주택부족에..11년만에 바닥난방 규제 완화

30평 오피스텔 바닥난방 허용
집값 급등과 전세대란 심화
중대형 규제완화 요구 거세져
밀려난 3~4인 가구에 '숨통'

정부가 11년 만에 아파트 국민 주택 규모까지 오피스텔 바닥 난방 규제를 완화하기로 하면서 대안 주거시설로서 오피스텔이 급부상할 전망이다. 중대형 오피스텔은 세금 등에서는 사실상 주택과 동일한 것으로 취급받지만 청약 시 주택 수 산정에서 배제된다. 아파트를 대신할 수 있는 데다 무주택 청약 자격을 유지할 수 있어 3~4인 가구 청약 대기 수요자들의 선택지가 될 수 있다는 평가다.

10일 한국건설산업연구원에 따르면 오피스텔 바닥 난방 규제는 1998년 처음 도입됐다. 오피스텔을 주거용으로 사용하지 말라는 취지였다. 1998년 해당 규제가 전면 삭제됐다가 2004년 부활했다. 2006년 전용면적 50㎡ 이하, 2010년 전용 85㎡ 이하까지 오피스텔 바닥 난방이 가능하도록 규제가 완화됐다. 정부가 30평대(전용 120㎡대) 오피스텔까지 바닥 난방을 허용하면 약 11년 만에 규제가 완화되는 것이다.

정부의 이번 규제 완화는 서울과 수도권 집값 상승으로 대안 주거시설인 오피스텔로 수요가 몰린 데 따른 것이다. 지난해 7월 이후 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔은 줄곧 내리막길을 걷고 있는 반면 전용 85㎡ 초과 오피스텔의 가격은 쉼 없이 올랐다. 폭발적인 집값 상승과 전세대란이 겹치면서 실수요자들 발길이 몰렸다.

주거용 오피스텔(공시가격 1억원 초과)도 세금 부과 시 주택 수에 포함하는 법안이 지난해 8월부터 시행됐지만 중대형 오피스텔은 수요가 꾸준히 이어졌다. 다주택자들의 세 부담이 커지면서 임대 수익을 목적으로 하는 소형 오피스텔 처분 매물이 시장에 대거 나오는 것과는 대비된다. 아파트를 대신할 수 있는 데다 무주택 청약 자격 유지가 가능해 청약 대기 수요자들의 선택지가 됐기 때문이다.

수요 급증에 서울과 수도권에서는 10억원대에 거래된 중대형 오피스텔이 속출하고 있다. 서울 강남구 논현동 이안논현 전용 115㎡는 지난 8월 16억원에 거래됐다. 지난해 2월 같은 전용 매물이 8억5000만원에 거래됐다는 점을 감안하면 1년6개월 만에 가격이 2배가량 뛴 것이다. 마포구 트라팰리스(전용 92㎡), 문래동 메가트리움(전용 99㎡), 서초파라곤(전용 85㎡) 등도 최근 가격이 수억 원씩 뛰어 10억원 이상에 거래되고 있다.

시장의 수요는 몰리는데 공급은 턱없이 부족했다. 부동산114에 따르면 전용 85㎡를 초과하는 오피스텔은 지난해에 이어 올해도 단 1실도 분양하지 않았다. 민간 시행사에서는 바닥 난방이 안 되는 전용 85㎡ 초과 오피스텔은 준공 승인을 받은 뒤 바닥을 재시공하는 형태로 보완해줘야 했다. 바닥 난방을 재시공하려면 3000만원 안팎의 시공비를 부담해야 해 추가 비용을 감당하면서까지 공급할 유인이 없었다. 중대형 오피스텔 수요와 공급의 불균형이 만들어진 지점이다.

정부의 규제 완화 방침으로 3~4인 가구를 위한 오피스텔 공급도 숨통이 트일 전망이다. 주거형 오피스텔은 전용면적과 공용면적, 서비스면적을 공급하는 아파트 면적보다 평균 40㎡ 정도 작다. 그동안은 전용 85㎡ 이하만 바닥 난방이 가능해 아파트 전용 59㎡ 이하와 비슷한 실사용 면적을 가진 중대형 오피스텔만 공급돼왔다. 정부가 30평대에 대해서까지 바닥 난방을 허용하면 그동안 1~2인 가구 수요만 감당했던 오피스텔이 3~4인 가구 주택 수요까지 감당할 수 있을 것으로 전망된다.

당초 민간 시행사에서는 바닥 난방 규제 전면 폐지까지 요청해왔다. 하지만 정부는 바닥 난방 규제가 전면 폐지되면 아파트와 오피스텔이 규제 측면에서 크게 차이 나지 않는다는 점에서 부정적인 입장을 보였다. 국토교통부 내에서는 올해 7월까지만 해도 바닥 난방 규제를 완화하는 것에 대해 신중한 기류가 흘렀지만 주택 공급 부족을 해결한다는 차원에서 전향적인 검토가 이뤄진 것으로 알려졌다.

국토부 관계자는 "오피스텔 바닥 난방 규제를 전면 풀어버리면 상업 지역에 주택 시설이 대거 들어가게 되고, 학교와 도로 등 주변 기반 시설 부족과 상하수도 용량 등 건물 내부 문제도 발생할 가능성이 크다"며 "주택 공급의 시급성과 건축 정책, 도시 계획의 균형점을 찾기 위해 노력했고 면적 규제를 완화하는 선에서 답을 찾았다"고 설명했다.

[유준호 기자]

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