주변시세 2억 '쑥'..둔촌주공 분양가도 오를까

총회 열고 새 집행부 선출
새 조합은 분양가인상 기대감
9억 넘기면 특별공급 사라지고
중도금 대출막혀 실수요자 '울상'
앞뒤 안맞는 분양가상한제로
정부 스스로 공급막는 딜레마

둔촌주공아파트 재건축 조합이 최근 총회를 열고 내부 정비를 마무리했다. 사진은 둔촌주공아파트 재건축 현장의 모습. [매경DB]

'단군 이래 최대 재건축'으로 꼽히는 둔촌주공아파트 재건축 사업이 일반분양가를 놓고 새 국면에 돌입했다. 주변 아파트 시세가 급등하면서 둔촌주공뿐만 아니라 대다수 재건축 사업 조합원들의 기준이 높아진 반면, 정부는 '분양가 폭등'으로 인한 부담으로 강제로 가격을 내리누르는 입장을 고수하고 있다.

13일 둔촌주공아파트 재건축조합에 따르면 조합은 지난 11일 임시총회를 열고 조합 대의원 선임 등 안건을 처리했다. 조합 관계자는 "앞으로 정상적인 속도로 업무 진행이 가능할 것"이라고 밝혔다.

둔촌주공 조합은 총회에서 '일반분양가격 산정 및 심의업무 대행업체 선정' 안건도 처리했다. 조합에서는 일반분양가 산정·심의 업무 대행 업체가 평(3.3㎡)당 분양가를 3700만원 이상으로 책정하는 데 성공하면 인센티브를 제공한다는 방침이다.

조합 관계자는 "3700만원은 분양가격 산정 용역업체를 선정하기 위한 여러 가지 기준 중 하나"라며 "이는 동기부여를 위한 인센티브 차원"이라고 설명했다. 3700만원은 고분양가 심사제도가 적용됐을 때 주택도시보증공사(HUG)가 제안한 평당 분양가 2900만원 후반 수준보다 무려 700만원가량 오른 금액이다.

이는 둔촌주공 재건축 사업이 지지부진하는 동안 주변 아파트 시세가 급등했기 때문이다. 강동구 주요 신축 아파트 매매가격은 지난해 말 대비 수억 원 상승했다. 강동구 '고덕그라시움' 전용면적 84㎡의 경우 지난해 말 15억9000만원에 거래되던 매물이 지난달 18억5000만원으로 2억원 넘게 올랐다. 분양업계 관계자는 "HUG 제안보다 큰 폭으로 늘어난 게 맞지만 주변 아파트 시세가 너무 올라 조합원들이 만족할지는 지켜봐야 한다"고 말했다.

정부의 고민도 커질 전망이다. 일반분양가가 오르면 중도금대출이 어려워지고, 특별공급 물량마저 크게 줄어 청약 실수요자들 반발이 뻔하기 때문이다. 일반분양가가 3700만원으로 책정되면 25평형인 전용 59㎡의 분양가격도 9억원을 초과해 중도금대출을 받을 수 없다. 신혼부부가 선호하는 20평대조차 중도금대출이 막힌다면 결국 현금 부자들의 잔치가 될 것이라는 비판이 들끓을 수 있다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "정부가 분양가 심사제도를 개선하면 서울 민간의 공급이 확대될 수 있다"면서도 "동시에 중도금대출과 특별공급이 제한되는 분양가 9억원 초과 물량이 상대적으로 늘어날 수 있고, 청약시장이 현금부자들의 리그가 될 가능성이 있다"고 말했다.

중도금대출뿐 아니라 특별공급 물량이 줄어드는 것도 문제다. 신혼부부, 생애최초, 다자녀에게 돌아가는 특별공급의 경우 분양가격 9억원 이하 아파트에 적용되는데, 분양가격이 9억원을 초과하면 특별공급 물량이 감소한다. 업계에서는 둔촌주공 분양가가 평당 3700만원을 넘어서면 특별공급 물량이 최소 700여 가구 증발할 것으로 보고 있다.

전문가들은 분양시장 안정을 위해서는 분양가상한제를 장기적 관점에서 폐지하거나, 기준을 명확하게 해야 한다고 주장했다. 심교언 건국대 교수는 "장관이 개선을 이야기했어도 선거철이라 여당에서 쉽게 받아들이지 않을 것"이라며 "중·장기적으로는 폐지가 정답이지만 시장의 혼란을 감안할 때 '채권입찰제'와 같은 방식을 도입해야 한다"고 주장했다. 그는 "분양가상한제로 책정된 분양가와 시세 간 차익의 일부를 채권으로 흡수하면 투기 수요가 줄어들 것"이라며 "이 같은 방식이 활성화되면 서민주택 공급에도 도움이 될 것"이라고 덧붙였다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "기준을 명확하게 하고 개선 후 시장 혼선을 막기 위해 공공 공급도 늘리는 방안이 뒷받침돼야 할 것"이라고 설명했다.

[권한울 기자 / 정석환 기자]

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