[감정평가]토지보상,성실한 협의 여부는 두 가지 측면으로 나뉘어

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭: 토지보상법)은 법률 전반에 걸쳐 절차 및 보상 기준의 정립 방식으로 사업시행자의 '성실한 협의' 의무를 규정하고 있다. 토지보상법의 구조도 제3장에서 협의에 의한 취득 또는 사용을 먼저 규정하고, 동법 제16조에서 '성실하게 협의'할 것을 규정하며, 협의 불성립 시 비로소 제4장 수용에 의한 취득 또는 사용의 단계로 넘어간다.

국토교통부 중앙토지수용위원회사무국에서 발행한 토지수용 업무편람 2018년 개정판부터는 협의취득 절차를 별도의 장으로 구성하여 기술하는 등 사업시행자의 성실한 협의 의무를 더욱 강조하고 있다. 이는 공익사업을 위해 소유자 등의 의사에 반해 사유재산을 강제로 취득할 수 있는 수용권 남용을 견제하려는 것으로 보인다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소

헌법 제23조 제3항에서는 보상법률주의를 천명하고 있고, 토지보상법에서는 협의취득의 절차를 규정하고 있으므로 수용권은 성실한 협의를 거치고 난 후에 최후의 수단으로 활용되어야 할 것이다. 재결이 적법하기 위해서는 성실한 협의가 필수조건이기 때문이다.

중앙토지수용위원회에서 발행한 토지수용 업무편람에서는 '성실한 협의'에 대하여 1) 토지보상법에서 정한 절차의 완전한 이행, 2) 정당한 보상금의 제시 등의 요건을 충족한 협의를 의미한다고 밝히고 있다. 따라서 공익사업에서 성실한 협의는 1) 절차적 측면과 2) 정당한 보상금 제시 측면으로 분류할 수 있다.

보상금을 잘 받고 협의 단계에서 이른바 출구전략을 구사할 수 있다면 행정소송 가기까지만 8개월~1년 이상 걸리는 지루한 싸움을 생략할 수 있다.

이 방향이 기회비용 측면에서 바람직하다고 본다. 그러기 위해서는 '성실한 협의'를 통해 협의보상금을 잘 받아보는 것이 중요하다.

절차의 적법성에 대한 검토는 각 공익사업이 진행되는 과정에서의 보상법 규정과 적용 및 해석에 초점을 둔다. 사업시행자라고 보상법률 전문가는 아니고 따라서 절차적으로 놓치는 부분이 발생할 수 있고 법률을 위반하는 경우도 생길 수 있다. 악의적인 것이 아니라 정말 잘 몰라서 그럴 수 있다. 따라서 피수용자가 공익사업의 과정마다 응당 수행되어야 할 절차를 제대로 요구하는 것이 현명하다.

정당한 보상금 제시 부분은 감정평가와 관련된 내용이다. 감정평가금액 그 자체가 보상금이므로 피수용자로서는 감정평가를 잘 받는 것이 최고다. 통상 보상금불복의 사유는 공익사업의 절차적인 하자보다는 보상금이 적다는 이유가 주를 이룬다.

따라서 절차에 대한 준비, 법률에 대한 공부를 하는 것 이상으로 감정평가를 잘 받기 위한 노력이 중요하다. 개별토지의 특성, 인근지역 부동산의 특성 분석, 부동산가격자료 수집 등의 노력과 구체적인 의견서 제출 등이 감정평가를 잘 받기 위한 기본적인 노력이 될 것이다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

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허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr nyheoo@mt.co.kr

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