서울 아파트 주담대 한도로만 받아도 금리 1% 오를 때 연 원리금 '2977만원'

[머니S리포트-과잉 유동성과의 전쟁.. 거품은 걷힐까②] 부동산 큰손은 웃고 빚투·영끌 대출자 피해

[편집자주]한국은행이 8월 26일 연 0.5%이던 기준금리를 지난해 5월 이후 15개월 만에 연 0.75%로 0.25%포인트 인상하며 시중의 과잉 유동성 회수에 신호탄을 쐈다. 내년 3월 임기가 끝나는 이주열 한은 총재가 본인 재임 기간 중 단행했던 제로금리에 대한 출구전략에 나선 것으로 해석된다. 다만 기준금리 인상이 대출없는 현금 부자들의 손에 좌지우지하는 집값 등 자산가격 거품을 걷어낼 수 있을지에는 의문부호가 붙는다. 실물경제와 괴리된 자산시장도 문제지만 취약층을 대상으로 한 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 금융 지원책이 잠재부실을 낳아 건전성 악화의 뇌관으로 작용할 수 있다는 우려마저 나온다. 증시 활황세에 힘입어 ‘빚투’(빚내서 투자)도 역대 최대에 달하는 만큼 금리 인상에 따른 대출자들의 부담도 만만치 않을 것으로 보인다. 한은이 꺼내든 ‘통화긴축’ 카드로 인한 여파를 짚어본다.

과거 경제위기 당시 한은의 기준금리 인상 경향을 봐도 2000년대 초반 신용카드 부실사태 이후와 2008년 글로벌 금융위기 이후 1~2년에 걸쳐 기준금리를 1.25~2.00%포인트씩 올렸다. 기준금리 인상 효과는 1%포인트 이상일 때 나타난다는 게 정설이다. /그래픽=김영찬 디자인 기자

KB부동산 조사에 따르면 올 1월 9억6259만원이던 서울 아파트 중위가격은 7월 10억2500만원으로 반년 새 6241만원(6.5%) 뛰었다. 6개월 동안 대졸 직장인 평균 연봉(5008만원·사람인 조사)보다 24.6% 이상 더 오른 셈이다. 이처럼 아파트값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않는 가운데 한국은행 금융통화위원회는 8월 26일 사상 최저 수준이던 기준금리 연 0.50%를 0.75%로 인상했다.

사실상 양적완화의 종료를 알린 신호탄으로 시중의 과잉 유동성을 손보겠다는 의지로도 해석된다. “이제 첫 발을 뗐다”는 이주열 한은 총재의 발언을 감안할 때 시점이 문제일 뿐 추가적인 기준금리 인상이 단행될 가능성이 높다는 분석이다. 시장에선 연내 한 차례와에 이어 이주열 총재의 임기가 마무리되기 전 다시 한 차례 올릴 것으로 보고 있다. 이 경우 기준금리는 1.25%로 2020년 3월 이전으로 돌아간다.

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1%P 오르면 매년 2760만원씩 상환

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과거 경제위기 당시 한은의 기준금리 인상 경향을 봐도 2000년대 초반 신용카드 부실사태 이후와 2008년 글로벌 금융위기 이후 1~2년에 걸쳐 기준금리를 1.25~2.00%포인트씩 올렸다. 기준금리 인상 효과는 1%포인트 이상일 때 나타난다는 게 정설이다.

서울 아파트 중위가격(10억2500만원)을 기준으로 현행 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용하면 연간 부담하는 원금과 이자 비용은 현행 각각 1708만원과 1275만원(하나은행 평균 주담대 금리 3.11%·20년 만기 기준 적용)에서 금리 1%포인트 인상 시 1708만원과 1685만원으로 증가한다. 원리금 균등상환으로 이자를 포함해 매월 230만원씩, 연간 2760만원을 부담해야 한다. 정부가 운영하는 임금직무정보시스템 상 50% 중위권 30~34세 직장인 평균 연봉(남성 3666만원, 여성 3274만원)의 80% 안팎에 해당하는 수준이다. 물론 이는 현금으로 6억원 이상 조달할 수 있어야 가능한 얘기다. 신용대출까지 ‘영끌’(영혼까지 끌어모음)하는 경우 이자비용 부담은 훨씬 커진다.

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소득 3배 빚진 30대, 최대 피해 우려

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이번 한은의 기준금리 인상은 본격적인 금리 인상기로 진입했다는 신호로 부동산뿐 아니라 주식, 가상자산(암호화폐) 등에 대한 투자심리가 위축될 수 있다. 특히 정부가 가계부채 관리대책을 통해 주택담보대출·신용대출 규제를 지속 강화, LTV뿐 아니라 신용대출 한도 규제인 총부채원리금상환비율(DSR)도 40%로 제한함으로써 투자시장에 대한 유동성 유입을 차단할 것으로 보인다.

하지만 이 같은 대출규제와 금리 인상이 부동산 거품을 줄이는 효과가 있을 지에 대해선 의문점이 있다는 지적이다. 실질적으로 부동산을 움직이는 큰 손들이 대출보다는 자체 현금을 동원하고 있어서다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “대출이 없거나 적은 1주택자의 경우 금리가 오르더라도 부담이 없는 만큼 굳이 살던 집을 처분하려 하지 않을 것”이라고 말했다.

정작 금리인상으로 부담을 느끼는 이들은 저소득층이 될 수밖에 없다. 국회 기획재정위원회 소속 양경숙 의원(더불어민주당·비례대표)이 공개한 한은 자료에 따르면 올 1분기 기준 대출이 있는 국민의 ‘평균 연소득 대비 가계대출 비율’(LTI)은 231.9%로 전년동기대비 13.3%포인트 상승했다. 비은행 대출을 포함하고 이자는 제외한 수치다.

연령별 LTI는 30대가 266.9%로 가장 높다. 연봉의 3배에 가까운 대출을 짊어지고 산다는 의미다. 1분기 기준 30대의 LTI는 ▲2017년 213.9% ▲2018년 227.0% ▲2019년 234.7% ▲2020년 244.4% 등으로 가파른 상승세를 보였다. 30대의 1인당 평균 대출잔액은 2017년 7250만원에서 올 1분기 9735만원으로 34.3%(2485만원) 증가했다.

이 같은 가계대출 급증 현상은 저금리 기조 속에 대출을 이용한 부동산·주식·가상자산 투자가 급증했기 때문으로 양 의원은 분석했다. 양 의원은 “기준금리 인상 때 빚투와 영끌로 인해 이자 부담이 커지는 피해는 대부분 사회초년생인 2030세대, 은퇴로 상환 능력이 부족한 60대 이상에 집중될 가능성이 크다”고 지적했다.

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