[헤럴드 포럼] 부동산 정책과 금융

부동산, 특히 주택 가격이 계속 상승해 왔다. 2017년부터 시작된 서울 등의 주택가격 상승은 2019년 정도에 두 배로 뛰었고, 올해 다시 급등해 세 배까지 뛴 곳이 많다. 두 배 뛸 당시만 해도 한숨만 쉬었고, 이제는 주택구입을 포기한 사람도 많다. 주택가격이 연간 수십 퍼센트씩 뛰는데도 근로소득은 거기에 못 따라가기 때문에 일을 포기하는 사람도 늘어가는 것이다. 또한 주택가격 상승을 따라가보려고 다른 자산에 투자를 하거나 대출을 통해서 구매하려고 하는 경우도 많다. 이렇게 되면 가계부채가 급증할 수밖에 없다.

최근 정부는 대출총량을 규제하고 금리인상을 단행했고 금리는 더 올라갈 것으로 보인다. 이번 정부가 제대로 보지 못한 통계를 바탕으로 주택공급 정책을 펼쳤고, 여러 차례 조세 정책을 바꿨지만 집값을 잡지 못했다. 즉, 중장기 정책에 판단 오류가 발생했고 공급을 통해 주택과 금융시장에 연착륙을 유도해야 했지만 그러지 못했다. 지금 집을 사는 사람들도 지금이 투자 용어로 ‘상투(고점)’라는 것을 안다. 하지만 의식주에서 가장 기본적인 것 중 하나가 집이다. 상투라고 하더라도 매입을 하려고 하는 것이다.

문제는 두 배, 세 배 오른 가격을 구입할 때 대출을 활용한다는 것이다. 가격이 올랐으니 10~20%의 돈이나 계약금 정도만 갖고 나머지는 대출과 전세를 활용한다. 실제로 무주택자라고 하더라도 이는 실수요자로 보기 어렵다. 불어나는 가계부채의 원흉인 셈이다. 시장의 연착륙을 실패했으니 경착륙의 방법을 택해야 하는데, 바로 금융이다. 누구는 왜 정부가 간섭하느냐고 하는데, 화폐가 사적재화이면서 동시에 공공재이며 시장실패가 발생했기 때문이다. 담보가 있기 때문에 그만큼 대출을 해줘야 하는 것이 아니냐고 묻지만, 담보의 가치가 하락하면 그만큼 대출을 해줄 수 없다. 전세대출의 경우에도 집값을 올리는 유인 중 하나이다. 전세대출에 따라 전세가격이 오르고, 전세가격은 주택가격의 일정 부분만큼 차지하므로 주택가격은 상승한다. 따라서 이러한 대출총량 규제는 자연스러운 수순이다.

금리는 약간 이야기가 다르다. 금융시장 불안정이나 금융 불균형, 주택가격 상승 때문이기도 하지만, 경제성장률, 물가상승률, 주택시장이나 외환시장 등과 같은 시장과 해외의 상황을 모두 고려해 결정하게 마련이다. 즉, 금리인상으로 주택가격을 일정 부분 떨어뜨릴 수 있어도 예전처럼 돌아가는 것은 어렵다.

통화의 양과 같은 대출규제와 가격인 금리에 대한 변화가 생겼다. 이제 시간을 얼마나 지속할지의 문제로 남아 있다. 대출규제는 상대적으로 긴 시간으로 이어져야 할 것으로 보인다. 금융기관 중에 이미 가계대출 증가율 목표치가 넘은 곳이 많다. 올해 대출하기 힘들더라도 내년에도 3분기 이후에나 풀릴 것으로 예상된다. 여기에 개인 총부채원리금상환비율(DSR)을 조기 적용하면 대출액은 더 줄어들 것으로 보이며 기간 설정이 없기 때문에 더 길어지게 마련이다.

금리도 당분간 상승할 것으로 보인다. 현재의 저금리 상태에서는 주택시장에 효과가 별로 없다. 그러나 실효금리 이상으로 금리가 계속 인상되면 주택시장에 효과가 발생할 수밖에 없다.

마지막으로 왜 이런 경착륙을 유도하려고 할까. 지금 하지 않으면 연착륙, 경착륙, 다음으로 올 수 있는 것이 바로 위기이다. 2008년 금융위기 당시에 미국도 10% 정도로 주택을 구매했고 가격이 급격하게 하락하면서 위기가 왔다. 주택시장만 보면 우리의 상황도 다르지 않다. 전세와 대출로 주택을 구매하고 있고, 위기의 상황으로 갈 가능성이 상당히 높다. 따라서 경착륙의 방법이 현재로서는 최선의 정책이 되는 것이다.

김상봉 한성대 경제학과 교수

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