네이버 검색해도 안 나오는 내 종부세, 택스맵이 척척

더 복잡해진 세법.. 단독으로 할까 부부명의로 할까

“종합부동산세를 줄이려고 서울 송파구 아파트 한 채를 부부 공동명의로 바꿔놨는데, 올해부터는 단독명의보다 세금을 더 낼 수도 있다고 해서 고민입니다. 이달에 단독이나 공동명의 중 하나를 선택해 이달말까지 국세청에 신고해야 하는데, 뭐가 더 유리한 것인지 알 수가 없네요.”

1가구 1주택자의 종합부동산세 과세 기준이 기존 9억원에서 11억원으로 상향됐다. 공동명의 1주택 소유자는 ‘공동명의’, ‘단독명의’ 중 하나를 선택해 원하는 방식으로 세금을 낼 수 있다. 사진은 서울 송파구 잠실‘파크리오’아파트. /조인원 기자

문재인 정부 들어 부동산 관련 세금은 ‘난수표’처럼 복잡하고 어려워졌다. 세무사조차 힘겨워할 정도다. 양도소득에에 이어 종부세도 복잡해졌다. 그동안 집을 부부 공동 명의로 하면 종부세를 아낄 수 있다는 것이 통념이었다. 하지만, 이제 바뀌었다. 상황에 따라 단독 명의보다 공동 명의가 세금을 더 내야 할 수도 있다. 정부는 선택권을 줄 테니, 알아서 비교해 보고 신고하라고 했다. 신고기간은 9월 16~30일이다. 어떻게 확인해야 할까.

땅집고가 1주택자(아파트) 단독명의와 공동명의 시 보유세를 비교해서 알려주는 서비스를 9월부터 땅집고 앱의 ‘택스맵’을 통해 시작했다. 주택 보유세를 단독·공동명의로 비교해 볼 수 있는 서비스는 땅집고 택스맵이 유일하다. 국세청도 알려주지 않고, 네이버에 검색해도 나오지 않는다.

부동산 세금계산 자동화 스타트업 ‘아티웰스’가 개발한 택스맵은 땅집고 앱을 다운받아 무료로 이용할 수 있다. 택스맵 지도에서 원하는 아파트 동·호수를 클릭하면 공동·단독명의 시 보유세(재산세와 종부세)가 얼마나 차이나는지 바로 확인할 수 있다. 보유 기간과 연령을 클릭하면 세금 계산에 반영된다.

땜질 반복해온 종합부동산세

◇공동명의가 종부세 더 낼 수도

종부세 계산이 복잡해진 이유는 최근 1가구 1주택자 과세 기준을 9억원에서 11억원으로 올리는 법안이 국회에서 통과됐기 때문이다. 개정 종부세법에 따르면 주택 한 채를 단독 명의로 보유한 경우 기본 공제는 11억원이다. 그러나 부부 공동명의는 6억원씩 총 12억원을 기본 공제받는다. 따라서 공시가격에서 12억원이 넘는 부분에 대해서만 부부가 나눠서 종부세를 내면 된다.

얼핏 보면 공동명의가 유리하지만 꼭 그런 것만은 아니다. 단독명의 1주택자는 고령자공제와 장기보유공제를 통해 종부세 과세표준액에서 최대 80%까지 공제받을 수 있기 때문이다. 고령자 공제의 경우 60세 이상이면 20~40%, 장기보유공제는 5년 이상이면 20~50%를 각각 공제받을 수 있다. 두 가지 공제를 합친 한도는 80%다.

그래서 계산이 복잡하다. 즉, 부부 공동명의 주택 공시가격이 12억원을 넘으면 때에 따라 단독명의가 더 유리할 수도 있다. 기본공제(11억원)는 1억원 덜 받더라도 고령자·장기보유 공제를 받으면 세금을 덜 낼 수 있다. 양정훈 아티웰스 자문 세무사는 “공시가격이 높고, 고령자 일 수록, 보유기간이 길 수로 대체로 단독 명의가 유리하다”고 했다.

이 같은 현상이 발생하자, 정부는 공동명의 1주택 소유자가 ‘공동명의’, ‘단독명의’ 중 하나를 선택해 신고하면 원하는 방식으로 세금을 낼 수 있도록 했다. 이를 ‘공동명의 1주택자 특례신청’ 제도라고 한다. 부부 공동명의자들이 1세대 1주택 특례를 신청하려면 부부 중 지분율이 큰 사람이 납세 의무자가 된다. 납세 의무자의 연령과 주택 보유기간을 토대로 고령자·장기보유 공제를 적용한다. 지분율이 5대5로 같다면 납세의무자를 선택할 수 있다. 주택 보유기간이나 연령이 높아 공제를 더 많이 받을 수 있는 사람이 납세의무자가 되는 것이 좋다.

◇주택 보유기간, 나이따라 종부세 천차만별

땅집고 택스맵으로 올해 종부세 과세 대상인 서울 강남 주요 아파트를 골라 시뮬레이션해봤다. 만 65세인 부부가 지분 5대 5로 주택 한 채를 공동소유하고 있으며, 보유 기간은 둘 다 15년씩이라고 가정한다.

올해 공시가격이 22억4500만원인 강남구 반포동 ‘반포자이’ 84㎡를 보유한 경우, 공동명의는 보유세가 1239만원이다. 반면 단독명의 세액은 938만원으로 확 줄어든다. 공시가격이 높으면 세금 차이도 더 커진다. 공시가격 26억4800만원짜리 강남구 압구정동 ‘현대아파트 1차’ 117㎡ 종부세는 공동 명의시 1725만원인데, 단독명의는 1202만원이다. 세금 차이가 523만원이다.

공동명의 1주택자 특례신청서는 주소지 관할 세무서에 작성해 제출하면 된다. 홈택스, 우편 접수, 세무서 방문 등을 통해 가능하다. 고가 1주택 보유자라면 서둘러 세금을 계산해보고, 신청해야 한다. 종부세 납부세액은 11월 국세청이 고지하고, 12월 1~15일 납부한다. 땅집고 앱은 ‘구글 플레이스토어’에서 무료로 다운받을 수 있다. /이지은 땅집고 기자