'공급대란' 文정부..MB표 '도시형생활주택'이 해법?

서울 구로구 소재 한 도시형생활주택 건물 전경. 건물간 이격 거리가 일반 아파트보다 좁게 설계돼 있다. /사진=머니투데이DB

서울 시내 아파트 공급 부족에 따른 가격 급등세가 지속되자 정부가 2009년 이명박 정부 시기 첫 도입한 도시형생활주택 등 아파트 대체 상품을 통해 활로를 찾는 모양새다. 아파트에 비해 건축 규제가 적어 신속한 공급이 가능하고, 청약통장 없이 신청할 수 있어 가점이 낮은 20~30대 수요도 흡수할 것으로 예상되기 때문이다.

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노형욱 장관 "도시형생활주택 등 건축규제 완화 검토"…면적 확대, 구획 제한 폐지 등 거론

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10일 건설업계에 따르면 노형욱 국토교통부 장관은 전일 서울 여의도 대한주택건설협회 대회의실에서 진행한 주택공급기관 간담회에서 "도시형생활주택, 주거용오피스텔 등과 관련한 입지, 건축규제 완화에 대한 전향적 검토가 필요한 시점"이라고 말했다.

노 장관은 이날 간담회에 참석한 김승배 부동산개발협회 회장이 "도시형생활주택과 오피스텔 등이 도심 자투리 땅에 공급하기 좋고 공간구성, 바닥난방 허용 등 제도 현실화가 필요하다"고 건의하자 이 같이 답변했다.

이와 관련 업계에선 도심 상업지역과 준주거지역 위주로 공급한 '원룸형 도시형생활주택'의 구획 제한 완화를 비롯해 주거형 오피스텔의 바닥난방 허용, 건물 주차장 규제 완화 등의 대안이 거론된다.

현재 도시형생활주택은 도시 지역 내에서 전용 85㎡ 이하 300가구 미만으로 지을 수 있다. 주택법 적용을 받지만 아파트와 달리 분양가상한제를 적용받지 않고, 감리대상에서 제외된다.

단일 건축물엔 도시형생활주택과 아파트를 같이 지을 수 없는 게 원칙이다. 하지만 준주거지역과 상업지역에 공급하는 주거 전용면적 14~50㎡ 이하 원룸형 도시형생활주택은 이런 규제를 받지 않는다.

2011년 주택법 시행령 개정으로 전용 30㎡이 넘는 도시형생활주택은 침실을 나눠 2개 공간으로 분리가 가능해졌다. 하지만 여전히 2~3인 가족이 살기엔 마땅치 않고 면적도 좁은 편이다.

업계에선 원룸형 도시형생활주택 구획 제한을 없애고, 면적 상한도 전용 60㎡(옛 18평형) 수준으로 확대할 것을 요구해 왔다. 업계 관계자는 "전용 60㎡ 규모에 구획 제한까지 없애면 방 2개에 적당한 크기의 거실도 갖춘 아파트처럼 설계가 가능해져 수요가 많을 것"이라고 말했다.

소형 주거용오피스텔에 바닥난방을 허용하면 긍정적 효과가 기대된다는 의견이 나온다. 한 건설사 관계자는 "실내 온도를 높이기 위해 온풍기 등에 의존하면 자주 환기가 필요하고 에너지 효율도 낮다"며 "한 건물에 아파트와 주거용오피스텔을 함께 짓기 더 수월해지는 측면도 있다"고 했다.

(노형욱 국토교통부 장관이 9일 오후 서울 여의도 대한주택건설협회에서 열린 '제2차 주택공급기관 간담회'에서 참석자들과 인사하고 있다. 이날 간담회에는 국토교통부와 한국주택건설협회, 한국주택토지공사 등이 참석해 사전청약 확대방안 추진계획, 협회별 건의 등 주택공급과 관련된 현안들이 논의했다. /사진제공=뉴스1

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주차시설 미흡, 일조권 침해, 고분양가 등 문제점도 상존…"정비사업과 병행 추진" 의견도

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하지만 주차장 설치 제한 완화에 대해선 부정적 평가가 나온다. 현재 도시형생활주택 주차장 기준은 가구당 0.6대이며, 가구당 전용면적이 30㎡ 이하인 경우 0.5대로 더 낮다. 적어도 가구당 1대 이상의 주차 공간을 확보해야 하는 아파트보다 열악한 조건이다. 때문에 실입주 뒤 불편을 호소하는 사례도 적지 않다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "도시형생활주택은 애초부터 주차장 설치 요건이 완화된 형태여서 지금도 많은 도시형생활주택 단지에서 주차난을 겪고 있다"며 "주거지역에 도시형생활주택 공급을 늘리면 새 건물이 늘어나는 것 외에는 큰 장점을 찾기 어렵다"고 말했다.

일조권, 조망권 침해 문제도 거론된다. 아파트는 인접대지 경계로부터 건축물 높이의 0.5배 이상 벌려 건물을 지어야 하나, 도시형생활주택은 이보다 2배 이상 좁은 0.25배 기준만 맞추면 된다. 커뮤니티시설, 조경 등 수요자들이 원하는 시설도 상대적으로 열악할 수 있다.

고분양가 문제도 풀어야한다. 아파트와 달리 분양가상한제가 적용되지 않기 때문에 상대적으로 비싼 가격에 풀릴 가능성이 크다. 일례로 최근 세운지구에서 분양한 한 주상복합 단지는 한 건물에 있는 같은 면적임에도 도시형생활주택 분양가가 아파트보다 2억원 비쌌다.

수요자에게 공급 선택지를 넓히는 측면에선 효과가 있지만, 아파트 수요를 모두 흡수하기엔 무리가 있다는 지적도 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "같은 공급면적이라도 아파트와 도시형생활주택, 주거용오피스텔은 품질이 다르다"며 "공급 부족 문제를 근본적으로 해결하려면 이런 대체 상품 공급과 함께 재건축, 재개발 등 민간 정비사업도 원활히 진행되도록 규제를 풀어야 한다"고 말했다.

다만 1~2인 가구 증가 등 사회 구조 변화에 맞게 도시형생활주택을 비롯한 대체 상품 공급을 보다 원활히 할 수 있는 여건을 마련해야 한다는 의견도 있다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "젊은 세대들의 직주근접 선호도가 높아지고 1~2가구 비중 증가 추세를 고려할 때 도심 상업지역, 준주거지역에 대해선 용도 혼합 자율성을 보장하고 고밀개발을 해야 한다"고 말했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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