"분양은 수억 로또, 조합원은 수억 손해".. 재초환 단지들 분노

"재초환 5년 유예해달라"
53개 재건축 조합 집단행동
집값 올라 확정부담금도 급등

"우리 단지의 재건축 부담금 자체 평가액은 가구당 7800만원 수준이었는데, 한국부동산원에서는 서울보다 더 많은 2억9650만원을 책정했다. 분양받은 사람들은 5억~7억원씩 로또 분양을 받는데, 최악의 주거환경에서 수십 년을 버틴 조합원들은 팔지도 않을 새집에 살기위해 수 억원의 손해를 감수하는게 맞느냐." (수원 영통2구역 이상조 조합장)

2018년 부활된 재건축 초과이익 환수제(재건축 부담금)가 올해말부터 확정 통보를 앞두면서 전국 재건축조합들이 집단행동에 나섰다. 전국적으로 500곳이 넘는 재건축 단지들이 부담금 대상으로 떠오르면서 헌법재판소에서 합헌 판결이 났던 '미실현 이익에 대한 과세' 논란이 재점화되고 있다. 특히, 재건축 부담금 대상 조합들은 집값 급등으로 "1가구 1주택 장기보유자들의 경우 양도소득세보다 더 높은 부담금 세율이 적용돼 재산권 피해가 막대하다"며 부담금 산정 기준 개선과 5년간 부과 유예를 정부에 압박하고 있다.

■53개 조합 "5년 유예라도 해달라"

재건축 부담금에 반대하는 조합들로 구성된 '재건축정비사업조합연대'는 9일 서울시 강남대로 한국컨퍼런스센터에서 설립총회를 열었다. 연대에는 전국 53개 재건축 조합이 참여했으며, 이날 총회에는 41개 조합이 참석했다. 참여 조합에는 서울이 46개로 가장 많고, 이어 △경기 3개 △경남 1개 △대전 1개 △부산 1개 △광주 1개 등이다.

연대 설립을 첫 제안한 박경룡 방배삼익 조합장은 "우리 단지는 예상 부담금이 가구당 2억7500만원이고, 대전 용문동 1, 2, 3구역은 지방인데도 재초환 부담금이 2억원이 넘는다"며 "일부 조합에서는 사업을 중단하거나 집단소송을 준비하고 있지만 그럴 경우 조합에도 피해가 커 연대를 설립해 5년간 시행 유예를 관철시키고자 한다"고 밝혔다.

연대가 파악한 전국 재건축 부담금 대상 단지는 505곳, 22만8700여 가구다.

조합 연대는 재건축 부담금이 △미실현 이익에 대한 부담금 부과 △부담금 부과율이 최대 50%로 실현 이득인 양도소득세 세율 역전 △1가구 1주택, 장기보유자에 대한 형평성 등의 심각한 문제를 안고 있다는 주장이다.

재건축 부담금은 재건축 조합원이 평균 3000만원 이상의 개발이익을 얻을 경우 정부가 이익의 최대 50%를 환수하는 제도다. 지난 2006년 처음 도입되며 2013~2017년까지 유예되다 지난 2018년 다시 시행됐다. 특히 2019년 헌법재판소로부터 합헌 판결을 받으며 올 가을부터 서울 연희빌라와 반포현대 아파트를 시작으로 부담금 징수가 시작된다. 대상은 2018년 이후 관리처분인가를 신청한 재건축 단지들이다.

■ 집값 급등으로 확정부담금 폭탄

실제로, 부담금 첫 부과 단지로 꼽히는 서울 은평구 구산동 연희빌라(서해그랑블)의 예정 부담금은 5억6000만원으로 가구당 770만원, 서초구 반포동 반포현대아파트(반포센트레빌아스테리움)의 예정 부담금은 108억5500만원으로 가구당 1억3569만원 수준이다.

문제는 예정 부담금 통지 이후 지난 2년간 부동산 가격이 급등했고, 공시가 현실화 조치까지 겹쳐 확정 부담금은 대폭 늘어날 수 있다는 점이다. 재초환 부담금은 추진위원회 설립 승인 당시 공시가격과 준공 시 공시가격을 비교해 산출하기 때문이다. 연희빌라 최덕회 조합장은 "우리 아파트 때문에 이 일대 집값이 오른 게 아니라 정부 정책 때문에 오른 건데, 주민들을 투기 세력으로 모는 건 바람직하지 않다"고 주장했다.

고준석 동국대 겸임교수는 "법으로 규정된 만큼 은퇴가구나 1가구 1주택 장기보유자 등도 납부를 할 수밖에 없어 억울한 측면이 있을 수 있다"며 "가구당 수 억원의 부담금을 내면 강남권에서도 부담이 커 재건축을 통한 주택 공급이 막힐 것"이라고 전망했다.