으나 심사 기준 등이 너무 빡빡하게 운용되다 보니 지나치게 분양가를 억제한다는 불만 어린 시선을 받아왔다.

건설사나 정비사업 조합이 사업성이 떨어진다는 이유로 사업 추진을 멈추는 경우도 생겼다.

서울 강동구 둔촌주공의 경우 1만2천가구 규모의 대단지이지만 작년 이후 HUG의 분양가 산정을 두고 반발하다 분양을 미루고 있다.

현재 HUG의 분양가 산정은 해당 단지 주변의 비교 사업장과 인근 시세 중 낮은 가격을 택하되, 분양가가 지역 평균에 비해 현저히 낮을 경우 이를 고려해 일부 조정하는 식이다.

하지만 인근 시세나 비교 사업장을 선정하는 기준이 너무 인색해 합리성이 떨어진다는 반발이 계속됐다.

수도권이나 광역시 등에서 최근 분양되거나 준공된 아파트가 없으면 비교 사업장이 부족해 고분양가 심사 가격이 과도하게 낮아진다는 지적이 있었다.

이에 정부는 인근 시세를 정할 때 인근지역 모든 사업장의 평균 시세를 반영하도록 돼 있는 것을 단지 규모와 브랜드 등을 고려해 비교 대상을 선별하기로 했다.

비교 사업장 선정 기준도 평가점수의 ±30점 범위 내에서 유사단지를 반영해 왔지만 앞으론 기준을 충족하는 단지가 없으면 점수 범위를 완화할 예정이다.

심사 결과 산정된 분양가가 현저히 낮은 경우 막연히 지역 분양가 수준을 고려해 분양가를 조정하도록 한 규정은 시·군·구 또는 시·도 평균 분양가를 고려해 합리적으로 결정하도록 좀더 구체화된다.

HUG는 자세한 제도 개선 방향을 이달 중 별도로 발표할 예정이다.

국토부는 분양가상한제에 대해선 가산비 등을 산정할 때 지자체별로 다른 기준이 적용되는 불합리한 점을 개선하기 위해 세밀한 심사 기준을 마련하기로 했다.

분양가상한제는 신규 아파트를 분양할 때 택지비와 건축비에 택지·건축 가산비를 보태 분양가를 산정하고서 그 가격 이하로 분양하게 한 제도다. 보통 분양가는 주변 시세의 80% 이내 수준에서 정해진다.

하지만 지자체마다 분양가 인정 항목이나 심사 방식이 달라 지자체와 건설업자 간 분양가 논쟁으로 분양이 지연되는 문제가 있었다.

일례로 가산 공시비 인정 비율은 지자체에 따라 50%에서 87%까지 벌어지고 있다.

이에 국토부는 분양가 심사 과정에서 지자체의 과도한 재량권을 축소하기 위해 분양가 심사 업무 매뉴얼을 개정해 분양가 심의 기준을 구체화할 예정이다.

다만 현재 감정평가액으로 돼 있는 택지비 산정 기준을 개선해 달라는 업계의 요청은 받아들여지지 않았다.

분양가상한제는 참여정부 때인 2005년 공공주택을 대상으로 도입돼 2007년 9월에는 민간택지로 확대됐다가 2015년 주택시장 불경기 등의 이유로 민간택지에선 사실상 중단됐다.

그러다 현 정권 들어 주택시장이 다시 과열되자 국토부는 2017년 9월 민간택지 분양가상한제를 다시 시행했다.

그러나 분양가상한제든 HUG의 분양가 관리든 지나치게 민간 아파트 분양가를 억눌러 주택 공급을 방해한다는 지적이 잇따랐다.

분양가를 일정 수준 이상 올라가지 못하게 제어한다는 취지와 달리 너무 주변 시세와 큰 차이가 나게 낮다 보니 수분양자만 이익을 챙긴다는 '로또분양' 논란이 더 커진 것이 사실이다.

정부는 그동안 낮은 분양가로 계속 신규 주택이 공급되면 결국 전체 시세를 안정화시킬 것이라며 버텼지만 결국 분양가 관리 시스템의 설계를 바꾸는 선택을 내렸다.

그러나 HUG 분양가 관리 체계와 분양가상한제 제도가 개선되는 것은 결국 분양가격 상승으로 이어지게 된다는 점에서 실수요자 입장에선 불만일 수밖에 없다.

민간의 주택 공급이 늘어난다고 해도 실수요자는 가뜩이나 대출이 막힌 상황에서 더 비싸진 집을 분양받아야 하기 때문이다.

정부가 그동안 규제 일변도의 정책을 펼쳐오다 이제는 대거 규제 완화로 쏠리는 모습은 주택시장에 주택 공급이 충분할 것이라는 신호보다는 '더 버티면 규제가 풀릴 것'이라는 오히려 좋지 않은 인식을 심어줄 수 있다는 우려도 나오는 상황이다.

banana@yna.co.kr

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