"더 센 하락기 온다, 이런 아파트 가졌다면 특히 조심하세요"

[부릿지 TALK] 이현철 아파트사이클 연구소 소장 인터뷰 2편

서울 아파트 매매가격 상승률이 3년여 만에 최고치를 썼다. 지난 6일 기준 0.30%를 기록, 2012년 5월 통계 작성 이래 가장 큰 폭으로 뛴 지난주 상승폭을 그대로 유지한 것. 정부가 3기신도시 분양 시점을 앞당겨 물량 공세에 나섰지만 집값 상승세를 막기엔 역부족이다. 한국은행이 기준금리 인상 카드를 꺼냈지만 인상 폭이 크지 않아 당장 하락 반전으로 이끌기는 어려울 것이란 관측이 우세하다. 내년에도 서울 집값이 계속 상승할까, 안정화 국면으로 접어들 주요 변수는 무엇일까 ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 '부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철 소장과 내년도 주택시장에 관해 이야기를 나눠봤다.

▶조한송 기자
특히 우리나라에서 주택 시장을 연구할 때 중요하다고 생각하시는 이유가 뭔가요?

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
투자자 입장에서 보면 많은 분이 지역, 입지 중심으로 투자를 결정하잖아요? 그런데 같은 입지라고 해도 어느 때에 사느냐에 따라서 수익률이 완전히 달라진단 말이죠.

▶조한송 기자
그렇죠.

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
부동산은 대부분 어느 정도 사이클이 있다고 하잖아요. 이 사이클을 정확히 어느 정도 예측을 할 수 있다면 위험은 줄이고, 수익은 높일 수 있겠다는 생각입니다. 부동산 뿐만아니라 주식도 사이클을 같이 연구했는데 주식은 차트를 봐도 바닥과 고점을 파악하기가 어렵더라고요.
▶조한송 기자
부동산에서 사이클이 더 잘 맞는 이유는 뭔가요?

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
기준이 명확하게 있어서예요. 또 주식과 달리 부동산은 헤게모니를 쥔 큰 세력이 없어요. 거의 다 개인이 거래합니다. 주식은 암묵적으로 세력이 있다고들 하잖아요. 외국인이든 슈퍼개미든 간에요. 주가는 이 세력들이 마음먹은 대로 움직이는 거예요. 그런데 부동산은 세력을 조종할 수 있는 사람이 없어요. 그냥 대중의 심리대로 흘러가는 겁니다. 그래서 대중심리만 제대로 파악하면 예측이 가능한 거예요.

▶조한송 기자
대중심리가 중요한 이유는 앞선 1편에서 설명을 해주셨어요. 그런데 사이클만으로 시장을 예측하는 게 가능할지 의문스럽기도 합니다. 가령 주택시장에 큰 영향을 미치진 못했으나 코로나19도 우리가 전혀 예측하지 못한 변수였잖아요. 과거 두 차례의 하락기에 영향을 미친 대외 변수도 그렇고요.

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
사실은 그것도 대중심리가 전제로 작용했어요. 2008년에 주택시장이 하락했는데 대부분이 서브프라임 모기지 사태 때문에 하락했다고 알고 있어요. 하지만 정확하게는 지금과 마찬가지로 하락을 준비하고 있던 시점이었기 때문이에요. 정체기에 돌입해서 충격이 오면 하락할 수 있는 상황이었어요. 실제로 서브프라임 모기지 사태 이후 주택 가격이 곧바로 하락한 게 아니에요. 또 서울, 수도권 시장은 어느 정도 하락했지만 부산이나 일부 지방 대도시는 오히려 상승했습니다. 서브프라임 모기지 사태는 우리나라 전체에 충격을 가한 외부 변수였잖아요. 그러면 똑같이 움직여야 했는데 그렇지 않았죠. 수도권과 지방의 주택 사이클이 달랐기 때문에 외부 충격이 왔을 때 다른 결과가 나타난 거예요. 대중심리가 그렇게 힘이 강해요.

▶조한송 기자
어떤 정책도 이번 상승장은 막을 수 없었을 거라고 하셨는데 이것도 대중심리가 워낙 강했기 때문이라고 보시나요?

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
예를 들면 2018년 9. 13대책이 이번 정권에서 가장 강한 대책이었거든요. 당시 대부분의 전문가가 하락할 것으로 전망했어요. 이와 달리 저는 폭등할 거라고 봤거든요.

▶조한송 기자
오히려 9·13대책으로 폭등한다고요?

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
네. 그게 요즘에 다시 회자되면서 인터뷰 요청을 받곤 했는데요. 풍선을 강한 힘으로 누르면 터지지 않는 정도까지 있다가 힘이 약화되거나 안에서 내성이 생기면 팍 올라가는 것과 같죠.

▶조한송 기자
그러면 정책의 세기, 강도가 중요한 게 아니네요.

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
이론상으로는 정책으로 집값 상승을 억제할 수 있어요. 그런데 제가 정책도 한계가 있다고 보는 이유가 따로 있어요. 정부가 하락을 바랄까요? 안정할 수 있을 만큼만 정책을 쓰는 거예요. 대중심리가 과열되기 전에 집값을 잡아야 합니다. 만약 집값이 오르기도 전에 규제하면 어떨까요? 난리날 겁니다. 정부는 뭐든지 과열돼야 대책을 내놓는데 이때 내놓는 것은 효과가 약한 거죠. 어쩔 수 없어요.

▶조한송 기자
올해 아무튼 이번 정권에서 규제책이 많이 나왔는데 이런 규제책이 그러면 다음 하락기에 작용하면서 좀 더 하락폭을 키울 것이라고 보시나요?

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
네. 상승장에서는 (매수) 힘이 워낙 강하기 때문에 정책을 이겨내는 것뿐이지 효과가 아예 없는 것은 아닙니다. 매수 힘이 약해질 때 이 누적된 효과가 비로소 발휘되는 거죠.

▶조한송 기자
앞선 2번의 하락기가 있었는데 이때보다 더 큰 하락기가 올 것이라고 보시나요?

▶'부동산 폭등장이 온다'의 저자 이현철
상승 금액 차이로 보면 이번이 더 크긴 하죠. 더 많이 올랐으니까요. 그런데 비율로 보면 아마 비슷하지 않을까 싶어요.

▶조한송 기자
책에서 앞으로의 하락장에서 소형아파트를 조심해야 한다고 하셨습니다. 이유가 무엇인가요?

☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송 기자
촬영 이상봉 PD, 김진석 PD
편집 이상봉PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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