"10명 중 4명 반전세"..기준금리 올라도 '월세전환' 못 막아

"집주인 우위 시장 변수까지 고려하면 월세화는 대세"
"기준금리 추가인상 땐 전세의 반전세·월세화 속도엔 영향"

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 임대차 2법 도입 1년 만에 반전세 등 월세를 낀 임대차 거래 비중이 40% 늘어나면서 금리인상 기조가 전세 수요를 다시 증가시킬 수 있다는 의견이 나오고 있다. 하지만 전문가들은 '집주인' 우위의 임대차 시장에서 반전세 확산을 거스르는 것은 '희망사항'에 불과하다고 지적한다.

14일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약(계약일 기준)은 총 1만2567건으로, 이 가운데 월세를 낀 계약은 39.4%(4954건)에 달한다.

이는 전달(35.5%, 7월)보다 3.9%포인트(p) 오른 것으로 올해 들어 가장 높다. 특히 부동산업계에선 지난해 7월말 계약갱신청구권과 전월세상한제를 담은 새로운 임대차법이 시행되면서 통상 반전세라고 불리는 월세·준월세·준전세의 비중이 많이 증가하는 등 월세 전환을 가속하고 있다고 보고 있다.

지난해 8월부터 1년간 반전세 거래 비중은 35.1%(6만5088건)로, 전년동기대비 28.1%(5만5215건)에 비해 7.0%p 높다. 올해 들어 이 비율은 4월 39.2%, 6월 38.4%, 8월 39.4% 등으로 꾸준한 오름세를 보인다.

정부 관계자는 "전세의 월세 전환 기조는 꾸준히 지속돼 왔고, 지난해 전세대책 이후 연말께 서울의 공공전세의 계약이 많았던 점도 영향이 있었다"고 전했다.

관건은 향후 전세의 반전세 또는 월세 전환 추세다. 임대차법이 지속되고 있는 가운데, 기준금리 인상이 새로운 변수도 떠올랐기 때문이다.

통상 전세의 기준은 예금이자와 연동되는 경우가 많다. 집주인이 전세 보증금으로 받은 목돈을 금융권에 예치했을 때 받는 월 이자가 월세와 유사한 수준에 형성됐던 것도 이 때문이다.

현재 글로벌 금융위기 이후 저금리 기조가 지속되면서 전세 보증금을 통한 이익이 월세의 기대이익에 미치지 못하고 있다. 다만 지난 8월 기준금리가 0.75%까지 오르면서 예금금리도 시중은행은 연 2.18%, 저축은행은 연 2.6%까지 뛰었다.

연내 10월과 11월에 있을 한국은행 금융통화위원회에서 기준금리 추가인상을 단행한다면 최대 연 4%대 예금금리가 나올 가능성도 있다.

그러나 전문가들은 기준금리 인상이 전세의 월세전환이란 추세적 흐름을 막을 수는 없다고 내다봤다.

하준경 한양대 경제학과 교수는 "국내 전월세시장은 단순히 금리인상에 따른 기대이익만 보는 것이 아니라, 수요와 공급의 격차도 함께 판단해야 한다"며 "현재는 전형적인 '집주인' 우위의 시장이라 안정적인 고정수익이 창출되는 월세나 반전세 임대가 월세로 되돌아가는 상황은 발생하기 힘들다"고 분석했다.

과거 고금리 예금상품 시대에 건재했던 '국내용' 전세제도의 월세 전환 추세는 속도를 떠나 꾸준히 진행된 것도 사실이란 설명이다.

다만 전월세 전환의 속도는 조금 늦춰질 수 있을 것이란 전망도 나온다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "추세적 전환은 아니라도 갭투자 등 목돈이 필요한 수요층도 여전히 남아있고, 월세 전환 대신 전세 보증금 인상을 통해 이익실현을 하는 부분도 있어 금리 인상 기조가 이어진다면 전환속도는 어느 정도 더뎌질 것"이라고 했다.

h9913@news1.kr