부동산 '정부 실패' 뼈때린 KDI포럼

세제·규제로 집값 상승 부추겨
인허가·분양 감소 지표로 확인
박원순 재개발·재건축 규제 영향도

수도권 세부시장별 아파트 실거래가지수 변동 추이. <자료:한국부동산원, KDI>

1998~2021년 정권별 서울시 인허가물량 추이 비교. <자료:국토교통부, KDI>

국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 최근 주최한 부동산 포럼에서도 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 질타가 쏟아졌다.

전문가들은 "세제와 규제가 집값을 '상승'의 한 방향으로만 가도록 했다"고 입을 모았다. 최근 국토연구원 등 국책연구기관들에 이어 KDI 주최 포럼에서도 같은 지적이 이어지면서 정부의 부동산 정책은 공인된 '정부 실패'로 자리 잡는 모양새다.

특히 전문가들은 "인허가·분양·준공 시장 지표는 여전히 지속적인 감소세를 보이고 있다"며 "당분간 집값 상승이 지속될 것"이라고 우려했다.

12일 KDI에 따르면 윤지해 부동산114 수석연구원은 KDI 주최 부동산 포럼에서 '주택시장 진단과 향후 전망' 주제발표를 통해 정부가 지난해 양도소득세, 취득세 등의 세율을 대폭 높이는 등의 규제가 부동산 시장의 공급을 막았다고 지적했다.

윤 연구원은 현재 이 같은 공급부족 현상에 따른 집값 상승이 한동안 이어질 수 있다고 전망했다.

실제 인허가·분양·준공 등 주택 공급과 관련된 지표들은 2015년 이후 계속해서 감소하는 추세다. 전국 인허가 물량은 2015년 76만5328가구로 고점을 찍은 뒤 2016년(72만6048), 2017년(65만3441), 2018년(55만4136), 2019년(48만7975), 2020년(45만7514)까지 매년 감소하고 있다.

이 같은 공급량 감소 속에 문재인 정부의 지난 7월까지 서울 아파트 실거래가 지수 누적 상승률은 87.3%에 달했다. 이는 실거래가 지수 누적 상승률이 23.6%였던 박근혜 정부 때보다 3배가 훌쩍 넘는 수치다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 '서울 도심 주택공급방안' 발제를 통해 "문 정부 들어 부동산 상승률이 그 어느 정부 때보다 높았다"며 정부의 규제 일변도의 정책이 문제였다고 지적했다. 특히 이 교수는 박원순 전 서울시장이 기존 서울시의 뉴타운 개발 정책에서 벗어나 재개발 규제를 강화한 것이 문제였다며 이 기간 공급이 예정됐다 취소된 물량만 대략 26만호에 달한다고 분석했다.

앞서 국토연구원과 주택금융연구원, 한국형사·법무정책연구원 등은 공동연구를 통해 '부동산 시장질서 확립을 위한 중점 대응전략' 보고서를 내고 현 정부의 부동산 정책에 대해 징벌적 과세 수준의 규제만 빼 들었다고 비판했다.

국책연구원들은 "부동산 정책 핵심은 시장에 활기를 넣는 데 있어야지 억누르는 게 아니다"라며 "'퇴로 없는' 부동산 정책이 국민 저항만 부를 것"이라고 경고했다.

보고서는 "역대 정부가 부동산과 관련한 정책을 설계할 때 정부에서 장악하고 있는 공공 부문부터 제대로 설계했어야 하는데, 경영평가가 보편화된 이래 공공 부문 역시 수치화·계량화된 실적과 성과에 매몰되면서 차익과 폭리를 노리는 '악덕 투자자'와 다르지 않게 되었다"고 비판했다. 또 "부동산 명목가치의 상승에 따라 경제도 성장한 것 같은 착시가 생긴다"며 부동산 거품으로 인한 경제 부실에 대한 우려가 커지고 있지만 "잠시라도 생색낼 수 있어 좋다"는 공무원과 정치인들 탓에 개선되지 않고 있다고 지적했다.

은진기자 jineun@dt.co.kr