[법률S토리] 보유기간 따라 달라지는 1주택자 양도세

사진=이미지투데이

#. 서울에 거주하는 A씨(60)는 올해 상반기 보유하고 있던 A주택을 매도해 현재 10년 이상 거주한 B주택만을 보유하고 있다. 향후 B주택도 매도해 C주택을 구입한 뒤 이사를 갈 계획이다. 그런데 최근 담당 세무사에게서 예상치 못한 말을 들었다. 현재 A씨는 B주택 1채만 보유하고 있지만 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 적용받지 못할 수 있다는 소리였다. 이유가 뭘까?

소득세법 시행령 154조 5항 조문엔 '2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다'는 내용이 있다. 다시 말해 다주택자가 주택을 매도해 주택 1채만 보유하고 있고 1세대 1주택 비과세를 받고자 한다면 1주택자가 된 후 2년 이상 보유해야 한다는 뜻이다.

만약 기존주택을 2년 이상 추가로 보유하지 못한 상태에서 신규주택을 취득한 후 기존주택을 매도하면 조정지역 내 다주택 보유자로 양도소득세 중과세를 부담하게 될까?

다주택자 중과세 적용에 대해서는 조금 더 세법을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 기존주택은 양도 시 중과세율을 적용하지 않는 주택에 해당될 수 있기 때문이다. 소득세법 시행령 167조 조문에 중과세가 배제되는 주택 중 ‘1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택(다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우)’이 그 근거다. 신규주택을 취득하고 3년 이내에 기존주택을 양도하면 양도소득 중과세는 부담하지 않을 수 있다.

장기보유특별공제는 받을 수 있을까? 2017년 8월 2일 부동산대책에는 2주택 이상 다주택자가 조정지역대상 내 주택 양도 시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용을 배제하겠다고 명시했다. 하지만 예외적으로 양도세 중과 대상에서 제외되는 주택은 장기보유특별공제도 받을 수 있기 때문에 기존주택을 양도할 때 중과세의 대상이 되는지 판단하는 것이 중요하다.

장기보유특별공제는 취득일부터 양도일까지 주택의 보유기간으로 보고 보유기간 중 거주한 기간을 거주기간으로 인정한다. 기존주택을 양도할 시점에 신규주택을 매수하기 전 1주택인 상태라면 거주기간과 보유기간을 함께 인정받아 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 반면, 양도시점에 신규주택을 매수한 후 3년 이내에 2주택인 상태에서 기존주택을 매도한다면 보유기간만을 인정받아 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

주택에 관련된 세법이 지속적으로 개정돼 매우 복잡해진 상황에서 주택 보유자들의 고민이 깊어질 것으로 보인다. 주택을 매수·매도할 때 충분한 사전조사와 전문가를 통한 상담이 필요하다.

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이민지 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무사 onelight92@mt.co.kr
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