[똑똑한 부동산] 재개발 투자한다고? '이것' 꼭 챙기세요

부동산 전문 김예림 변호사
재개발 사업지 신축빌라 투자 주의보
지분쪼개기 잘 못 투자하면 '입주권' 못 받아
권리산정일은 물론 소유권 이전 등기 접수 따져야

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 재개발 구역에 투자할 때 전세금을 높게 받아 실투자금도 적게 들고, 집 내부 상태도 깨끗한 이점에 신축빌라 투자 수요가 늘고 있다. 그런데 신축빌라에 투자했다 까딱하면 입주권을 못 받는 때가 나온다.

재개발 구역에 주택 등을 사면 입주권이 무조건 나온다고 생각하는 경우가 많다. 아주 잘못된 생각이다. 재개발 분양자격이 생각 이상으로 복잡하기 때문이다.

신축빌라는 원칙적으로 세대별로 입주권을 준다. 그런데 이점을 노려 기존의 단독이나 다가구 주택을 부수고 새로 다세대주택을 짓거나 빈땅에 다세대주택을 지어 입주권을 더 많이 받을 수 있게 만드는 경우가 왕왕 생겼다. 바로 지분쪼개기다.

(사진=뉴시스 제공)

지분쪼개기는 시장을 왜곡시키고, 입주권을 못받는 피해자를 양산하는 등 결코 바람직한 행위는 아니다. 이 때문에 각 시·도조례는 다세대주택이더라도 투기수요에 따른 것으로 볼만한 경우에는 입주권을 주지 않도록 하고 있다.

서울시의 경우를 대표적으로 살펴보자.

서울시 조례에 따르면 권리산정기준일 이후에 다세대주택을 신축해서 토지 등 소유자가 기존 건축물 등에 비해 늘어난 때에는 늘어난 토지 등소유자를 1명으로 본다. 예를 들어 단독주택 1가구를 권리산정기준일 이후에 10세대의 다세대주택으로 신축하면 입주권은 10개가 아니라 1개가 나온다는 것이다. 만일 이 경우에 세대별로 입주권을 받으려면 권리산정기준일까지 다세대주택의 건축허가를 받은 것만으로도 부족하고, 세대별로 소유권이전등기접수(이후 소유권이전등기 완료된 경우만 포함)까지 이루어져야 한다.

그렇다면 권리산정기준일은 어떻게 정해질까? 권리산정기준일은 투기가 우려되는 지역에서 시·도시자사 미리 일정한 날짜를 정해 고시하기도 하고, 별도 고시가 없는 경우에는 정비구역지정 다음날로 보고 있다. 지난 8·4 대책에서 주택공급대책으로 발표된 공공재개발은 공공재개발 후보지 공모공고일인 2020년 9월 21일을 일괄적으로 권리산정기준일로 정했다.

권리산정기준일 이후에 지은 신축빌라는 원칙적으로 세대별 입주권이 나오지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 재개발구역 신축빌라를 매매하는 경우에는 건축물대장을 떼어 신축일자를 반드시 확인해봐야 한다. 보통 매매계약시 부동산등기부등본만 확인하기 때문에 간과하기 쉬운 지점이다. 게다가 신축빌라 건축주 직접 분양인 때에는 공인중개사의 도움을 받을 수도 없기 때문에 주의를 요한다.

김예림 변호사

황현규 (hhkyu@edaily.co.kr)